[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 신혼부부의 주거안정을 위해 마련된 ′신혼희망타운′이 본래 취지와 달리 시장에 전·월세 매물로 나오는 모습이 나타나고 있다.

신혼희망타운 일부 단지는 실거주의무를 적용받지 않아 입주하지 않고 전세로 매물을 활용하는 경우가 있다. 시세보다 저렴하게 제공하는 주택 유형인 만큼 제도적으로 불합리한 측면을 개선해야 한다는 목소리가 있다.  

◆ 실거주 의무 없으니 전월세 매물로...평택 고덕신혼희망타운 전체 물량 20%

20일 부동산업계에 따르면 실거주의무가 없는 신혼희망타운을 중심으로 전세 매물이 나오면서 주거 안정 목적과 어긋나는 모습이 나타나고 있다.

최근 입주가 시작된 평택 고덕신혼희망타운(르플로랑)은 현재 전월세 매물이 132건(전세 107건)이 거래를 기다리고 있다. 분양된 596가구 중 22.1% 차지하는 비중이다. 이 단지는 분양계약 체결 후 3년간 전매제한만 있을 뿐 실거주 제한이 없어 전세로 내놓을 수 있다.

다음달 입주가 예정된 위례 신혼희망타운은 5년의 실거주 의무기간이 있음에도 직업 상 이주 등 예외조건을 이용해 전체 508가구 중 6가구가 전월세 매물로 나온 상황이다.

이외에도 수도권에서는 ▲화성 봉담 A-2 ▲양주 회천 A-17 ▲평택 고덕 A3블록 ▲수원 당수 A3·A4 블록 ▲의왕 고천 A2 등 신혼희망타운도 실거주 의무가 없다. 이들 단지들은 이르면 내년부터 입주가 진행돼 신혼희망타운이 전세 매물로 나오는 현상은 확산될 가능성도 있다.

신혼희망타운 입주자들이 전월세를 놓는 것은 전셋값이 분양가 이상으로 상승해 차익실현에 나서거나 규모가 넓은 다른 단지의 전세로 들어가기 위한 자금 마련 등의 목적이 있는 것으로 보인다. 

신혼희망타운은 2018년 정부의 주거복지로드맵에 따라 신혼부부들의 주거안정을 위해 신혼부부를 대상으로 한 주택이다. 실수요자들의 주거 목적으로 마련된 집이 전월세 매물로 나오는 것은 제도의 본래 취지와는 맞지 않는다.

단지마다 실거주 의무가 다르게 적용되는 것은 주택법 시행령에 근거가 있다. 주택법 시행령에서는 분양가상한제가 적용되는 단지에 대해서는 분양가와 시세와 비교를 통해 실거주의무 기간을 두도록 하고 있다.

분양가가 시세 대비 100%를 넘는 경우 거주 의무는 주어지지 않고 ▲80~100% 미만은 3년 ▲80% 미만은 5년의 실거주 의무 기간이 주어진다. 실거주의무 기간이 부여되지 않은 단지는 분양가가 시세보다 높게 나왔다는 것이다.

◆ 일부 지역에서 나온 특수 케이스...실거주 의무 강화 외에 대안 없어

분양가가 시세보다 높게 나오는 것은 시세 측정 과정에서 일부 한계 때문으로 보인다. 실거주 의무기간 측정 과정에서 시세는 신혼희망타운 인근 단지를 기준으로 한다.

신도시 개발 지역이나 도심에서 먼 외곽 지역의 경우에는 표본이 될 아파트 단지가 많지 않다. 이렇다 보니 인근 단지가 아닌 멀리 떨어진 곳에 단지나 구축 단지를 표본으로 쓰면서 실제 시세보다 낮게 나오는 경우가 일반적이다.

업계 관계자는 "전셋값이 오른 요인도 있고 실거주 기간 산정에서 신규 신혼희망타운과 유사한 단지가 아닌 구축이나 다른 지역 단지를 표본으로 쓰면서 시세 평균치가 낮게 나왔을 수 있다"고 말했다.

서울과 수도권의 전세 매물 부족에 따른 전세가격 상승도 신혼희망타운 입주자들이 전세 매물을 내놓게 된 이유로 꼽힌다.

이미 입주에 들어간 평택 고덕신혼희망타운은 2018년 12월 분양 당시 전용면적 55㎡의 최고 분양가는 2억3702만원이었다. 하지만 인근 제일풍경채장당센트럴 전용면적 66.83㎡는 지난 13일 2억8000만원에 전세 계약돼 최고가 기록을 냈다. 신혼희망타운을 전세로 내놓을 경우 분양가보다 높은 가격을 받을 수 있는 것이다.

화성 봉담2 신혼희망타운 전용면적 55㎡ 분양가는 최대 2억 5000만원 수준이었다. 아직 입주 전임에도 현재 인근 e편한세상신봉담 전용면적 59.96㎡은 지난달 27일 3억5000만원에 전세 계약이 체결되는 등 이미 분양가를 넘어섰다.

전문가들은 신혼희망타운이 본래 취지를 살리려면 실수요자 중심으로 개편이 되어야 하지만 실거주 의무 강화외에는 마땅한 대안은 없다고 본다. 또한 일부 지역에서만 나타나는 현상이고 실거주 의무는 법 개정 사항인 점도 고려돼야 한다고 본다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "신혼희망타운이 실수요자 중심으로 접근할 수 있도록 해야 하는데 실거주 의무 강화 외에는 현실적인 방안이 없다"며 "실거주 의무 책정때 시세 외에도 감정평가 방식으로 보완책을 마련해 시세 대비 분양가가 지나치게 높게 나오는 것을 막는 방안을 검토해 볼 수 있다"고 말했다.

국토부 관계자는 "신혼희망타운이 전세 매물로 나오는 건 일부 특수한 케이스로 대부분은 시세보다 분양가가 낮아서 실거주 의무 대상이 된다"며 "실거주 의무가 강화되면 일부 지역에서 미분양 문제가 발생할 수도 있고 주택법 개정 문제도 있는 만큼 실거주 의무 강화는 신중하게 접근해야 한다"고 말했다. 

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