[이민주의 재무제표 X-RAY] 호텔사업자로 변신 '1조원대 부동산주' 서부T&D

기사입력 : 2018년12월26일 08:30

최종수정 : 2018년12월29일 04:19

용산 드래곤시티, 신정동 도시첨단물류복합단지 개발로 기업가치 UP
내년이면 흑자 전환 가능
인천 복합쇼핑몰 스퀘어원은 캐시카우

[서울=뉴스핌] 이민주 기자 = 한국 주식시장에 상장된 기업 가운데 부동산 가치가 풍부한 곳을 꼽으라면 서부T&D를 빼놓을 수 없다.

이 회사는 1979년 화물트럭 운송 사업자로 설립돼 물류업을 하는 과정에서 서울과 경기권에 부동산을 대거 사두었는데, 이를 개발하면서 부동산 가치가 높아지고 있다.

◆ 보유 부동산 시가 1조3200억원

3분기 사업보고서에 나와 있는 이 회사의 부동산 가치는 1조3200억원이다. 이는 유형자산 8605억원과 투자부동산 4644억원을 합한 금액이다.

이 회사의 부동산 1조3200억원은 구체적으로 무엇으로 구성돼 있을까?

이 회사의 부동산은 장안의 화제를 모으고 있는 서울 용산의 복합 호텔 '드래곤시티', 인천의 랜드마크 쇼핑몰 '스퀘어원', 그리고 복합쇼핑시설로 개발 예정인 서부트럭터미널의 3가지로 구성돼 있다. 모두 개발가치가 두드러진다.

지난 해 11월 오픈한 서울 용산 드래곤시티는 국내 최대 규모인 1700개 객실에 4개 브랜드, 3개동을 운영하고 있다. 이곳에 들르면 자녀를 동반한 가족과 친구 젊은 커플들로 북적이고 있다는 사실을 확인할 수 있다. 31층부터 34층 상공에 있는 엔터테인먼트 시설 ‘스카이킹덤’에서는 파티를 즐길 수 있고, 투명 바닥(스카이워크) 위를 걷는 짜릿함도 즐길 수 있다. 옛 용산버스터미널 자리가 천지개벽한 것이다.

인천 연수구 청능대로에 있는 스퀘어원은 대형 복합 쇼핑몰로 인천 시민에게 새로운 문화와 라이프 스타일을 제공하며 인기를 누리고 있다. 지하에 홈플러스 연수점이 있고, 인근에 이마트 연수점이 있다. 인천 지하철 1호선 동춘역 인근의 역세권이기도 하다. 2012년 10월 5일 개점해 인천의 랜드마크로 자리잡았다. 서울 양천구 신정동의 서부트럭터미널도 복합쇼핑시설과 첨단물류시설로 개발될 예정이다.

이들 세 가지 보유 부동산을 살펴보면 이 회사의 부동산 가치 1조3200억원은 보수적인 추정치임을 짐작할 수 있다.

◆ 시가총액이 부동산 시가의 3분의 1에 불과

그런데 24일 현재 이 회사의 시가총액은 불과 4715억원이다. 이는 내가 4715억원을 주고 이 회사를 통째로 매입하면 부동산 1조3200억원을 손에 쥐게 된다는 의미이다.

서부T&D는 왜 이렇게 턱없이 낮은 가격에 거래되고 있는 걸까?

우선 부동산 개발 과정에서 차입금이 늘어난 점이 리스크로 작용하고 있는 것으로 보인다.

3분기 보고서 기준으로 이 회사는 단기차입금 3500억원을 보유하고 있다(유동금융부채 921억원 포함). 이에 따라 지출되는 월 이자비용이 73억원 가량이다. 또 장기차입금 4931억원의 상당액이 내년이면 단기차입금으로 전환된다.

서울 드래곤시티 호텔이 개장 1년에 불과해 아직 손익분기점을 맞추지 못하고 있는 점도 위험요인으로 작용하고 있는 것으로 보인다. 드래곤시티는 올 2분기까지 30%대 투숙률을 기록한 것으로 파악되는데 영업이익으로 전환하기 위해서는 투숙률이 55%를 넘어야 한다.

서울 드래곤시티 호텔의 영업 손실로 서부T&D는 1~3분기 매출액 735억원, 영업손실 104억원, 당기순손실 306을 기록했다(K-IFRS 별도 기준). 재무제표만으로 보면 영업 이익에서 영업 손실로 전환된 것이다.

그러다보니 주가도 많이 하락해 있다. 24일 현재 주가는 9220원으로 지난해 이맘 때 대비 30% 하락했다.

◆ 내년 흑자 전환 가능

그렇지만 두가지 리스크 모두 해결 가능한 일회성 사안이라는 공통점을 갖고 있다

이 회사의 이자비용은 감당 가능한 수준이다. 3분기 기준으로 이 회사는 현금성 자산 125억원과 기타금융자산 1116억원을 보유하고 있다. 기타금융자산의 대부분은 정기예금이므로 필요할 경우 곧바로 현금 전환이 가능하다.

또, 이 회사는 3분기 영업현금흐름 286억원을 벌어들였는데, 이는 전년 동기의 97억원 대비 194% 증가했다. 영업현금흐름만으로도 이자 비용을 충분히 감당할 수 있다.

서부T&D의 턴어라운드도 내년이면 현실화할 것으로 보인다. 내년이면 드래곤시티의 흑자 전환이 예상되기 때문이다.

드래곤시티 호텔은 서울 교통의 중심인 용산에 위치해 있고 각종 국제 행사, 내국인 수요, 외국인 관광객 수요를 모두 충족시킬 수 있는 매력을 갖고 있다. 서울 시내의 호텔객실 수급을 살펴보면 여전히 중고가 객실은 공급 부족이며, 객실 500개 이상 대형 특급 호텔도 손에 꼽을 정도다.

인지도가 높아지면 흑자 전환이 가능하다는 사실을 짐작할 수 있다. 실제로 7월에는 바캉스 시즌과 맞물리며 투숙률이 70%를 기록한 것으로 추정되고 있다.

서부T&D를 분석하다 보면 한국에서는 주식으로도 부동산 투자가 가능하다는 사실을 확인할 수 있다.

hankook66@newspim.com

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부동산 개발. 용산 드래곤시티.

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