[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 공동주택 공시가격을 인하해 보유세(재산세+종합부동산세) 부담을 대폭 낮추기로 했지만 집값이 다시 오르거나 주택 거래를 활성화시키는 데엔 큰 영향을 미치지 못할 것으로 보인다.

금리인상과 경기둔화, 집값 하락 등이 주택 매수심리를 끌어내리는 가장 큰 이유다. 주택시장을 짓누르는 이런 불확실성이 해소되지 않은 상황에서 세부담 경감만으로 수요를 자극하기엔 한계가 존재한다는 풀이다. 다만 보유세 인하를 기회로 '똘똘한 한 채' 및 상급지로 '갈아타기'하려는 수요가 일부 늘어날 여지가 있다는 진단이 나온다.

◆ "공시가 20% 인하" 집값 불안에 매수심리 자극 '한계'

22일 부동산업계에 따르면 공동주택 공시가격 인하에 따른 보유세 경감에도 집값 반등을 자극할 파급력은 제한적이란 분위기가 감지되고 있다.

재산세와 종합부동산세 등 보유세 인하되면 기존 주택 소유자들은 내야 할 세금이 줄어 혜택을 본다. 물론 대기 수요자들도 주택을 매입할 경우 세부담이 줄어들기 때문에 주택 매수에 부담이 줄어든 것은 사실이다. 집값 바닥을 가늠하기 어려운 상황에서 보유세 경감이 매수심리를 개선할 요인이기는 하다.

하지만 금리인상과 경기둔화, 대출규제 등이 집값 회복에 더 직접적인 영향을 미친다는 점에서 세부담 변화가 주택매수 심리를 자극할 여지가 높지 않다. 보유세가 줄었어도 집값이 하락하거나 이자 부담이 더 늘어나면 세부담 인하 효과가 상쇄될 수밖에 없는 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장 "대출금리 부담과 경기둔화 우려, 미분양 확산 등으로 매수심리가 여전히 부진해 공시가격 하락에 따른 보유세 경감으로도 주택 거래량이 평년 수준으로 회복하거나 개선되는 효과가 제한적일 것"이라며 "주택 세부담이 낮아져 집주인들이 급하게 처분하기보다 관망하려는 움직임이 늘어날 가능성이 있다"고 말했다.

시장에서는 보유세를 더 낮춰야 한다는 목소리도 있다. 장기 하락장에 아파트값이 최고가 대비 30~40% 하락한 경우가 적지 않다. 거래량이 평년의 절반을 밑돌아 정확한 시세를 파악하기도 어려운 상황이다. 공시가격이 실거래가를 넘는 사례가 곳곳에서 발생하는 상황에서 10%대 공시가격 하락이 실제 거래현황을 충분히 반영하지 못했다는 지적이 나온다.

올해 전국 공동주택 공시가격은 18.61% 하락해 2021년 수준으로 돌아갔다. 고령자・장기보유공제 등을 모두 적용받을 1주택자의 경우 최대 30% 안팎 보유세가 경감될 전망이다. 정부는 지난해 종합부동산세 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 낮췄고, 종부세 비과세 기준선인 기본공제 금액을 공시가격 6억원에서 9억원으로, 1주택자는 11억원에서 12억원으로 각각 상향했다.

◆ '똘똘한 한 채, 갈아타기' 수요, 일부 회복 기대

주택 보유세 인하가 집값에는 큰 영향을 미치지 않겠지만 선별적으로 거래량 회복에는 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "공동주택 공시가격 인하가 시장에 이미 예측된 부분이 있고 경기 전반에 불확실성이 커 매수심리를 끌어올리는 데 효과가 크지 않을 것"이라며 "입지가 좋은 지역을 중심으로 저가 매물의 '갈아타기' 수요가 일부 늘어날 여지는 있다"고 말했다.

함 랩장도 "보유세가 줄어드는 상황에서 일명 '똘똘한 주택'이나 상급지로 '갈아타기'하려는 수요가 일부 나타날 것으로 보인다"며 "그동안 재산세, 종부세가 과도하다는 분위기가 많았는데 심리적 부담이 다소 개선하는 영향이 나타날 것"이라고 설명했다.

10년 만에 공동주택 공시가격을 인하한 것을 계기로 정부가 '공시가격 현실화 로드맵'을 재검토해야 한다는 의견도 있다. 현재 추진 중인 현실화 로드맵이 현실화하면 추진되면 9억원 이상 공동주택은 2028년 현실화율 90%에 도달한다. 15억원 이상은 2026년에 90%가 달성된다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "올해 공시가격을 2020년 수준으로 조정한 것은 임시방편적으로 보유세를 산정한 측면이 있다"며 "지난해 발표한 공시가격 현실화 수정계획에 그치지 말고 장기적인 재검토가 필요하다"고 설명했다.

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