[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 취임 두 달째를 맞은 김헌동 서울주택도시공사(SH공사) 사장이 이르면 올해 상반기 중 서울 핵심 지역에 반값 아파트를 공급하기 위한 부지 선정에 나설 것으로 보인다.

SH공사는 반값 아파트를 공급하기 위해 강남구에 위치한 옛 서울의료원 부지와 강서구 마곡지구, 송파구 가락동 옛 성동구치소 부지, 서초구 방배동 성뒤마을 등을 후보지로 검토하고 있다. 

전문가들 김 사장과 서울시가 추진하고 있는 반값 아파트로 불리는 토지임대부 주택에 대해 회의적이다. 서울 핵심 지역에 SH공사와 서울시가 보유한 토지가 많지 않고, 부지 확보에도 어려움이 클 것이라는 게 중론이다.

◆ 마곡지구‧구룡‧성뒤마을 유력 후보지 거론

10일 SH공사에 따르면 김 사장과 서울시가 추진하고 있는 반값 아파트 공급을 위한 시와 SH공사가 보유하고 토지를 대상으로 사업 적합성 검토에 착수했다.

반값 아파트 공급은 '토지임대부' 방식으로 아파트를 공급할 경우 분양 원가의 절반 이상인 토지비가 제외돼 초기 분양가를 민간이 분양하는 가격보다 30~60% 수준으로 낮출 수 있다.

예컨대 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리의 3.3㎡당 분양가는 5668만원으로 이중 택지비감정평가액이 4204만원으로 전체 분양가의 74%를 차지했다.

분양가격의 70~80%를 차지하는 토지비용을 제외하고 순수하게 건물만 분양한다면 서울 강남과 송파 등 수요자들이 선호하는 지역에 전용면적 99㎡를 3억원 안팎에 공급이 가능하다는 뜻이다.

실제 노무현 정부와 이명박 정부가 '토지임대부' 방식을 통해 서울 강남‧서초구와 경기도 군포에 총 1149가구를 공급한 바 있다.

지난 2007년 9월 노무현 정부 당시 경기도 군포 부곡동 인근에 전용면적 74~84㎡ 389가구를 1억3479만‧1억 5440만원에 분양했다.

임대료가 37~42만원으로 비싸게 책정하면서 미분양 사태가 발생했다. 전체 분양 물량 중 15%가 분양됐지만 나머지 85%가 미분양 되면서 전량 일반분양으로 전환했다.

이명박 정부 때도 서초구 우면동 LH서초5단지와 강남구 자곡동 LH강남브리즈힐이 토지임대부 주택으로 지어졌다. 당시 전용면적 84㎡ 기준 분양가는 2억원(월 임대료 50만원)에 책정됐다. 해당 분양가격은 주변 시세의 3분의 1 수준이었다. 하지만 전매제한 기간이 풀린 후 가격이 분양가 대비 일곱 배 수준까지 폭등했다.

LH서초5단지 전용면적 84㎡ 매매가격은 16억 3000만원으로 분양가(2억 460만원)보다 14억 2540만원 상승했다. LH강남브리즈힐 역시 분양가(2억 2230만원)보다 13억 2770만원 올랐다.

◆ 오 시장, 국토부에 주택법 개정안 요구

서울시는 이런 문제를 해결하기 위해 재도 개선에 나섰다. 지난해 시와 SH는 'SH 5대 혁신 방안'을 통해 토지임대부 분양주택, 지분적립형 분양주택 등 무주택 서민이 부담 가능한 저렴한 공공주택 공급 확대에 나선다는 방침이다.

지분적립형은 입주시 토지·건물 지분의 20~25%를 낸 뒤 20~30년간 거주하며 나머지 지분을 순차 매입하는 주택이다.

소득은 있으나 기초자산이 적은 자수성가형 무주택 실소유자의 구매를 원활히 할 것으로 시는 기대하고 있다. 시세의 80% 내외로 분양가가 책정되며 전매제한(10년) 종료 후 제3자에게 매각이 가능하다.

또 입주 시기 예측 가능성을 높이기 위해 내년 공공분양 사전예약제를 도입하고, 공공주택 예비입주자 제도도 확대할 예정이다.

공급 확대를 위해 시는 토지임대부 주택을 분양받는 사람이 주택을 되팔 때 SH 등 지방 공기업에도 팔 수 있도록 하는 주택법 개정안을 국토교통부에 건의했다.

현행 주택법은 토지임대부 주택의 공공매입은 한국토지주택공사(LH공사)만 할 수 있다. 매입 시 LH는 수분양자가 낸 입주금에 은행 1년 만기 정기예금의 평균 이자율을 적용한 이자를 합산한 금액을 수분양자에게 지급했다.

김 사장은 토지임대부 주택의 고질적인 문제로 지목됐던 문제를 해결하는 동시에 유휴 부지를 확보해 반값 아파트 공급 확대에 나선다는 계획을 잡고 있다.

◆ 주민 반발 적은 구룡마을‧마곡지구 등 유휴부지 검토

SH공사는 현재 반값 아파트를 공급할 수 있는 토지 선정에 들어갔다. 현재 논의되고 있는 지역 중 유력 후보지로 거론되고 있는 지역은 강남구에 위치한 옛 서울의료원 부지와 강서구 마곡지구, 송파구 가락동 옛 성동구치소 부지, 서초구 방배동 성뒤마을 등이 유력한 것으로 알려졌다.

옛 서울의료원의 경우 지난해 서울시가 해당 부지 북측과 남부에 반값 아파트와 공동주택 등 총 3000가구를 공급하겠다는 계획을 밝힌 바 있다.

하지만 해당 자치구장이 강하게 반대하고 있어 착공까지는 상당시간이 소요될 것으로 보인다. 정비업계 한 관계자는 "주민들이 강하게 반발하고 있고, 지자체장이 시를 상대로 행정소송을 진행하고 있는 상황이라서 개발사업까지는 오랜 시간이 소요될 것"이라며 "서울의료원 이외 시와 SH공사가 보유하고 있는 토지에서 반값 아파트가 나올 가능성이 높을 것"이라고 말했다.

실제 강서구 마곡지구와 강남구 구룡마을 등이 거론되고 있다. 강서구 마곡지구의 경우 지난 2020년 마곡지구 9단지에 반값 아파트 322가구를 분양한 바 있다. 당시 SH는 주변 유휴 부지 중 일부를 사업지로 선정하고 나머지 토지에 대한 개발 사업을 진행하지 않고 있다.

구룡마을은 서울의료원보다 주민 반발이 덜해 '반값 아파트' 등장 가능성이 높다는 평가가 나온다.

강남구청은 서울시와 개발 갈등을 빚을 때마다 "구룡마을 개발계획에 수서역 임대주택 물량을 포함시키고 수서역 인근에는 교통시설 이용객을 위한 휴식공간을 조성해야 한다", "(서울의료원 부지 대신) 구룡마을 용적률 상향으로 800가구 주택 공급이 가능하다"고 구룡마을을 대안으로 내세워서다. 반값 아파트' 도입에 잡음이 적을 가능성이 있는 곳이라는 뜻이다.

구룡마을 도시개발사업은 집단 무허가 판자촌 26만6304㎡ 부지에 2838가구(임대 1107가구, 분양 1731가구)를 짓는 사업이다.

◆ "반값 아파트 공급 긍정 vs 가격 안정화 정책 우선"

서울시는 지난해 6월 구룡마을 도시개발사업 실시계획을 인가·고시했고, 내년 착공해 2025년 하반기까지 사업을 완료할 목표를 갖고 있다. 한때 박원순 전 서울시장이 "투기 방지를 위해 임대만 4000가구 짓겠다"며 실시계획 변경을 추진했으나, 현재는 원안대로 분양과 임대를 더한 아파트 2838가구 공급이 추진되고 있다.

이외 서초구 방배동 성뒤마을, 송파구 가락동 옛 성동구치소 부지 등이 건론되고 있는 상황이다. SH공사 관계자는 "현재 사업을 추진하기 위해 다각도로 모색하고 있다"며 "여러 부지 가운데 즉시 사용이 가능한 부지 등에 대해 내부적인 논의가 진행되고 있다"고 말했다.

전문가들은 분양원가 공개를 통해 반값 아파트에 대한 인식전환과 후보지로 거론되고 있는 지역 주민들의 반발을 잠재울 수 있는 대책을 마련하고 있다고 보고 있다.

익명을 요구한 한 부동산 학과 교수는 "김 사장이 추진하고 있는 사업 중 반값 아파트 공급 계획은 실현 가능성이 높고, 수요자들의 호응을 이끌어 낼 수 있는 방법으로 보인다"며 "지난해 발표한 사업 내용을 살펴봤을 때 사업 부지로 거론되고 있는 지역 주민들의 인식전환과 사업성을 높이기 위한 작업이 필요할 것"이라고 말했다.

일각에선 부정적인 시각을 내비치고 있다. 권대중 명지대학교 교수는 "토지임대부 주택은 불안전한 소유권인데 어느 국민이 해당 주택에 입주하는 실수요자는 없을 것"이라며 "토지임대부 주택을 통한 공급보다는 임대주택 공급을 통한 수요와 가격 안정화 정책을 먼저 펼쳐야 할 것"이라고 말했다.

ymh7536@newspim.com