[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 내년부터 조기분양전환을 앞둔 경기 시흥시 10년 공공임대주택 분양전환 예정자들이 '이중 악재'에 노출됐다. 가뜩이나 신안산선을 비롯한 호재가 분양전환가격을 끌어 올릴 것으로 예상되는 가운데 6·17부동산대책 발표 이후 대출한도마저 축소되는 악재를 만난 것. 공공임대아파트에 사는 서민들까지 강화된 대출규제를 적용받는 것은 지나치다는 의견이 나온다.

29일 국토교통부에 따르면 이번 6·17대책으로 시흥시 주택담보인정비율(LTV)은 종전 60%에서 50%로 축소됐다. 경기도 전체가 조정대상지역으로 묶여 시흥시까지 대출규제가 강화돼서다. 시흥시 10년 공공임대아파트 입주민들이 향후 조기분양에 나설 경우 대출한도도 그만큼 줄어들게 된다.

◆ 시흥 공공임대, 분양가 상승 예상…신안산선 등 호재 

시흥시에 있는 10년 공공임대주택은 총 12개 단지다. ▲목감지구 5곳(3단지 호수품애, 9단지 포레하임, 10단지 가온수풀, 11단지 리벤티움, 12단지 그레미움) ▲장현지구 3곳(21단지 루벤시아 1차, 22단지 루벤시아 2차, 26단지 네이처뷰) ▲은계지구 2곳(8단지 아란트리, 11단지 네이처포레) ▲배곶지구 2곳(센텀베이 1차, 센텀베이 2차)이다.

이 중 조기분양이 가장 빠른 아파트는 내년 9월 분양 예정인 목감지구 9단지 포레하임이다. 분양전환가격은 분양전환 당시의 감정평가액 기준으로 산출돼서 아직 정확한 금액을 알 수 없다. 현재 10년 공공임대의 분양전환가격에 대한 법 조항은 공공주택특별법 시행규칙 별표 7에 "분양전환가는 감정평가액을 초과할 수 없다"고 규정한 것 뿐이다.

다만 시흥시는 신안산선 개통을 비롯한 개발호재가 있어서 분양전환가격이 크게 오를 위험이 있다. 목감지구, 장현지구는 오는 2024년 신안산선 개통 시 서울 접근성이 향상될 것으로 기대된다. 또한 두 지구는 향후 경기도에서 양질의 일자리를 창출할 것으로 예상되는 광명·시흥 테크노밸리와 인접해 있다.

장현지구는 현재 운행중인 소사~원시선 외에 신안산선(2024년 개통), 월곶~판교선(2025년 개통)까지 개통하면 '트리플 역세권' 입지를 갖추게 된다.

포레하임에서 걸어서 6분 거리인 목감신안인스빌엘센트로아파트 전용 85㎡는 지난 18일 5억2000만원에 팔렸다. 지난 2월에는 5억4000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 향후 신안산선, 광명·시흥테크노밸리와 같은 호재가 실현되면 이 지역 집값은 지금보다 몇억씩 오를 것으로 보인다. 인근 공공임대아파트의 분양전환가격도 따라 오르게 되는 것.

시흥시 10년 공공임대 입주민은 "내년 9월 9단지 포레하임이 분양할 때는 아직 신안산선이 개통하지 않은 상태라서 감평가가 지금과 큰 차이가 없을 수도 있다"면서도 "하지만 1년 후 옆 단지인 12단지 그레미움이 분양할 때 주변에 학교가 생기거나, 공시지가가 오르면 감평가도 크게 상승할 것으로 보인다"고 말했다.

◆ 시흥 10년공공임대 조기분양자, LTV 60%→50% 축소

반면 시흥시 공공임대 입주민들은 6·17대책으로 LTV 한도가 50%로 축소된다. 대출액수가 줄어든 탓에 잔금 마련이 어려워지면 분양을 못 받을 수도 있다.  

특히 청약통장을 사용하지 않은 입주민은 강화된 대출한도가 적용될 것으로 예상된다. 시흥시 공공임대주택에서 청약통장 없이 입주한 가구수는 전체의 20~30% 정도다. 최초 모집공고 당시가 아니라 추가모집 때 들어와서 청약통장을 사용하지 않은 경우다. 

시흥시보다 먼저 10년 공공임대 조기분양을 진행한 세종시, 수원시 권선구 호매실지구는 청약통장을 안 쓴 입주민에게 강화된 대출 규제를 적용했다. 두 지역 모두 투기과열지구인 만큼 청약통장을 사용하지 않은 입주민은 LTV 40%까지만 대출이 나온다. 반면 청약통장을 사용한 입주자는 규제지역 여부와 상관없이 LTV 70%를 적용받는다.

시흥시 공공임대에도 이같은 지침이 적용될 것으로 보인다. 시흥시 10년 공공임대아파트 연합회(이하 시흥시 연합회)가 LH에 관련 문의를 했으나 "확인해야 한다"는 답변만 돌아왔다. 시흥시 연합회는 공공임대주택에 사는 사람은 대부분 서민인데 이들에게까지 대출한도가 축소되는 것은 지나치다는 입장이다. 

연합회 관계자는 "분양전환가격이 나중에 얼마나 오를지 알 수 없어 불안한데 대출한도까지 줄어들어 버렸다"며 "똑같이 공공임대에 사는 서민인데 청약통장 사용 유무에 따라서 굳이 대출한도 차이를 둬야 할 필요가 있는가"라고 반문했다.

◆ 연합회 "분양전환가격 너무 높으면 소송 적극 검토"

시흥시 연합회는 향후 분양전환가격이 너무 높게 나오면 성남시 판교 중대형 공공임대아파트 연합회(이하 성남시 연합회)처럼 소송도 불사하겠다는 입장이다.

성남시 연합회는 판교원마을 12단지, 백현마을 8단지, 백현마을 2단지, 산운마을 13단지, 연꽃마을 4단지로 이뤄져 있다. 성남시 연합회는 현재 한국토지주택공사(LH)를 상대로 총 3건의 소송전을 벌이는 중이다. 지난 1월 서울중앙지방법원에는 LH가 백현마을 8단지에 부당한 감정평가를 실시한 데 따라 분양전환 절차를 중지해달라는 가처분을 신청했다.

지난 4월에는 수원지방법원에 분양전환가격 결정을 취소해달라는 행정소송을 제기했다. 또한 다음달 중순까지 분양전환가격 산정 시 분양가상한제를 적용할 것을 요구하는 민사소송을 제기할 예정이다. 현재 법무법인 화우와 소송을 준비 중이며 아직 소장을 제출하지 않았다.

시흥시 연합회는 성남시 연합회의 요구대로 분양전환가격이 분양가상한제 기준으로 산정되기를 바라고 있다. 최근 박진 미래통합당 의원은 공공임대주택 분양전환가를 분양가상한제에 준하는 방식으로 정한다는 내용의 특별법을 발의했다. 성남시 연합회가 소송을 진행할 동안 해당 법안이 통과될 가능성도 있다.

시흥시 연합회 관계자는 "성남 공공임대의 분양전환가격 산정 조건이 정해지면 다른 지역 공공임대에도 비슷한 조건이 적용될 것"이라며 "성남시 연합회의 소송 결과가 어떻게 나올지 지켜보고 있다"고 말했다. 이어 "박 의원의 법안이 통과된다면 공공임대 입주민으로서는 적극 환영할 일"이라고 덧붙였다.

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