“일선도시(一線都市, 정치 및 사회활동이 중요한 위치를 차지하는 4개 도시)인 베이징, 상하이, 광저우(廣州), 선전(深圳)의 동기 대비 부동산 상승폭이 최고 20%를 기록하고, 26개 주요 도시의 상승폭은 10%를 초과했으며, 70개 대도시중 무려 69개 도시의 집값이 올랐다.”  2013년에는 전국적으로 집값이 오르면서 연초 각 지역에서 책정한 집값 통제 목표치와 큰 차이를 보였다.

소득, 집값 따라잡지 못해

중국 국가통계국에서 발표한 작년 11월 전국 70개 대도시 및 주요 도시의 주택 판매가 변동 현황을 보면, 일선도시에서 신규 건설한 주택의 가격은 3개월 연속 동기 대비 20% 이상의 오름폭을 보였으며, 샤먼(廈門), 난징(南京), 시안(西安), 우한(武漢) 등 26개 도시에서 신규 건설한 주택 가격은 동기 대비 증가폭이 10%에 달하거나 10%를 초과했다.

국무원은 2013년 초에 내놓은 ‘국5조(國五條, 5가지 부동산 시장 통제 강화 정책)’의 요구에 따라 각 직할시, 중앙 직속 중점 개발 도시, 성도(省都, 라싸(拉薩) 제외)에 연도 신규 건설 주택 가격의 통제 목표치를 제정 및 발표했다.  대부분의 도시에서는 이에 대해 의견을 제시했는데, 현지에 신규 건설한 주택 가격의 상승폭이 해당 연도 해당 지역 주민의 1인당 평균소득 실제 증가폭보다 높지 않다는 의견을 제시했고, 베이징과 상하이 등 지역도 ‘기본적으로 안정적이다’라고 밝혔다.

그러나 데이터를 살펴보면, 물가 상승 요소를 감안할 때 이선도시(二線都市) 주민 대부분의 1인당 평균소득 실제 증가 속도는 10%를 초과하지 못했고, 광저우 8.1% 및 선전 8.6% 등 집값 오름폭보다 크게 낮았다.

장다웨이(張大偉) 중위안(中原)부동산시장연구부 총감독은 “데이터를 종합해 볼 때 4개 일선도시는 집값 통제 목표치를 실현할 가능성이 거의 없고, 주택 가격 상승폭이 10%를 초과하는 도시는 목표치 실현에 대한 가능성이 적으며, 주택 가격 상승폭이 8%~10% 사이에 해당하는 23개 도시 역시 연도 통제 목표치를 실현하기에 매우 큰 어려움이 있다”고 분석했다.

집값억제 솜방망이격 문책이 문제

업계 인사의 의견에 따르면, 통제 정책이 지방정부의 근본 이익인 토지재정을 건드리기가 어렵기 때문에 집값 통제가 어렵다고 밝혔다. 중위안부동산시장연구부의 데이터를 보면, 2013년 전국 주요 40개 도시의 토지 매매액은 1조 4707억 위안(약 257조 원)까지 달하면서 동기 대비 45%의 상승폭을 보였다. 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 일선도시는 전체적으로 가장 높은 연도 토지 매매액을 기록했다.

“한편으로는 정부가 ‘집값을 엄격히 통제하겠다’고 나섰지만 한편으로는 지방정부가 ‘토지시장을 방임하고’ 매매가 폭등하는 현상을 보여 지방정부가 토지재정에 지나치게 의존하는 결과를 초래했다.” 장다웨이 총감독은 이와 같이 밝히면서, 부동산 시장이 폭발할 때 지방정부는 더 많은 땅을 팔고 싶어 하므로 주택 가격을 통제할 수 있는 진정한 원동력은 결핍된 상태라고 덧붙였다.

“집값 통제 목표치를 실현하기 어렵다 해도 엄격한 문책 제도는 백지화될 수 없다” 리궈정(李國政) 중국지수연구원 화중(華中)시장 총감독은 이렇게 강조하면서, 문책 제도의 권위가 난관에 봉착함에 따라 통제 정책의 영향력이 반드시 약해질 것이라고 덧붙였다. 주택 구매자들은 ‘누차 통제되지만 누차 상승하는’ 부동산 가격 통제 조치에 대한 신뢰가 떨어질 뿐만 아니라 심지어 부동산 시장을 장기적으로 통제할 수 있는 기제에 대한 의심도 가지게 되는 것이 당연하다. 그러나 많은 관련 인사들은 부동산이 국가의 주요 산업으로서의 위치에 놓인다면 문책 제도의 안정적 시행에 따르는 어려움 정도도 결정되어 ‘어떻게 문책할지, 누가 문책할지, 누구에 대해 문책할지’ 등 면에서 모두 솜방망이격 처사가 될 수 있다고 지적했다.

공급 더 늘려 수급균형 꾀해야

현재까지의 부동산 가격 통제 과정에서 ‘상부에서 정책을 내놓으면 하부에서 대책을 내놓는’ 현상이 그 통제 효과를 대폭 상쇄시켰다. 구매자들은 가구당 구매 제한 수량보다 더 많은 주택을 구매하기 위해 가짜 이혼을 하는 등 현상이 나타났고, 개발업체들도 가격 통제 감독관리를 회피하기 위해 형식적으로만 가격을 인상하는 등 실태가 나타났는데, 그 결과 부동산 가격의 통계 수치는 떨어졌지만 개발업체들의 수익은 오히려 늘어났고 부동산 가격이 상승하는 현상을 막기 어려웠다.

높은 땅 가격과 높은 이윤은 높은 주택 가격이 형성되는 구조 사슬을 끊기 어려웠고, 지방정부의 토지재정에 의존한 방임적 태도도 개선할 수 없었다. 이에 대해 한 전문가는 이러한 국면을 전환하기 위해서는 반드시 3중전회에서 제기된 ‘간부 심사 평가 제도의 개선’ 및 ‘경제 성장속도를 단순히 정치 업적의 평가 결정 척도로 삼는 편향적인 세태를 조정’해야만 한다고 지적했다.

천궈창(陳國强) 중국부동산학회 부회장은 “각 지역에서 연말에 통제 목표치를 ‘승급’하는 경우의 대부분은 수요를 억제한 것이고, 그 통계 수치를 낮출 수 있지만 필시 ‘표면적인 현상일 뿐 근본적인 문제를 해결한 것이 아니다”라고 지적했으며, 왕줴린(王珏林) 주택건설정책연구센터 전임 부주임은 “중앙 정부의 부동산 시장에 대한 태도는 수요 관리에서 공급 관리로 전환될 것이며, 이후로는 공급을 늘리면서 재고량을 방출하게 될 것”이라고 설명했다.

주중이(朱中一) 중국부동산협회 부회장은 “2014년에는 토지제도 개혁 및 부동산세 확대 등을 가속 추진해야 하며, 발표될 부동산등기제도도 매우 기대된다”고 밝혔다.

[인민망특약]