[편집자] 2021년에도 기록적인 집값 상승을 기록한 이후 최근 대출규제와 금리인상 등으로 아파트값 상승폭이 둔화되는 양상이다. 정부는 집값이 고점을 찍고 하향 안정화됐다고 진단하고 있다. 2022년에는 변수가 많다. 기준금리 추가 인상과 미국의 양적완화 축소 등으로 시장이 더 움츠러들 것이란 의견과 대선과 지방선거, 정비사업 규제완화 등으로 2022년 집값 상승세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 이에 뉴스핌은 부동산 전문가 50명을 대상으로 설문한 조사를 결과를 가지고 2022년 주택시장을 전망해 봤다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022년 3월 9일 예정된 대통령 선거 결과가 부동산시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 여야 대선후보 공약의 차별성이 뚜렷해서다.

강력한 규제책을 내세우는 이재명 더불어민주당 후보가 당선되면 주택매수 심리가 더 악화될 가능성이 크다. 반면 규제 완화에 방점을 두는 윤석열 국민의힘 후보가 당선되면 거래시장 정상화, 공급확대 등이 기대된다.

다만 국회에서 여당 의석수가 절대 다수라는 점에서 정책 변화를 이끌기 어렵다는 시각도 있다. 이에 따라 금리, 공급, 투자심리 등이 더 중요한 변수가 될 것이란 관측도 나온다.

◆ 이재명 '국토세 강화' vs 윤석열 '종부세 완화'…"대선, 주요 변곡점"

전문가들은 2022년 대선 결과가 부동산시장에 미칠 영향을 놓고 의견이 분분했다.

우선 여야 대선주자가 세금, 공급 정책에서 큰 차이를 보이는 만큼 대선 결과가 부동산시장에 주요 '변곡점'이 될 것이라는 의견이 있었다. 

이재명 더불어민주당 후보는 국토보유세 성격의 '기본소득 토지세'를 신설하겠다는 공약을 내세웠다. 현재 0.17%에 불과한 부동산 보유 실효세율을 1%로 높이겠다는 구상이다.

국토보유세는 일정 금액이 넘는 주택·토지에 과세하는 종합부동산세와 달리 모든 개인과 법인이 소유한 주택·토지에 부과하는 일종의 '징벌적 세금'이다. 이 후보는 토지보유세 강화로 투기를 차단하고, 이를 소득양극화 완화를 위한 기본소득 재원으로 활용할 계획이다.

반면 윤석열 국민의힘 후보는 보유세(종합부동산세+재산세) 부담을 줄이고, 양도소득세율을 낮추는 부동산 세제 개편을 예고했다. 이 후보가 국토보유세로 부동산 보유세를 한층 더 강화하겠다고 밝힌 것과 대조적이다.

윤 후보는 지금처럼 부동산 세금을 높게 유지하면 시장에 '매물 잠김'이 초래되기 때문에 세제를 풀어서 시장 거래를 활성화해야 한다고 보고 있다. 또한 단기간 급등한 공시가격 현실화 속도를 늦춰서 보유세 급등을 차단하겠다는 계획이다.

이에 따라 ▲종합부동산세 전면 재검토 ▲1주택자에 대한 양도소득세·재산세 부담 완화 ▲다주택자 양도세 현행 50% 수준 감면을 공약으로 내걸었다.

이같은 공약은 시장에서 큰 호응을 받을 가능성이 있다. 올 하반기 부동산시장 내 최대 문제가 '매물절벽'으로 꼽혀서다. 지난 6월부터 다주택자 양도세율이 최고 82.5%(지방소득세 포함)로 오른 만큼 '버티기'가 늘고 매물은 더 줄어들고 있다.

만약 윤 후보 공약대로 다주택자 양도세가 크게 낮아지면 시장에 다주택자 매물이 많이 나와서 공급 부족에 따른 집값 급등을 다소 완화할 수 있다는 분석이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "여야 대선 후보가 종부세, 양도세 등 주택시장 핵심변수에 대해 상반된 견해를 갖고 있다"며 "대선 결과에 따라 시장 흐름이 달라질 수 있다"고 말했다.

◆ GTX 등 교통·개발호재 '본격화'…대선 관계없이 집값 '상승'

반면 2022년 대선과 관계없이 집값 상승이라는 큰 움직임이 지속될 것이라는 전망도 다수 있었다. 노후 도심개발이나 수도권 광역급행철도(GTX) 등 주요 개발호재는 정권이 바뀌더라도 취소되지 않을 것이라는 이유에서다.

현재 전국에서는 교통 등 개발호재가 현실화되고 있다. 앞서 국토교통부는 수도권 광역급행철도(GTX)-A·B·C노선과 신분당선 등 광역 거점 철도건설 사업 예산을 2021년 1조2143억원에서 2022년 1조8597억원으로 늘렸다.

노선별로 보면 ▲GTX-A(파주~삼성~동탄) 4609억원 ▲GTX-B(송도~마석) 803억원 ▲GTX-C(덕정~수원) 1030억원이 배정됐다.

또한 광역 간선급행버스체계(BRT) 구축 예산도 2021년 141억원에서 2022년 156억원으로 확대했다. 경기 성남, 공주~세종, 제주 등에 광역 BRT 신규 노선을 구축하기 위해서다.

간선 교통망 사업비도 확보했다. 지역 경제거점을 철도·도로·항공 등 주요 교통망으로 촘촘히 연결하고 지방 광역권 메가시티를 지원하기 위해서다. 서울~세종 고속도로(6706억원), 서해선 복선전철(3195억원), 울릉공항 건설(1140억원) 등의 계획 수립비, 공사비 등을 편성했다.

이처럼 교통·개발호재가 현실화되는 지역은 집값이 자극을 받을 가능성이 크다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "이번 정부에서 시작한 GTX, 신도시 개발, 노후도심 개발 등 호재들은 2022년에 정부가 바뀌더라도 쉽게 취소하기 어렵다"고 말했다.

이어 "정부가 계획한 주택공급 물량은 많지만 실제 입주까지 시간이 오래 걸린다"며 "따라서 당분간은 집값 상승이 지속될 것"이라고 내다봤다.

국회에서 여당 의석수가 절대 다수라는 점도 2022년 대선 후 시장 변화가 나타나기 어려운 이유로 꼽혔다. 윤 후보는 재산세·종부세·앙도세 완화를 공약으로 내세우고 있다.

하지만 이 공약이 현실화되려면 관련 법 개정을 거쳐야 한다. 재산세는 관할 지방자치단체가 걷기 때문에 지방세에 해당한다. 또한 종부세와 양도세는 국세청이 징수하기 때문에 국세에 해당한다. 즉 '지방세법', '종합부동산세법', '소득세법'을 개정해야 한다.

그러려면 행정안전위원회, 기획재정위원회 소속 국회의원이 관련 법안을 발의해서 국회 본회의 통과와 대통령 공포를 거쳐야 한다. 하지만 윤 후보가 국민의힘에 속해 있어 국회 다수당을 차지하는 더불어민주당의 협조를 이끌어내기 어려울 것으로 보인다.

현재 국회에서 더불어민주당 의석 수는 지역구(157개)와 비례대표(12개)를 합해 총 169개로 국회에서 57.29%를 차지한다. 국민의힘 의석은 지역구(84개)와 비례대표(19개)를 합해 총 103개로 비중이 34.92%에 그친다.

윤 후보가 대통령이 돼도 부동산 세금 완화 법안이 국회를 통과하기 쉽지 않을 것으로 보이는 이유다. 각 당의 의석 수가 바뀌려면 선거를 다시 해야 하는데, 제22대 국회의원 선거는 오는 2024년 4월 10일에 실시된다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "대선 결과가 나와도 시장상황이 안 바뀔 것"이라며 "윤 후보가 당선돼서 종부세를 낮추려 해도 국회 다수당이 민주당이라서 집권 2년간 종부세 완화 효과가 나타날 수 없을 것"이라고 말했다.

◆ 서울 주택공급 갈수록 '부족'…두 후보 모두 공급계획 '비현실적'

입주물량이 크게 줄어든다는 점도 집값을 밀어올릴 요소다. 정부가 3기 신도시 사전청약에 나서고 있지만 서울 물량은 턱없이 부족하다는 지적이다.

부동산R114에 따르면 2022년 서울 아파트 입주 물량은 2만463가구로 2021년(3만1211가구)보다 34.4% 감소한다. 작년(4만9359가구)에 비하면 절반 이하로 급감한 수치다.

서울 강남권 주요 단지들은 일제히 분양이 미뤄졌다. 서초구 신반포15차 재건축인 '래미안원펜타스'(총 641가구)와 송파구 '잠실진주재건축'(총 2636가구)은 당초 올 하반기에 분양할 것으로 예상됐지만 지금은 둘다 2022년으로 연기됐다.

서초구 신반포4지구 재건축인 '신반포 메이플자이'(총 3307가구)도 2022년 중순쯤에야 분양이 가능할 것으로 보인다. 초대형 단지인 강동구 둔촌주공(1만2032가구)도 연내 분양이 불확실하다.

반면 두 대선후보가 내세운 공급정책은 '현실성'이 낮다는 지적을 받고 있다. 이 후보는 기본주택(장기임대 공공주택) 100만가구를 포함한 공공임대주택 250만가구를 임기 내 공급하겠다고 밝혔다.

기본주택은 서민, 중산층 구분 없이 무주택자면 누구나 역세권에 30년 이상 거주할 수 있는 주거모델이다. 무주택자들이 역세권 등 입지 좋은 곳에 건설원가 수준의 저렴한 임대료로 30년간 살 수 있게 하자는 취지다.

하지만 이 후보의 기본주택 공약은 부지와 재원조달 방안이 구체화될 필요가 있다. 정부가 추진 중인 3기 신도시 공급 물량이 총 35만가구이니, 기본주택 100만가구는 3기 신도시의 3배 수준이다. 서울과 수도권에서 이 정도 택지를 확보하는 것은 사실상 불가능하다.

게다가 서울 및 수도권 역세권에 집을 지으려고 해도 '상가건물 임대차보호법' 때문에 실제 공급 효과가 적을 수 있다. 수도권 도심 역세권에는 나대지가 드물고 각종 업무·상업시설로 구성된 건물이 많다. 이런 땅에 집을 지으려면 기존 임차인들을 내보낸 후 주거시설로 리모델링하거나 새로 지어야 한다.

하지만 개정된 상가건물 임대차보호법은 임대차 기간 10년을 보장하고 있다. 이 법 10조 1항에 따르면 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전~1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 정부가 상가 임차인들의 임대차기간을 보호해준 것이 역세권 주택공급에 걸림돌로 작용하는 셈이다.

또한 임차인을 내보낸다고 해도 역세권 주택공급이 활성화될 것으로 단언하기 어렵다. 역세권은 땅값이 비싸기 때문에 자금이 많이 들고, 사업성도 그만큼 떨어지기 때문이다. 만약 정부가 사업을 강행하기 위해 땅을 강제수용할 경우 반발이 극심할 것으로 보인다.

윤 후보의 주택공급 정책도 현실성이 떨어진다는 지적이다. 윤 후보는 임기 5년간 수도권 130만가구를 비롯해 전국에 250만가구 이상 신규주택을 공급하겠다고 밝혔다. 현 정부가 추진 중인 3기 신도시 등 공급확대 정책도 그대로 이행할 계획이다.

하지만 과거 노태우 정부 때 수도권 1기 신도시로 공급한 물량이 30만가구였던 것을 보면 윤 후보의 '임기 내 250만가구 공급'은 지키기 어려워 보인다.

특히 노태우 정부는 '군사독재정권'으로 사업을 강압적으로 추진하는 게 가능했던 시절이다. 당시 일산지역에서는 신도시개발로 집과 땅이 수용되는 것을 비관한 나머지 농민들이 농약을 먹고 자살하는 사태도 벌어졌다. 지금 정부의 사업속도가 이처럼 빠를 것으로 기대하기는 어렵다.

또한 윤 후보가 내세운 '청년 원가주택'은 경쟁 후보들로부터 많은 지적을 받았다. 청년 원가주택은 시세보다 싼 원가로 주택을 분양한 뒤 5년 이상 거주하면 국가에 매각해 차익의 70% 이상을 보장받도록 하는 제도다. 5년 내 30만가구 공급을 목표로 한다.

청년 원가주택 대상은 일단 20~30대 위주지만, 자녀가 있는 저소득 장기 무주택자도 포함한다. 재산이 일정 수준 이하면서 자녀가 많은 40~50대 가구에게도 입주 기회를 제공하는 것이다. 3기 신도시와 2기 신도시 분양대기 물량 30%를 이런 방식으로 공급하겠다는 구상이다.

다만 유승민 전 국민의힘 의원 측은 청년 원가주택 정책에 대해 '포퓰리즘'이라고 비판했다. 유승민 캠프 경제정책본부장을 맡은 통계청장 출신 유경준 의원은 지난 9월 자신의 페이스북에서 윤 후보의 청년 원가주택 공약에 대해 "종합적으로 1879조(1000조+879조)원에 달하는 비용을 국가가 지불하는 사업"이라고 지적했다.

이에 따라 전문가들은 2022년 대선 결과보다는 투자심리 등 외적인 요소가 주택시장에 주요한 변곡점으로 작용할 것으로 진단했다. 

최황수 건국대학교 부동산대학원 교수는 "대선 결과가 시장에 주는 영향이 크지 않을 것"이라며 "누가 당선되든 차기 정부의 정책적 측면보다 금리, 공급, 투자심리 등이 중요하게 작용할 것"이라고 말했다.

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