[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 2년 계약갱신청구권을 사용한 임대차 물건의 만기가 돌아오는 8월을 앞두고 전세난이 우려되는 가운데 정부가 이달 내로 내놓을 전월세 대책에 어떤 내용이 담길지 관심이 집중된다.

원희룡 국토교통부 장관의 발언과 앞서 대통령직인수위원회 내부에서 검토된 사안을 종합해볼 때 정부의 전월세 대책으로는 수도권 분양가상한제 적용 아파트 실거주 의무 완화와 주택 구입 목적 주택담보대출 6개월 내 전입 규제 완화, 오피스텔 규제 완화, 신규 계약 세입자 부담 완화 차원의 전세대출 한도 확대 등이 유력하다. 다만 이럴 경우 청약 가수요와 갭투자 등을 유인하는 부작용이 나타날 수 있어 정부로서는 규제 완화 시기와 수위를 놓고 고민에 빠질 것으로 보인다.

◆元 "분상제에 묶인 실거주 의무+투기를 건드리지 않는 주담대"

10일 정부부처와 부동산업계에 따르면 국토부는 '8월 전월세대란설'에 선제적으로 대응하기 위해 이달 전월세 대책을 발표한다.

현재 단기 대책으로 수도권 분양가상한제 적용 지역 아파트에 최대 5년의 실거주 의무 거주 기간이 부여되는 일명 '전월세 금지법' 완화가 검토되고 있다. 또한 주택 구입을 목적으로 주택담보대출을 받으면 6개월 내 전입해야 하고 이를 어길 경우 대출금을 즉시 갚도록 한 대출 규제를 완화하는 방안도 이번 대책에 포함될 전망이다.

원희룡 국토부 장관은 지난달 열린 기자간담회에서 임대시장 안정 방안을 거론하는 과정에서 '분양가상한제에 묶여 있는 실거주 의무'와 '투기를 직접 건드리지 않는 주택담보대출'이라는 표현을 썼다. 임대차 3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)을 본격적으로 손질하기에 앞서 전월세 시장 단기 대책으로 이 두가지를 예로 든 것이다.

수도권 분양가상한제 주택 최대 5년 거주 의무는 정부의 '주택법' 시행령 규정 사항으로 2021년 2월부터 시행되고 있다. 민간택지에서는 분양가가 인근 지역 주택매매가의 80% 미만인 경우 3년, 80% 이상·100% 미만인 경우 2년간 의무적으로 거주해야 한다. 공공택지에선 의무 거주 기간이 80% 미만이면 5년, 80% 이상·100% 미만이면 3년이다. 시세보다 저렴하게 공급되는 분양가상한제 적용 주택에 대한 투기 수요를 차단하고 실수요자에게 보다 많은 주택을 공급하기 위해 도입됐다. 하지만 이로 인해 신축 아파트 전월세 물량 잠김 현상이 나타날 우려도 있다.

주택 구입 목적 주택담보대출 6개월 내 전입 규제의 경우 정부가 2020년 '6·17 부동산대책'에서 내놓은 것이다. 규제 지역 내 주택을 구입하기 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월 안에 입주하도록 의무를 부과하고 이를 따르지 않았을 때 대출금 회수는 물론 향후 3년간 주택 관련 대출을 제한하도록 했다. 갭투자 등을 방지하기 위해 도입됐으나 이 역시 임대 물건 감소 요인으로 지적되고 있다.

◆오피스텔 규제 완화+신규 세입자 위한 전세대출 한도 확대

원희룡 국토부 장관은 기자간담회에서 "임대시장 안정을 위해 주거용 오피스텔이나 원룸 등 빠른 시일 내 전월세 매물이 공급될 수 있는 방안을 가속화하겠다"고도 했다. 아울러 그는 "계약갱신청구권을 소진한 물량이 시장에 나오면서 4년치 보증금과 월세를 한꺼번에 올리려는 집주인들로 인해 세입자들의 부담이 늘어나는 부분이 걱정된다"면서 "대출 한도를 늘리거나 상생 임대인과 착한 임대인에 대한 인센티브 제도를 도입하는 방안을 검토할 생각"이라고 덧붙였다. 

이에 따라 정부의 전월세 대책에 오피스텔에 대한 추가 규제 완화 방안이 포함될 가능성이 크다. 정부는 앞서 지난해 11월 바닥 난방이 허용되는 오피스텔의 면적 기준을 85㎡ 이하에서 120㎡ 이하로 완화한 바 있다.

신규 세입자들을 위해 대출 한도를 확대하고 임대차 3법을 적용받는 주택을 보유한 집주인에게 등록임대사업자와 같이 각종 세제 혜택을 부여하는 방안도 이번 전월세 대책 검토 대상에 들어갔다. 계약갱신청구권을 사용한 세입자에게 장기계약을 해주거나 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 이내로 낮춘 집주인에게 인센티브를 부여하는 방식이다.

현재 거론되고 있는 전월세 대책 가운데 일부는 시세 차익을 기대하는 청약 가수요나 갭투자 등을 막기 위해 도입된 규제를 완화하는 것으로 경우에 따라 또 다른 부작용을 불러일으킬 수 있어 수위 조절이 필요하다는 지적이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "임대시장은 기본적으로 매매시장이 안정되면 따라서 안정된다"면서 "임대시장 대책도 필요하지만 매매시장과 분리해서 다루는 시각을 경계할 필요가 있다"고 말했다.

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