[서울=뉴스핌] 김선미 기자 = 코로나19(COVID-19) 시대 미국 부동산 시장 과열과 거품에 대해 경고하는 목소리가 나왔다.
2013년 노벨경제학상을 수상한 로버트 쉴러 미국 예일대 교수는 지난달 31일(현지시간) '코로나바이러스 부동산 시장에서 길 찾는 법'이라는 미국 뉴욕타임스(NYT) 기고문에서 미국 부동산 시장의 과열을 지적하고 과거 유사한 사례에서 교훈을 찾아야 한다고 주장했다.
그는 현재 코로나19를 피해 교외와 반(半)전원의 고급 주택 시장 열기가 뜨거워지고 있는 가운데, 생애 첫 구매자들 중 일부는 집값이 더 오를까 두려운 마음에 마음이 급해지는 한편 혹여 장기적으로 가격이 하락할 수 있다는 우려에 이러지도 저러지도 못하는 상황이라고 전했다.
스탠다드앤푸어스(S&P)·코어로직·케이스실러가 공동 집계하는 전국 주택가격 지수에 따르면, 미국의 실질주택가격(물가 상승률 반영)은 2012년 2월부터 2020년 5월까지 45% 상승했다. 다른 지수들도 높은 집값 상승률을 나타내고 있다.
실러 교수는 미국이 코로나19 팬데믹(세계적 대유행)과 심각한 경기침체, 사회적 혼란을 겪고 있음에도 불구하고 주택가격이 이처럼 상승한 것은 놀라운 일이라고 평가했다. 8년 간 한 번도 하락하지 않은 것이다.
이에 따라 주택 시장 호황이 영원히 계속될 것이라 생각하기 쉽지만, 불과 10여년 전 글로벌 금융위기로 이어졌던 재앙을 잊어서는 안 된다고 강조했다.
미국 실질 주택가격은 2001년 미국 경기침체와 2002년부터 2002년까지 이어졌던 증시 급락에도 아랑곳없이 질주하며, 1997년 2월부터 2005년 12월 고점에 이르기까지 75% 상승했다. 집값은 영원히 오를 것이고 부동산 시장이 증시보다 믿을 만한 투자처라는 환상이 그 시기에 생겨났다.
하지만 집값은 2005년 고점을 찍은 후 2012년 2월 저점까지 36% 추락했다. 이에 따른 여파는 여타 금융시장으로 확산돼 세계경제에 큰 피해를 입혔다.
2005년 고점 당시 평생 모은 돈을 10~20%의 계약금에 쏟아 부었던 주택 구매자는 2012년 저점 시기에 이르자 막대한 손실을 떠안게 됐다. 이들이 그 때 산 집을 지금까지 꿋꿋이 보유하고 있었다면 손해를 만회했겠지만, 누구도 불안한 15년의 세월을 보내는 경험을 하고 싶어하지는 않을 것이라고 실러 교수는 지적했다.
실러 교수는 부동산 시장에 대한 예단은 하지 않겠다면서도, 현재 상황은 2005년과 같지 않고 많은 것이 변한 것은 틀림없다고 밝혔다. 그는 온라인 소통이 지원하는 재택근무가 확산되는 것을 오늘날의 가장 특징적 추세로 꼽았다.
그러면서 도시에서 통근할 필요가 없다면 미국에는 교외 주택이 새로 지어질 땅이 얼마든지 펼쳐져 있고, 수요에 발맞춰 공급이 늘어난다면 교외 주택 가격은 과거 거품 시기처럼 오를 리가 없다고 단언했다.
하지만 시장 사이클을 살펴보는 것은 여전히 중요하다고 강조했다. 실러 교수는 애덤 레비틴 조지타운대 교수와 수전 와치터 펜실베이니아대 와튼 경영대 교수가 공동으로 저술한 '미국의 거대한 주택 거품'이라는 저서에 나온 주택시장의 호황과 불황 사이클 서사시의 여섯 가지 원인을 소개했다.
레비틴과 와치터 교수는 ▲소비자들의 '비이성적 과열' ▲1977년 지역재투자법을 계기로 저소득층의 주택 구매를 더욱 용이하게 만든 '공정한 대출 및 주택 공급 정책' ▲부동산 투기를 촉발한 미국 연방준비제도의 기준금리 인하 ▲글로벌 예금 급증에 따른 투자 기회 증대 ▲서브프라임 모기지를 촉발한 과도한 주식 종류의 탄생 ▲민간 투자은행에 의한 규제 사각지대의 민간 부문 발행 증권화로 모기지 대출이 전환된 것 등을 여섯 가지 원인으로 꼽았다.
실러 교수는 이 모든 요인이 복합적으로 작용해 1997~2012년 주택시장 거품과 추락으로 이어졌다고 설명했다. 그러면서 모든 이론들은 주택 구매자, 투자자, 모기지 대출 기관, 증권금융 은행, 신용평가사, 심지어 규제당국들까지 호황기 때 주택 가격 리스크를 안이하게 판단하는 취약성을 지적하고 있다고 강조했다.
실러 교수는 주택시장 과열의 원인은 결국 근거 없는 낙관론과 기대라고 지적하며, 다른 사람과 다른 지역의 집값이 오르는 것을 관음증처럼 지켜보는 글로벌 추세가 확산되며 집값은 절대 하락하지 않을 것이라는 광기가 1997~2005년 거품을 만들어 냈다고 설명했다.
당시 주택을 구매해 근사하게 개조한 후 몇 개월 내 큰 수익을 내며 되파는 이른바 '플리퍼'들의 이야기가 넘쳐 났고, 전문가들조차 주택가격 추세가 역전될 수 있다는 비관론은 입 밖에도 내지 않았다.
또한 당시 공화당 조지 W. 부시 대통령이 '소유권 사회'를 주창하며 당선된 후 내 집 마련이야말로 궁극적 '아메리칸 드림'이라고 강조하면서 주택가격 상승에 일조했다.
하지만 집값이 2005년 고점에 이르기 직전부터 언론들은 '단독주택 시장 거품'이라는 새로운 개념을 보도하기 시작했다. 그 전까지는 거품이라는 것이 형성될 수도 있다는 것조차 대부분의 사람들이 인식하지 못하고 있다. 실러 교수는 당시 급변한 분위기를 기억해 둬야 한다며 이는 앞으로도 일어날 수 있는 일이라고 강조했다.
실러 교수는 현재 미국 상황은 2005년과 같지는 않다고 전했다. 근본적인 경제 상황이 코로나19 팬데믹에 사로잡혀 있는 데다 주택가격을 끌어올릴 모멘텀이 여전히 상당해 2012년 시작된 주택시장 호황기는 몇 년 더 지속될 수 있다고 내다봤다.
하지만 경제 상황이 악화되는 시기에는 주택 소유자에 대한 적절한 정부 지원이 사라져 압류, 개인 파산, 급매 등이 속출할 수 있으며, 현재 사회 및 경제 문제에 대한 험악한 민심으로 인해 미국이 터닝포인트에 도달하면서 주택시장과 경제 방향을 바꿀 정도의 영향을 미칠 수 있다고 경고했다.
또한 도널드 트럼프 미국 대통령이 대선을 앞두고 '미국을 다시 위대하게'를 외치며 사회 양극화를 더욱 조장한다면 주택가격을 둘러싼 연대적 신뢰감이 급격히 악화될 수 있다고 예상했다.
실러 교수는 미래에 대한 불완전한 정보만을 가지고 인생을 변화시킬 수 있는 결정을 해야 할 주택 구매자들은 큰 딜레마에 놓여 있다며, 지나치게 비싼 주택에 대한 투자나 지나치게 큰 리스크를 택하는 것은 현명하지 않을 것이라 조언했다.
하지만 가족을 위해 살 곳을 마련한다는 것의 가치는 정량화할 수 없다며, 감당할 수 있는 가격이라면 시장 변동성과 관계없이 앞으로 몇 년 간 가족과 함께 안정적으로 살 수 있는 집을 보유하는 것만으로도 가치 있는 투자가 될 수 있다고 덧붙였다.
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