[서울=뉴스핌] 홍보영 기자=처음으로 내 집 마련을 꿈꾸는 외벌이 A씨는 7월부터 차주별(개인) DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화된다는 소식을 듣고 은행을 찾아 대출 상담을 받았다. 직장에서 가까운 종로구에 매매가 7억3000만원의 주택 구매를 희망하는 A씨는 연 3800만원의 소득을 벌고, 전세아파트 보증금 1억5200만원을 자산으로 보유하고 있다. 이 집을 구매하기 위해 필요한 자금은 5억7800만원.

무주택자인 만큼 LTV는 60%(9억원 이하 아파트 구매 시)를 적용받아 최대 4억원까지 받을 수 있을 거라고 생각했지만, 신용대출(오토론 금리 3%) 3000만원이 있는 A씨가 DSR 규제로 실제 가능한 주택담보대출(금리 2.5%, 만기 35년) 금액은 2억3000만원으로 확 떨어진다. A씨는 예상보다 대출 금액이 적어, 주택마련 자금 계획에 차질이 생겨 분통을 터트렸다. 

◇ 7월부터 규제지역 차주별 DSR 적용

새로운 대출규제 시행을 하루 앞두고 은행 영업점에 대출 문의가 폭주하고 있다. 정부가 무주택 실수요자들을 위한 주택담보대출 규제를 완화하기로 했지만, 차주별 DSR 40% 적용으로 소득이 낮거나 현금이 부족한 경우 대출한도가 크게 줄면서 역차별 논란이 나온다. 

내달부터 전 규제지역에서 6억원 넘는 주택을 사거나, 연소득 상관없이 1억원을 초과하는 신용대출을 받는 이들에게 차주별 DSR 40%를 적용한다. 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 구매하거나, 연소득 8000만원 초과 고소득자가 받는 신용대출 총액이 1억원을 넘을 때만 적용했었던 기존 규제보다 소득과 대출 규모 기준이 강화됐다.

이에 비해 무주택자를 위한 LTV(주택담보인정비율) 규제는 완화한다. 기존 무주택자 대출 규제는 부부합산소득 기준 8000만원 이하, 생애최초구입자의 경우 소득이 9000만원 이하일 때 LTV 50~60%를 적용했지만, 내달부터는 부부합산소득 기준 9000만원 이하, 생애최초구입자의 경우 1억원 이하일 때 주택가격에 따라 LTV가 50~70%로 늘어난다. 다만 규제 완화로 받을 수 있는 최대 대출금액은 4억원이다.

하지만 소득이 낮거나 현금자산이 부족할 경우 DSR 40% 규제에 걸려 LTV 우대 혜택은 사실상 무용지물인 셈이다.

◇ 은행 대출받고 2금융권에서 추가대출 가능

연소득 5000만원인 무주택 직장인 B씨는 서울에서 7억원 짜리 주택을 구입할 계획이다. 은행에서 주담대(원리금균등상환, 35년 만기, 연 2.5%) 4억1000만원(DSR 35.18%)을 받고, DSR 40%에 맞춰 신용대출(금리 2.9%) 1400만원을 더 받을 수 있다. B씨는 금리가 높더라도 2금융권에서 DSR 60%에 맞춰 신용대출(금리 4.9%) 5200만원을 더 받을 생각이다. 2금융권 대출까지 다 끌어와도 2억2400만원의 자금이 모자라다.

B씨처럼 모자란 대출 금액을 저축은행, 보험회사, 카드회사 등 2금융권에서 충당하는 방법을 선택할 수도 있다. DSR 한도는 은행권이 40%, 비은행권은 60%다. 금융당국 관계자는 "은행에서 모자란 대출 금액을 비은행권에서 받을 수 있도록 DSR 한도에 여유를 뒀다"며 "실제로 얼마나 대출이 가능할지는 2금융권에서 심사를 거쳐봐야 할 것"이라고 설명했다.

다만 은행보다 높은 금리를 부담해야 하고, 무주택자가 LTV 우대를 받더라도 주담대 최대 한도는 은행·비은행 모두 4억원이다. 서울 아파트 평균 매매가를 감안하면 턱없이 부족한 금액이다. KB국민은행이 발표한 주택가격동향 시계열 통계에 따르면 6월 서울의 평균 아파트 매매가격은 11억4283만원으로 1년 전보다 2억원 넘게 올랐다. 수도권의 평균 아파트값은 7억1184만원을 기록했다.

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