공급재원, 주택입지등 한계...민간 전세품귀 이어지면 수급불균형 지속
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 단기적인 전세물량 확대를 위해 한국토지주택공사(LH)와 SH(서울주택도시공사)를 적극 활용한다. 이에 최근 극도로 불안한 전세시장이 다소 안정될지 주목된다.
수도권을 중심으로 전세 임대주택 공급을 확대하고, 일정도 앞당기는 게 핵심으로 꼽힌다. 오피스와 빈집을 전세로 활용하는 것도 방안 중 하나다. 중장기보단 단기적으로 성과를 내겠다는 취지다.
하지만 공공기관의 전세공급 확대에는 많은 재원이 필요한 데다 오피스의 전세 전환도 공급의 한계가 있어 근본적인 해결책이 되기 어렵다는 목소리도 나온다.
◆ LH·SH, 전세임대 연간 1.5만가구 공급...조기 집행도 추진
4일 정치권과 국토교통부에 따르면 전세시장 안정화를 위해 LH와 SH의 전세임대가 확대 공급될 것으로 보인다.
아직 구체적인 계획안이 나오지 않았지만 전세 물량을 늘리는 방안이 다각도로 검토되고 있다. 김상조 청와대 정책실장은 전날 한 방송에 출연해 "LH, SH 등 공적기관을 통해 전세 물량을 늘리는 대안 등을 검토 중"이라고 밝혔다.
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우선 검토되는 것은 전세 임대다. 이 주택은 기존주택을 LH가 전세계약을 체결한 후 저소득층에서 저렴한 가격에 재임대하는 것이다. 새로 집을 지을 필요가 없어 단기적으로 전세 물량을 확대할 수 있다.
LH는 2005년부터 2019년까지 전국에서 전세 임대주택 20만6005가구를 지원했다. 연평균 기준으로 1만3700가구다. 올해는 1만5500가구 공급을 계획하고 있다. 매년 1만여 가구를 공급하던 전세 임대주택을 더 늘리고 1~2년 후 공급할 물량 계획까지 앞당겨 추진하겠다는 것이다. 전세 임대주택에는 일반형과 청년 전용, 신혼부부, 소년소녀가정 대상 등으로 구분된다.
SH가 공급하는 전세 물량은 주로 장기전세주택(시프트)으로 공급한다. 일반적으로 직접 짓는 건설형과 매입해 임대하는 매입형으로 나뉘다. 작년 총 2000가구를 선보였고, 올해는 고덕강일과 위례, 마포 등에서 2180가구 공급을 목표로 한다. 공공주택에 전세 비중을 늘리고 매입형을 확대하면 기존보다 물량을 늘릴 수 있다.
정부는 또한 상가오피스의 전세 전환으로 단계적으로 5000가구를 공급하겠다는 계획이다. 현재 빈 아파트와 빌라를 전세매물로 활용하는 방안도 모색된다.
LH 관계자는 "전세난 문제가 심각해 공급을 늘릴 수 있는 방안을 검토하고 있다"며 "하지만 전세 확대를 비롯해 아직 구체적으로 확정된 것은 없다"고 말했다.
◆ 재원과 입지 한계...'민간시장 활성화로 풀어야" 지적도
전세 임대 확대와 빈집 활용, 오피스의 전세 전환 등으로 전세난을 해결할 수 있을지는 의문이다.
일시적인 공급 확대는 가능하겠지만 지속성을 유지하기가 쉽지 않다. 많은 재원이 필요하기 때문이다. LH가 공급하는 전세 임대는 복권기금과 주택도시기금으로 조성된다. 광역시 기준 지원 한도액(7000만원)을 단순 계산하면 전세 임대 1만가구를 늘리는데 약 7000억원의 재원이 들어간다.
주택의 질도 문제다. LH는 전세 임대주택의 지원 상한액을 서울 기준 9000만원으로 정하고 있다. 2인 이상 공동생활 가구는 수도권·광역시 한도액이 1억1000만원이다. 이를 초과하는 보증금은 계약자가 부담해야 한다. 이 부분도 제한이 있다. 한도액의 250% 이내로 제한한다. 공동생활 가구가 구할 수 있는 전세 임대주택 상한액은 3억8500만원 안에서 구해야 한다. 하지만 최근 전셋값 폭등에 수요자 선호가 높은 수도권 역세권 매물은 대부분 4억원 초과하는 실정이다.
빈집을 활용하거나 오피스의 전세 전환도 물량 확보가 쉽지 않고 장기적인 대안이 되기 어려워 전세난 해결에 대안으로 평가되긴 어렵다. 정부가 '공공참여형 고밀 재건축'으로 도심 주택을 늘리겠다는 계획도 아직 불확실하다. 총 13만가구 공급을 계획했으나 당장 이렇다 할 실적이 없다. 용적률이 높여준 만큼 임대주택을 많이 짓겠다는 계획인데, 사업 시행사인 조합측이 이익이 크지 않다며 적극적이지 않다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "자금력이 상대적으로 부족한 무주택 서민의 주거 안정을 위해 전세 임대, 공공임대 주택을 확대할 필요가 있다"며 "다만 단기적으로 공급을 늘리는 데 제한적이고, 주택의 입지·상태에 대한 불확실성에 있어 전세난 해소에 얼마나 영향을 미칠지는 미지수"라고 말했다.
결국 민간 주택시장을 통해 수급 불균형을 해소해야 한다는 지적이 많다. 다주택들이 전세를 반전세 및 월세로 전환하고, 집을 아예 비워두는 현상도 늘어 물량은 감소 추세다. 이에 반해 전셋값만큼 집값도 크게 올라 전세로 눌러앉은 수요에 3기신도시 사전청약 대기자, 아파트 청약 대기자 등이 겹쳐 수요는 더 늘었다.
익명을 요구한 부동산 한 전문가는 "임대차2법 시행과 임대사업자 혜택 폐지 등으로 전세난이 사회적 문제로 불거졌다"며 "공적기관 공급에는 재원과 입지 등의 한계가 있어 해결책이 되긴 어려울 것"이라고 말했다. 이어 "이런 상황에도 정부는 현재 도입된 주택시장 규제에 강경한 모습을 보여 전세난 문제가 장기화할 공산이 크다"고 덧붙였다.
leedh@newspim.com
