[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "부동산 양도세 중과를 피하려는 매물은 이미 이달 초 대부분 정리됐습니다. 매도자 우위 시장이 여전해 급매로 처분하기보단 세금을 부담하더라도 중장기적으로 보유하겠다는 집주인이 많아요."(서울 마포구 염리동 일대 T공인중개소 대표)

내달 1일 부동산 양도소득세 중과가 시행되면서 매도자와 매수자 모두 시장을 관망하는 형국이 가속화될 것으로 보인다.

다주택자와 단기 거래자에 대한 양도세가 최고 75%까지 높아져 '매물 잠김' 현상이 가속화될 공산이 크다. 금리인상 변수가 있지만 내년 대선과 정비사업 규제완화 등 기대감이 더 높다보니 집을 팔기보단 일단 보유하겠다는 심리가 확산되고 있기 때문이다.

집값은 내려가지 않고 세금 부담만 늘면 실수요자도 주택 매입이 꺼려질 수밖에 없다. 여당이 확정하려던 종합부동산 과세 기준도 미뤄져 주택시장이 당분간 '눈치보기' 장세가 이어질 것이란 관측이 많다.

◆ 내달 1일부터 양도세 최고 75%...매물잠김 불가피

31일 부동산업계에 따르면 내달 1일부터 집을 팔 때 양도소득세 최고 세율이 75%로 높아지면서 주택거래 시장에 '혹한기'가 이어질 전망이다.

정부가 투기수요를 차단하기 위해 도입한 양도세 중과 조치는 6개월간 유예 기간을 거쳐 시행되는 것이다. 시장에서는 양도세 중과가 시행되면 매물 잠김이 가속화될 것으로 지적하고 있으나 정부는 중과를 적용하는 게 매물 증가에 도움이 되는 정책이란 입장을 고수하고 있다.

일단 양도세 부담에도 다주택자들의 주택 처분은 제한적이란 의견이 우세한 상황이다. 2017년 '8·2 대책' 이후 양도세가 최고 세율 62%를 적용했지만 시장에 매물 확대가 이뤄지지 않았다. 풍선효과와 똘똘한 한 채 등 주택시장에 변화는 있었지만 집값 오름세가 지속됐기 때문이다. 양도세 중과를 앞두고도 매물이 눈에 띄게 늘어나지 않았다. 제도가 본격적으로 시행되면 매물이 더 잠길 수밖에 없는 구조다.

현재는 2주택자의 경우 기본 세율(6∼45%)에 10%P(포인트)를, 3주택 이상인 기본 세율에 20%포인트를 더해 부과한다. 앞으로 2주택자는 기본 세율에 20%P를, 3주택자는 30%P 추가한다. 이 경우 양도세 최고세율이 기존 65%에서 75%로 올라간다.

3주택자의 경우 시세차익 10억이 발생했으면 최고 7억5000만원을 양도세로 내야하기 때문에 세금부담이 상당하다. 보유세도 덩달아 높아져 주택 보유에 따른 세부담이 있지만 당장 팔기보다는 보유하는 게 유리하다는 인식이 강하다. 보유세 금액은 여당이 검토 중인 종부세와 재산세 완화안이 결정돼야 확정되기 때문에 상황을 좀 더 지켜보자는 심리도 있다.

서울 마포구 염리동 일대 T공인중개소 대표는 "양도세 중과 시행을 앞두고 이미 급매물은 대부분 정리된 상태이고 현재는 매도물량이 많이 줄었다"며 "내달 시행되는 양도세 체계에서는 처분보다는 보유가 유리하다고 생각하는 다주택자가 더 많다"고 말했다.

이어 "종부세와 재산세 완화가 일부 이뤄질 수 있지만 대상이 대체로 1주택자이기 때문에 다주택자 느끼는 세부담 절감효과는 크지 않을 것"이라며 "그럼에도 추가적인 세부담 완화안이 적용될 수 있기 때문에 전반적으로 시장 상황을 지켜보겠다는 심리가 높은 상황"이라고 덧붙였다.

단기 투자자도 양도세 부담이 높아진다. 1년 미만을 보유한 주택을 거래할 때 양도세율을 기존 40%에서 70% 확대된다. 주택을 매입할 때 부담하는 취득세 등 각종 세금을 고려할 때 단기 투자의 실익이 크게 낮아지는 것이다.

◆ 집값 상승·세부담에 매수자도 관망

양도세 중과 시행으로 매수세도 감소할 것이란 분위기다.

세금 증가는 투자 매력을 낮춘다. 거래세가 급등한 상황에서 보유세, 양도세까지 높아져 시세차익에 대한 기대감이 낮아졌다. 대출 규제로 중고가 주택을 매입하기도 쉽지 않다. 투자 리스크가 높아져 상가와 오피스텔 등 대처 투자처로 눈을 돌릴 것으로 보인다.

거래량이 줄어도 매도호가가 낮아지지 않은 것도 매수세가 붙지 않는 이유다.. 서울과 부산 보궐선거에서 야당의 압승으로 끝나자 정부와 여당이 민간 주택시장의 규제완화에 관심을 보이고 있다. 구체적인 계획안이 정해지진 않았지만 여론과 야당의 공세가 거세 재개발을 중심으로 규제를 완화하는 보완책이 나올 여지가 있다.

게다가 내년 대선과 제4차 국가철도망 구축계획 등도 시장에서는 호재로 인식돼 세금 증가분을 충분히 상쇄할 것이란 인식이 있다. 거래량 감소에도 개발호재 지역을 중심으로 '신고가'가 이어지는 배경이다.

세금부담을 줄이기 위해 증여가 늘어날 것이란 관측도 나온다. 증여 건수는 계속 늘고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 4월 서울 주택 거래 중 증여건수는 3039건으로 전년동월 2106건보다 930건(44.2%) 증가했다. 3개월 연속 증가세이자, 올해 들어 최다 증여 건수다. 양도세 중과를 적용받기보다 증여가 상대적으로 세금 부담이 낮아 이런 추세가 이어질 것이란 분위기가 많다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "내년 대선을 앞두고 정비사업 규제 완화 및 개발 공약이 본격화될 것이란 기대감에 부동산 세금 강화에도 시장에 매물이 크게 늘지는 않을 것"이라며 "보유 주택을 팔면 다시 사기 어렵다는 인식이 강해 증여를 선택하는 현상이 확산될 가능성이 있다"고 설명했다.

leedh@newspim.com