그린벨트 해제와 광명·시흥, 김포 등 택지지구 지정도 거론
다주택자·법인 등 민간 물량도 시장에 나와야 효과 커
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 문재인 대통령이 18일 신년 기자간담회에서 부동산시장 안정화를 위해 특단의 공급방안을 강조하면서 집값과 전셋값 불안이 단기간에 해소될지 주목된다.
일단 문 대통령이 발언한 내용을 보면 대규모 주택공급 방안이 도입될 공산이 크다. 이를 위해 기존 대책 이외에도 택지지구 신규 지정, 서울지역 그린벨트(개발제한구역) 해제 등이 거론된다. 여기에 3기신도시 추가 지정과 같은 시장의 예상을 뛰어넘는 방안이 검토되고 있다는 관측도 나온다.
업계에서는 설 이전 공개될 공급대책이 속도감 있게 실행되면 공급부족에서 초래된 주택시장 불안감이 어느 정도 안정화될 것으로 기대하고 있다.
◆ 그린벨트 해제·택지지구 지정 등 대규모 주택공급 방안도 후보
18일 정치권과 부동산업계에 따르면 문대통령이 특단의 공급방안 구상안에 대해 업계에선 그린벨트 해제와 택지지구 신규 지정 등이 유력하게 검토되는 것으로 내다보고 있다.
문 대통령이 설 전 발표 예정인 주택공급 대책에서 시장의 전망을 뛰어넘는 대안을 내놓겠다고 한 만큼 대규모 주택공급에 집중할 것으로 보인다. 특히 공공주도의 기존 기조를 이어갈 것으로 보여 정부 소유의 땅 비중이 높은 그린벨트와 택지지구, 3기신도시 추가 지정 등이 거론된다.
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여당 핵심 관계자는 "기존 주택공급 방안으로 검토된 대책 이외에도 그린벨트 일부지역 해제, 신도시 지정 등 정부 주도로 공급을 늘릴 수 있는 모든 수단을 후보로 놓고 관계부처가 논의하고 있다"며 "대통령이 수차례 특단의 공급대책을 강조한 만큼 실효성 있는 주택공급 확대 구상안은 모두 검토 대상이다"고 말했다.
그린벨트 해제 후보지역으로는 강남권이 1순위로 꼽힌다. 개발면적이 넓은 데다 수요자가 많아 상징성도 크게 때문이다.
업계에서 그린벨트 해제로 주택공급 효과가 클 것으로 예상되는 지역은 서울 서초구 우면동 603-42 일대의 식유촌마을(2만860㎡)과 우면동 500-4 일대의 송동마을(2만745㎡), 염곡동 208 일대의 탑성마을(1만7488㎡) 등이다. 이들 지역은 대표적인 집단취락지구다. 집단취락지구는 그린벨트 내 취락을 정비하기 위해 지정한 지구로 서울에 24곳이 있다. 강남구 대치동 강남운전면허시험장과 서초구 내곡동 예비군훈련장 등도 유력한 후보군이다.
택지지구가 신규로 지정될 가능성도 있다. 서울 인근 지역에서 경기도 광명·시흥 일대가 유력하게 거론된다. 이 지역은 시흥시 과림동 무지내동, 광명시 가학동, 학온동 등 일원 1516만㎡(458만평) 부지로 2010년 보금자리주택 예정지구로 지정됐으나 2015년 지정이 해제됐다. 같은 해 특별관리지역으로 지정돼 개발이 중단된 상태다.
고양 대곡과 김포 고촌 등도 최근 교통망 개발과 맞물려 주거 편의성이 높아져 택지지구 지정이 가능한 지역이다. 신도시와 택지지구는 규모에 따라 구분된다. 신도시는 면적 330만㎡ 이상 대규모 개발일 때, 택지지구는 일반적으로 330만㎡ 이하 개발일 때 사용된다. 택지지구는 신도시보다 규모가 작아 일명 미니신도시로 불린다.
정부가 기존 주택공급 방안으로 검토하는 방안은 ▲지하철 역세권 고밀도 개발 ▲준공업지역 공공주도 개발 ▲토지임대부·환매조건부 등 공공자가주택 공급 ▲도시재생 정비사업 확대 ▲도로·철도 지하화 이후 주택건설 ▲공공재건축·재개발 확대 등이다. 여기에 전세시장 불안을 해소하기 위해 공공건물을 이용해 공공임대, 매입임대 등을 추가로 확대하는 방안도 검토되고 있다.
◆ 주택공급 확대 시그널, 불안심리 해소에 긍정적
정부가 주택공급 확대에 더욱 전향적으로 나선다는 점에서 시장의 평가는 긍정적이다. 그동안 집값 불안이 수급불균형에서 초래된 측면이 있어서다. 공급 규모는 평년 수준을 유지했지만 저금리와 1~2인 가구 증가 등으로 수요가 늘었다. 정비사업 규제로 공급 감소에 대한 불안감까지 더해져 집값 불안이 가중됐다.
김병기 리얼하우스 분양평가팀장은 "최근 부동산시장 불안이 수요와 공급을 동시에 억제하는 정책에서 영향을 크게 받았다는 점에서 특단의 공급확대 방안에 대해 시장에선 긍정적인 신호로 받아들일 것"이라며 "집값 불안을 잠재우기 위해서는 수요는 억제하고 공급을 대규모로 확대하는 정책을 펼쳐야할 것"이라고 말했다.
민간시장의 공급 확대가 맞물려야 효과가 클 것이란 관측도 있다. 정부가 주도하는 주택공급 방안이 현실화되기까지 시차가 존재한다. 택지지구와 같은 규모가 큰 계발계획은 지구지정, 토지보상, 사업자 선정, 착공, 입주 등으로 최소 4~5년이 걸린다. 단기적으로 주택시장 불안을 잠재우기 역부족인 셈이다. 그 때문에 정비사업 규제 완화, 양도소득세 일시 감면 등으로 민간시장에서 공급이 확대되는 방안도 필요하다는 지적이 있다.
양지영 R&C연구소장은 "단기적으로 공급을 늘리고 싶어도 공공주도의 건물을 새로 지으려면 상당한 시간이 필요해 효과를 당장 체감하긴 힘들 것으로 보인다"며 "정부의 공급확대와 함께 양도세 중과 완화 등 거래세 인하를 통해 법인과 다주택자 매물이 시장에 나와야 실효성이 클 것"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
