목동·노원 등 최고가 대비 4억 하락 후 반등 실패
분담금, 재초환, 집값 하락 등 불확실성 여전
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 재건축 안전진단 기준이 완화되면서 정비사업 문턱을 넘은 사업장이 잇따라 나오고 있지만 개발 호재가 시세 상승으로 이어지지 않고 있다.
정비사업은 과정이 10년 넘게 걸리는 장기 프로젝트다 보니 최근 주택경기 침체기에 파급력이 제한적인 특징을 갖는다. 초과이익환수제, 공사비 상승 등으로 재건축 투자에 따른 실익이 크지 않다는 인식도 투자 수요가 소극적으로 나서는 이유다. 다만 주택시장이 정상화 국민에 진입하면 대기수요가 풍부한 지역을 중심으로 시세 반등이 가능할 것이란 의견도 있다.
◆ '수억원' 하락한 목동·노원, 안전진단 통과에도 집값 반등 못해
19일 부동산업계에 따르면 서울 목동과 노원구 등 재건축 추진 단지들이 지난달 안전진단 문턱을 잇달아 넘어섰지만 이같은 호재도 집값 급락세를 돌려세우지 못하고 있다.
지난달 정부가 재건축의 안전진단 기준을 완화하면서 한달새 정비사업에 발을 들인 사업장이 20여곳에 달한다. 노원구에서는 상계주공 1·2·6단지, 상계한양, 상계미도, 하계장미가 기존 '조건부 재건축'에서 '재건축 확정'으로 변경됐고 양천구에서는 목동 신시가지 아파트 3·5·7·10·12·14단지 등 7개 단지와 신월동 신월시영 등이 안전진단 평가를 거쳐 '재건축 확정'이 결정됐다. 이외에도 송파구 올림픽훼밀리타운, 도봉구 방학신동아1단지, 서대문구 DMC한양도 안전진단을 최종 통과했다.
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수억원 급락한 시세가 좀처럼 반등하지 못하고 있다. 목동신시가지14단지의 전용 55㎡는 작년 10억3000만원에 거래된 이후 이달에는 9억2900만원에 손바뀜했다. 작년 최고가 13억7500만원과 비교해 4억4600만원 하락한 금액이다. 상계주공6단지 전용 80㎡는 이달 최고가(9억4000만원) 대비 4억500만원 빠진 5억3500만원에 실거래됐다.
송파구 재건축 대장주로 꼽히는 방이동 올림픽훼밀리타운도 전용 84㎡가 이달 최고가(20억8000만원) 대비 5억5000만원 하락한 15억3000만원 거래됐다. 안전진단 통과 뿐 아니라 단지 바로 옆 강동구 둔촌주공 재건축으로 개발 기대감이 높았지만 집값 하락폭이 커졌다. 서대문구 DMC한양, 신월동 신월시영은 매도호가를 낮춘 매물이 늘었지만 거래 자체가 드문 상황이다.
◆ 분담금, 재초환 부담만 수억원...주택경기 침체도 영향
재건축 사업 과정의 불확실성이 크다 보니 주택경기 침체기에는 큰 호재로 반영되지 못하고 있다.
안전진단은 정비사업의 첫 관문으로 사업 마지막 단계인 철거, 착공까지 도달하기 위해서는 평균 10년의 기다림이 필요하다. 조합설립을 위한 추진위원회, 조합설립, 건축심의, 사업시행인가, 관리처분인가 등의 과정에서 다양한 변수가 발생한다. 조합원간 마찰로 몇 년간 재건축 행정절차가 한 발짝도 나가지 못한 사업장도 적지 않다.
재건축 실익은 따져봐야 한다. 사업 지연, 공사비 증가 등으로 전반적으로 사업비가 늘어나는 추세다. 향후 집값이 적정수준으로 회복하지 못하면 조합원 분담금이 늘어날 수밖에 없다. 재건축 최대어인 대치동 은마아파트는 일반분양가가 3.3㎡당 7700만원 안팎으로 예상되는데 전용 76㎡ 소유자가 84㎡ 주택형을 신청하면 분담금이 4억1000만원으로 추정된다.
재건축 초과이익 환수제(재초환)도 변수다. 재초환은 재건축 사업을 통해 조합원이 얻는 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과액의 최고 50%를 회수하는 제도다. 분담금 이외에도 새 아파트로 탈바꿈하면서 생기는 이익 일부를 세금으로 내야하는 것이다. 전국재건축정비사업조합연대가 추정한 재초환 부담금 예정액은 ▲서초구 반포주공1단지 3주구 4억200만원 ▲서초구 방배삼익 2억7500만원 ▲강남구 도곡개포한신 4억5000만원 ▲강남구 대치쌍용1차 3억원 ▲성동구 장미 5억원 등이다.
목동역 인근 A공인중개소 대표는 "개발호재에도 집값 반등이 어려운 것은 주택경기 침체가 가장 큰 이유이지만 재건축을 실익에 대한 불확실성도 자리하고 있다"며 "집값 안정기에 접어들면 거래가격이 다소 회복할 가능성이 있지만 지역, 사업성 등에 따라 차별화가 나타날 것"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
