[편집자 주] 정부의 고강도 부동산시장 규제에도 2020년 집값은 역대 최고의 상승률로 급등했다. 2021년도에도 저금리가 지속되고 있고 입주물량 감소와 1~2인가구 증가 등의 불안 요소로 작용할 것으로 보인다. 임대차법 여파 또한 전셋값 상승의 기폭제 역할을 하고 있다. 부동산 전문가 30명을 통해 2021년 부동산시장과 변창흠 신임 국토부 장관의 정책 영향을 전망해본다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 부동산 전문가들은 주택시장 안정화를 위해서 공급 확대를 최우선 과제로 꼽았다. 수급 불균형 상태에서는 어떤 정책도 효과를 발휘하기 힘들다는 이유에서다.

주택공급 확대 방안에는 전체적인 물량도 중요하지만 질적인 부분을 고려해야 한다는 지적이 많았다. 주택 수요층이 원하는 입지에 주택을 공급해야 한다는 얘기다. 정부의 규제 일변도 정책도 일부 수정해야 한다는 의견도 상당했다. 양도소득세를 낮춰 다주택자가 주택을 처분할 수 있는 길을 열어주고, 임대차법 보완과 정비사업 규제 완화 등도 주택시장 안정화에 필요한 대책으로 평가했다.

◆ 저금리·가구분리로 수요 늘어..."공급 추가 확대해야 "

뉴스핌이 학계 및 연구기관과 업계 부동산 전문가 30명을 대상으로 설문한 결과, 주택시장 안정화를 위해서는 공급을 더 늘리는 정책이 필요하다는 의견이 대다수를 차지했다.

공급 확대가 필요하다고 지적한 응답자는 전체의 83%인 25명에 달했다. 3명이 보유세 인하 등 규제완화를, 2명이 금리인상에 따른 유동성 축소를 꼽았다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "최근 집값 불안은 수급불균형에서 촉발된 측면이 있는 만큼 공급확대 정책에 역량을 집중해야 한다"며 "공급자 측면이 아닌 수요자 관점에서 주거 욕구를 충족할 수 있는 주택을 2~3년 중기적 계획으로 로드맵을 만들어 본격화해야 한다"고 말했다. 이어 "1기신도시를 정비하고 3기신도시 주거 밀도를 높여 공급 확대를 유도할 필요도 있다"고 덧붙였다.

장근석 지지옥션 팀장은 "주택보급률이 100%를 넘었지만 수요자가 살고 싶은 주택은 여전히 부족해 공급 확대가 시장 안정화에 가장 효과적일 것"이라며 "부동산 정책당국이 현실적으로 유동성 부분과 주택수요를 억누르기 불가능하다는 점에서도 공급 정책에 집중할 필요가 있다"고 강조했다.

정부는 주택시장 불안을 저금리에 따른 유동성 확대, 1~2인 가구 증가 등을 주요 원인으로 꼽고 있다. 금리 인상과 가구 증가는 정부의 의지만으로 조절하기 어려운 게 현실이다. 이런 이유로 주택 수요는 늘었는데 최근 주택공급 물량이 평년과 비슷하다 해서 공급이 부족하지 않다는 정부의 논리는 설득력이 떨어진다는 지적이 많다.

김병기 리얼하우스 분양평가팀장은 "정부의 정책을 보면 수요와 공급을 동시에 억제하고 있는데 시장 안정화를 위해서는 잘못된 부분"이라며 "주택 수요는 억제하되 실효성 있는 공급 확대가 모색되지 않으면 작년처럼 시장 불안이 계속될 수밖에 없을 것"이라고 설명했다.

◆ 정비사업 규제 완화해 서울 주택공급 늘려야...보유세 완화도 필요

규제 일변도 정책도 수정할 필요가 있다는 지적이 많다. 초강력 규제 정책이 결국 수요층이 원하는 지역의 공급 부족으로 이어졌기 때문이다.

전문가들이 주택공급과 함께 과도한 정부의 규제를 집값 상승의 주범으로 보는 것과 맥을 같이 하는 부분이다.

작년 집값 상승의 이유는 묻는 질문에 전문가 30명 중 14명이 저금리를 꼽았다. 막대한 유동자금이 부동산 시장에 흘러들다 보니 집값이 9년 만에 최고치로 올랐다는 것이다.

그다음으로 꼽은 것이 정부의 과도한 규제(9명)다. 이런 이유로 주택공급 확대와 함께 규제 완화가 동반돼야 안정화를 모색할 수 있다는 지적이 많다.

정부가 검토해야 하는 정책으로는 ▲정비사업 규제 완화 ▲양도소득세 인하 ▲임대차법 폐지 및 보완 ▲대출 규제 완화 등을 꼽았다.

고상철 인하대학교 정책대학원 초빙교수는 "부동산 시장은 규제를 하면 할수록 풍선효과가 나타나기 때문에 한쪽으로 치우친 정책은 바람직하지 않다"며 "특히 정비사업 규제를 완화해 서울 주요지역뿐 아니라 낙후지역의 주택 공급을 늘려나갈 필요가 있다"고 말했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "도심 내 주택공급을 늘리기 위해서는 정비사업에 용적률 상향, 층수 제한 완화 등의 인센티브를 제공해야 한다"며 "작년 6월 기준 주택임대사업자 등록가구가 160만가구인데 양도소득세를 완화해 이들 주택이 시장에 나오게 해야 수급불안이 개선되는 효과가 있을 것"이라고 지적했다.

수도권 주택시장 안정화를 위해서는 서울지역 주택공급 확대를 핵심으로 지적했다. 이를 위해서는 정비사업 활성화 이외엔 방법이 없다. 서울 내 그린벨트 지역 일부를 제외하곤 빈 땅이 없어서다. 현재는 층수 제한뿐 아니라 분양가상한제와 초과이익환수제, 2년 거주시 조합원 분양자격 등으로 장기간 지체된 정비사업장이 많다. 기부채납 확대 등으로 공공성을 확보하되 조합에도 사업성을 높여줘야 한다는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "집값이 오른다는 우려에 정비사업 규제를 강화하고 있는데 공급부족 문제는 공급으로 풀어야 한다는 점에서 제도 개선이 요구된다"며 "정비사업이 순차적으로 진행되도록 관리를 하고 그 과정에서 발생하는 문제는 보완해 나가는 방식으로 정책을 수정해야 집값 안정화에 도움이 될 것"이라고 말했다.

◇ 설문 참여자 30인 명단(가나다순)

▲고상철 인하대학교 정책대학원 초빙교수 ▲권강수 한국창업부동산정보원 이사 ▲권대중 명지대학교 부동산학과 교수 ▲권일 부동산인포 리서치팀장 ▲김광석 리얼미디어 대표 ▲김덕례 주택산업연구원 연구위원 ▲김동욱 쌍용건설 마케팅 상무 ▲김병기 리얼하우스 분양평가팀장 ▲김인만 김인만부동산경제연구소장 ▲김태섭 주택산업연구원 주택산업진흥실장 ▲김학렬 부동산조사연구소장 ▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▲서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수) ▲선종필 상가뉴스레이다 대표 ▲송웅섭 부동산중개사협회 서울북부 지부장 ▲심교언 건국대학교 부동산학과 교수 ▲안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장 ▲양지영 R&C 연구소 소장 ▲우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 ▲윤지해 부동산114 수석연구원 ▲이동현 하나은행 부동산자문센터장 ▲이상우 인베이드투자자문 대표 ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 ▲이창무 한양대 도시공학과 교수 ▲이호상 대한주택건설협회 본부장 ▲임병철 부동산114 수석연구원 ▲장근석 지지옥션 팀장 ▲조근호 삼성물산 상무 ▲함영진 직방 빅데이터랩장 ▲홍춘욱 세종사이버대학교 교수

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