[서울=뉴스핌] 이동훈·김명은 기자 = 규제완화를 약속한 새 정부 출범에 따른 기대감으로 꿈틀 대던 집값에 변수가 나왔다. 기준금리가 6개월여 만에 또다시 상승한 것.

전문가들은 최근 윤석열 당선인의 대통령 당선 이후 일부 지역, 일부 물건을 중심으로 오름세가 나타났던 집값이 안정세로 접어들 것이란 전망을 내놓고 있다. 다만 기준금리 인상에 따라 집값이 하향안전세로 전환하기까지는 적지 않은 시간이 걸릴 것이란 시각을 보이고 있다. 특히 새 정부 부동산정책의 '최대 수혜처'인 재건축·재개발은 별다른 영향을 받지 않을 것이란 진단도 나오고 있어 주목된다.

15일 부동산시장 전문가들에 따르면 기준금리 인상에 따라 주택시장이 냉각될 것으로 전망된다.

최근 윤석열 대통령직인수위원회가 주택시장 규제 완화를 잇따라 언급한 데다 대통령 집무실 이전 호재 등으로 서울 강남권과 용산을 중심으로 서울지역 집값이 강세를 보이고 있다. 하지만 주택담보대출 이자 추가 부담으로 거래가 위축되고 이는 집값 하향 전환으로 이어질 것이란 게 전문가들의 얘기다.

◆기준 금리 하반기 추가인상 가능성...주택대출금리 7% 시대 열린다

한국은행 금융통화위원회는 이날 오전 정례회의를 열고 기준금리를 종전 연 1.25%에서 1.50%로 0.25%포인트(p) 올렸다. 기준금리는 '문재인 정부 집값 급등' 시기인 2020년 5월 연 0.5%였다. 이후 집값 급등이 이어진 후 지난해 8월부터 인상되기 시작했다. 금통위가 6개월간 네 차례 기준금리를 올린 끝에 현재 기준금리는 연 1.50%로 2019년 7월 수준으로 복귀했다.

시장 전문가들은 기준금리의 추가 인상 가능성을 높게 점치고 있다. 올 들어 시작된 소비재 물가 상승과 함께 새 정부 출범 이후 전기·가스·대중교통을 비롯한 공공요금 인상도 예상되는 만큼 금리 인상 가능성이 높다는 게 이들의 이야기다.

글로벌 환경도 금리 인상을 부채질하고 있다는 평이다. 러시아-우크라이나 전쟁으로 곡물, 원유 파동이 벌어지고 있으며 미국을 비롯한 유럽 등에서도 기준 금리 인상 '러시'가 이어지고 있는 상황이다. 이에 따라 기준금리는 올 하반기 중 최소 0.25%포인트 더 오른 연 1.75%에 이를 것으로 금융권에선 내다보고 있다.

한 시중 은행 관계자는 "국내외 사정을 종합할 때 당분간 저금리 시대는 끝났다고 봐도 과언이 아닐 것"이라며 "올해 안에 연 1.75%는 유력하며 물가 상승 등이 거듭되고 특히 공공요금이 인상될 경우 멀리 갈 것도 없이 내년 1분기에 기준금리 2% 시대가 열릴 수 있다"고 말했다.

이번 기준금리 추가 인상에 따라 은행권과 제2금융권의 변동금리 주택담보대출(주담대) 이자는 최대 1%포인트 더 오를 것으로 예측된다.

이날 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 5대 시중은행의 주담대 변동금리는 연 3.18~6.44% 수준이다. 만약 기준금리가 1.75%가 된다면 주담대 대출 이자는 연 7% 중반대에 이를 것으로 내다보는 시각이 많다. 특히 새 정부도 문재인 정부와 마찬가지로 가계대출 문제를 우려하고 있다. 이에 따라 기준금리 인상과 이에 따른 은행권의 대출 이자 인상 그리고 대출 제한이 올 하반기에 이어 내년 상반기까지 이어질 가능성이 대두되고 있다.

일부 금융권에선 문재인 정부의 주담대 제어로 인해 대출이 크게 줄었으며 대출금리와 기준금리의 차이가 크다는 점을 변수로 지적한다. 한 은행권 관계자는 "기준금리가 1.25%라면 주담대 금리는 5% 중반대를 넘지 않는 것이 일반적이지만 최근 6%대 중반까지 주담대 금리가 치솟았다"며 "이에 따라 정부의 추가 조치가 이뤄지지 않는다면 주담대 금리 인상폭은 생각보다 적을 수 있을 것"이라고 말했다.

◆기준금리 인상, 중장기적 집값 상승 제어...재개발·재건축 영향은 제한적

전문가들은 한은의 이날 기준금리 인상은 집값 상승세를 어느 정도 제어할 수 있을 것으로 내다보고 있다. 대출 이자 부담 증대로 일명 '영끌'(최대한의 대출을 받는 것) 현상의 위축이 예상돼서다. 이는 내집마련 주택 거래 부진으로 이어질 것으로 예측된다. 이렇게 되면 당장은 아니더라도 중장기적인 집값 약세 현상이 나타날 것이란 게 전문가들의 진단이다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "역설적이게도 기준금리 인상이 집값 하락 안정 요인으로 작용할 것"이라며 "다만 시차를 두고 영향이 나타날 것인 만큼 매물이 쏟아져 가격이 떨어지는 상황을 눈으로 보기까지는 시간이 좀 걸릴 것"이라고 말했다.

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 "매도자와 매수자간 호가갭이 커지면서 거래부진이 이어질 것"이라며 "집주인은 재건축과 보유세 등 규제완화에 대한 기대감으로 집값을 올릴 것이지만 매수자들은 대출금리 부담으로 적극적으로 영끌 빚투에 나서기보다 관망할 가능성이 높다"고 말했다.

영향이 제한적일 것이란 분석도 나온다. 기준금리에 비해 상대적으로 대출금리가 선행해 올랐기 때문이다. 지난해 8월 이후 네 차례 기준금리인상 과정에서 문재인 정부의 대출 규제 정책이 맞물리며 시중은행 주담대 이자가 더 큰 폭으로 상승했다는 것이다. 또한 이미 대출규제를 받은 차주들이 상황을 버텨낼 여력이 생긴 것도 기준금리 인상 여파를 줄이는 요인으로 꼽힌다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "기준금리가 오르기 전 대출금리 상승이 과도하게 선(先)반영된 측면이 있어 집값에 미칠 영향은 크지 않을 것"이라고 말했다.

우병탁 팀장은 "총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 미리 이뤄져 차주들이 버틸 수 있는 힘이 생겼다"며 "일부 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)' 매수자들은 영향을 크게 받을 수 있겠지만 여유가 있는 수요자들은 큰 영향을 받지 않을 것"이라고 분석했다.

새 정부 최대 수혜처인 재개발·재건축은 기준금리 인상에 대한 타격은 없을 것이란 분석이 나온다. 우 팀장은 "개발 사업에 들어가는 자금의 이자 부담 때문에 조합원들이 공사가 제대로 진행되지 않을 수 있으니 천천히 신중히 하자는 분위기가 일부 형성될 수 있다"면서도 "지금은 규제 완화 요인이 재개발·재건축 사업에 미치는 영향이 더 크다고 볼 수 있는 만큼 금리 영향은 제한적"이라고 전망했다.

박합수 교수는 "재개발·재건축의 경우 금리 인상보다 전체적인 시장 규제 완화에 따른 개발 기대감 상승의 영향을 더 받을 것"이라고 설명했다. 

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