[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 도심에서 양질의 신축주택 공급이 원활히 이뤄질 수 있도록 재개발·재건축 등 민간 정비사업을 정상화하고 도심개발 모델을 신규 도입한다. 이를 통해 국민들의 도심 내 집 마련 기회를 확대한다는 방침이다.
16일 국토교통부에 따르면 주택공급 기반 회복을 위해 2027년까지 전국에서 22만가구 이상의 신규 정비구역을 지정할 계획이다. 이는 지난 5년간 지정된 12만8000만 가구보다 70% 이상 많은 수준이다.
◆ 서울 10만-경인 4만가구 재건축·재개발로 건립
구체적으로 서울은 신속통합기획 방식으로 10만가구, 경기·인천에서는 역세권과 노후주거지 등에 4만가구, 지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만가구 등을 지정해나간다. 신속통합기획은 정비계획 가이드라인을 사전에 제시해 구역지정 소요기간을 5년에서 2년으로 단축시키는 방식을 의미한다.
이를 위해 정부는 10월부터 수도권·광역시 등을 대상으로 추가 정비사업 수요조사에 착수해 한국토지주택공사(LH) 등을 통해 사업 컨설팅 등을 지원하고 빠른 사업 시행을 유도해 나갈 예정이다. 특히 주민들이 구역 경계만으로 정비구역 지정을 요청할 수 있게 하고 정비계획 가이드라인을 사전 제시하는 등의 주민 참여도 제고와 사업촉진을 위한 제도개선을 병행한다는 방침이다.
재건축 사업은 택지가 부족한 도심에서 양질의 임대주택과 저렴한 분양주택을 공급하는 주요 수단이다. 이에 재건축부담금도 감면받을 수 있도록 할 예정이다.
재건축부담금은 2006년 도입 이후 미실현 이득에 대한 법적논쟁과 재건축 정상화를 위해 수차례 유예돼왔다. 2018년 재시행 된 이후 올해 첫 부과가 시작되나 최근 집값이 급등하면서 현행 부과기준으로는 수도권은 물론 지방에서조차 과도한 부담금이 예상된다.
정부는 현행 부과기준을 현실화하고 1주택 장기보유자·고령자 등에 대한 배려방안을 마련하는 한편, 임대주택 공급 등 공익에 기여하는 사업장은 감면받을 수 있도록 할 계획이다.
아울러 재건축 과정에서 발생하는 지나친 이익은 환수하되, 사업자체를 저해하는 수준의 부담금은 적정수준으로 완화할 예정이다. 세부 감면안은 검토를 거쳐 오는 9월내 발표할 계획이다. 국토부는 재건축이익환수법 개정안을 발의했다.
◆ 재건축 안전진단 구조안전성 30~40%로 완화...민간도심복합사업 내년 상반기 공모
안전진단 규제도 조정해 재건축 사업의 문턱을 낮춘다. 안전진단 규제가 강화된 2018년 3월 이후 신규 재건축이 과도하게 어려워지면서 도심 공급 기반이 약화되고 있다. 결과적으로 주거 환경 개선 및 주거상향 수요 등에도 부응하지 못하게 됐다.
이에 앞으로는 구조안전성 비중을 30~40% 수준으로 조정하고, 지역 여건을 잘 아는 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 조정할 수 있도록할 계획이다. 다만 최근 시장 안정 기조가 유지될 수 있도록 적용범위와 시행시기 등은 시장 상황을 모니터링해 올해 안에 개선방안 발표시 제시한다는 방침이다.
정비사업의 전문성과 투명성 강화를 위해 전문 개발기관인 신탁사의 사업 시행을 촉진될 수 있도록 하고 조합 운영 등의 지원 및 제도 개선 등을 추진한다. 단 주민들이 원할 경우에는 조합 설립 없이 신탁사를 활용할 수 있도록 신탁사 사업시행자 지정 요건을 완화하고, 주민과 신탁사간 표준계약서를 도입한다.
이와 함께 역세권 등에서 주거·상업·산업 등 다양한 기능이 복합된 개발이 활성화될 수 있도록 '민간 도심복합사업'을 신규 도입한다. 국토부는 2023년 상반기 중 공모에 착수할 계획이다.
이 모델은 신탁사와 리츠 등 민간 전문긱관이 토지주와 협력해 도심·부도심·노후역세권 등에서 복합개발을 신속히 추진하는 사업이다.
낙후·저이용된 지역은 첨단산업 중심의 '성장거점형'으로, 노후 역세권·준공업지 등은 '주거중심형'으로의 개발을 유도한다. 공공사업 수준의 용적률과 세제 혜택, 공원 및 녹지 기준완화 등 인센티브를 적용하면서 필요시 규제특례를 부여해 도시 경쟁력을 강화할 방침이다.
기존 후보지의 경우 신속한 공급 및 혼란 방지를 위해 기존 방식을 유지하되, 예정 지구지정 등의 후속 조치는 신속하게 추진할 계획이다. 다만 호응이 낮은 사업장의 경우 공공후보지 철회 후 민간 사업으로의 전환을 적극 지원할 예정이다.
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