여의도 시범단지, 은마 등 초고층 건축 요청하거나 계획
"공공기여 클 지 의문…조합 수익만 높여주는 꼴"
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 오세훈 서울시장이 도시건축 혁신디자인을 선언하며 특화 디자인을 적용할 시 초고층 아파트 건축을 허가한다는 뜻을 밝히자 우려의 목소리도 나온다.
다채로운 스카이라인은 형성되지만 용적률 상향으로 인한 사생활과 조망권 침해는 우려되는 부분이다. 일각에선 조합의 수익률만 높여주는것 아니냐는 지적도 나온다.
이촌동을 비롯해 한강변 북부 아파트가 50층 규모로 지어지면 한강 이남에서는 인왕산을 비롯해 지금은 잘 볼 수 있는 서울의 산들을 물론 남산타워 조차 보기 어려워진다. 시민들의 조망권을 뺏을 수 있다는 것이다.
10일 부동산업계에 따르면 서울시가 창의적인 건축물에 대해 높이, 용도 등 규제 완화와 법정 용적률 120% 상향 등 인센티브를 제공하기로 한데에 대해 거주자들의 수익성만 높여줄 뿐 전체 서울시 도시계획 차원에서 적절한 것인지에 대해선 의문이란 지적이 나온다.
사업수익성을 높인 만큼 혁신 디자인 아파트는 늘겠지만 이는 결국 해당 단지 아파트 소유자에게만 도움이 될 뿐 공공에 기여하는 바가 크지 않다는 게 이들의 이야기다.
◆ 서울 내 특화 디자인 아파트…용적률 인센티브
서울시는 도시건축혁신 방안을 발표하며 상업용 건물과 아파트 등 민간 건축 부문 디자인 혁신을 위해 현행 '특별건축구역' 제도를 '디자인 자유구역'으로 전면 개편하기로 했다. 혁신 디자인 건축물을 지을 경우 높이, 건폐율 등 건축 규제를 대폭 완화해 개성있는 건축물 건립을 유도한다는 계획이다. 천편일률적인 '성냥갑 아파트' 퇴출에 시동을 건다는 게 서울시의 목표다.
지난해 말 기준 서울시 내 특별건축구역은 ▲은평재정비촉진구역내 단독주택지 ▲신반포1차아파트 재건축사업 ▲서울고덕강일 공공주택지구 4·6·7·8·9·11·13·14단지 ▲반포주공1단지 재건축사업 ▲한남3 재정비촉진구역 주택재개발사업 등 30곳이다.
디자인 자유구역으로 지정되면 법정 용적률의 최대 120%까지 건축을 허용해 혁신 디자인으로 인한 설계비와 공사비 상승분을 일정 부분 보상해줄 방침이다.
아파트 경관, 조망, 한강 접근성, 디자인 특화 같은 요건을 충족할 경우 초고층 건축도 허용한다. 아파트 저층부와 입면(측면) 특화, 한강변 및 수변 아파트 단지 계획 등의 우수디자인 가이드라인을 적용해 개성있는 모습의 공동주택을 만들겠다는 계획이다.
서울시 관계자는 "여의도 시범단지, 잠실주공5단지, 은마 등 재건축 추진 아파트 중에서 초고층 건축을 요청하거나 계획한 곳이 있다"면서 "디자인만 좋다면 높이는 허용해줄 생각"이라고 말했다.
디자인 인센티브제는 민간이 혁신 건축 디자인 제안을 하면 통합선정위원회(가칭)에서 사업 필요성, 디자인 적정성, 효과성 등을 검증하는 방식으로 운영될 전망이다.
선정위원회는 도시, 건축, 교통, 환경 등 공공과 민간의 다양한 분야 전문가들로 구성될 예정이다. 위원회에서 사업추진의 필요성이 인정되면, 높이(층수), 용도 등 규제 완화와 법정 용적률 120% 상향 등 인센티브를 제공한다. 선정위원회는 대상 지역의 선정과 사업 관련 자문, 부서 간 업무 조정 등을 통해 사업이 기획부터 준공까지 원활히 추진될 수 있도록 지원한다.
◆ 공공기여 제대로 이뤄질지 미지수…조합 수익만 높여준다는 지적도
재건축 용적률 상향의 기본전제는 공공기여다. 서울시는 아파트의 저층부를 활성화해 지역주민들한테 개방한다는 방침이다. 예전에는 공동주택을 지을 경우 펜스나 담으로 외부 사람들의 출입을 막았지만 혁신디자인을 통해 재건축 되는 아파트들은 저층부 공간을 주민공동의 구간으로 활용해 공공기여를 하겠다는 것이다.
하지만 실제로 저층부 활용이 제대로 이뤄질지는 미지수다. 단지 주민들이 저층부 시설 사용을 통제할 수 있기 때문이다. 실제로 일부 아파트 단지에서는 아파트에 거주하지 않는 아이들이 단지 내 놀이터를 이용할 수 없도록 막는 경우도 많이 발생하고 있다.
이에 대해 서울시 관계자는 "인센티브 자체는 건설하는 과정에서 주어지는 거기 때문에 인센티브를 취소하거나 하는 방법은 없다"면서도 "다만 준공전 (용적률 인센티브를) 구청에 신청하게끔 하고 있어 주민들이 출입을 제한하지 못하도록 제재할 수 있다"고 말했다.
용적률 상향으로 사생활과 일조권이 침해당할 것이란 우려도 나온다. 일각에선 용적률 인센티브로 인해 분양할 수 있는 가구수가 늘어나 조합의 수익만 늘려주는것 아니냐는 우려도 나온다.
송승현 도시와경제 대표는 "거주하는 사람들의 만족도는 올라가겠지만 단지 외적으로 봤을때는 공공에 기여하는 바가 크지 않다"며 "공공에 기여하는 역할이 적다면 특정 사업주에게 혜택이 갈 수 있다"고 지적했다.
송 대표는 "조망권이 확보되는 곳은 쌓아올리는 면적이 높아지면 판매가 용이해져 조합들의 수익이 개선될 수 있다"면서 "자재비 인상으로 크진 않겠지만 분양가격 등을 책정할때는 긍정적으로 작용할 수 있다"고 말했다.
min72@newspim.com
