[서울=뉴스핌] 조용준 기자 = 건설 회사가 도산한다는 우려가 커진다. 부동산 불황과 원자잿값 상승 때문이다. 그러나 한편에서는 대규모 개발 및 정비 사업에 대한 소식이 들린다. 대표적으로 여의도가 그렇다. 12개의 단지가 마천루로 다시 태어나고자 한다. 이 중 아홉 개 단지는 특별 계획 구역으로 지정되며 그간 발목을 잡던 용도와 높이 규제가 풀렸다. 최고 높이는 200미터, 층수는 70층을 올릴 수 있다. 입이 벌어질 수준이다.

■ 건설사가 도산하는 시대? 한쪽에선 뜨거운 재건축 열기

이외에도 부촌을 중심으로 노후 아파트 재건축 사업은 뜨겁다. 지난 2023년 6월 압구정2구역 재건축 조합이 주최하는 '재건축 설계 공모 작품 전시회'에서는 국내 유명 건축 설계 업체들이 총출동했다. 세계적인 건축가나 설계 업체와 컨소시엄을 맺은 곳이 대부분이다. 건축계의 노벨상인 프리츠커상을 수상한 미국의 건축가 리처드 마이어(Richard Meier), 조경 전문가 토마스 볼슬리(Thomas Balsley)가 그린 설계도도 나왔다.

부동산을 향한 욕망은 자연스럽다. 세계 어디서나 땅을 가진 사람이 망하는 것은 드물다. 문제는 그 욕망에서 사람이 지워진다는 것에 있다. 같은 6월 서울 서초구 반포동에 새로 들어서는 한 주상 복합 아파트의 광고는 충격을 안겼다. "언제나 평등하지 않은 세상을 꿈꾸는 당신에게 바칩니다"라는 문구를 캐치프레이즈로 활용했다. 논란이 일자 시행사는 사과 후 문구를 삭제했다. 건물 하나가 새로 지어질 때마다 도시는 시민들에게 거주민의 자격을 묻는다.

부동산 불황이 이어져도, 건설사가 도산해도, 아파트 공화국의 욕망은 달라지지 않았다. 랜드마크와 화려한 마천루, 투기꾼과 주거 난민이 뒤엉키는 이 현상의 중심엔 도시 계획이 있다. 사우디아라비아의 '네옴 시티'와 같은 스마트시티도, 서울링과 같은 비현실적 랜드마크도, 그 원류는 도시 계획이다. 《재개발의 정치학》은 개발·정비 사업 중심에 있는 도시 계획에 어떤 역학이 작용하는지에 주목하며 도시 계획에 제기되는 여러 가지 궁금증에 답한다.

■ 네 가지 사례로 읽는 도시 계획의 정치학

은마아파트 재건축, 3기 신도시, 재개발과 도시재생, 서울링와 GTX 등의 사례를 통해 저자는 도시 계획의 난맥상을 진단한다. 갈등 과정에서의 '키맨'을 찾아내 그들 사이의 정치를 그린다. 첫 사례로 제시한 강남 대치동 재건축의 대표주자, 은마아파트는 10월 19일 재건축 정비 계획이 끝내 서울시 도시계획위원회를 통과하며 재건축의 꿈에 부풀었다. 27년의 기다림이 급물살을 타게 된 배경으로 저자는 박원순 서울시장 시절의 건물 층수 제한인 '35층 룰' 폐지를 제시하며 두 서울시장이 도시를 바라보는 다른 관점을 그린다.

흥미로운 건 층수 제한을 35층으로 제한한 박 전 시장의 논리와 35층 룰을 폐기한 오 시장의 논리가 둘 다 '스카이라인 다양화'로 같다는 점이다. 박 전 시장은 서울의 사대문 안의 내사산內四山이라 불리는 낙산(동), 인왕산(서), 남산(남), 북악산(북) 중 가장 낮은 125미터의 낙산 고도를 기준으로 서울 경관을 살리고자 했다. 아파트 35층의 높이가 대략 100~120미터에 달해 규제 근거로 35층 룰이 마련됐다. 오 시장은 일괄적인 높이 규제가 이른바 '성냥갑 아파트'를 양산한다고 보고 규제를 풀어 건물 높이가 다양한 서울 경관을 만들고자 한다. 두 시장이 생각하는 서울시의 다양한 스카이라인은 머릿속으로 그려봐도 퍽 다르다. (70~71쪽)

조합의 내분, 시공사와의 갈등 역시 아파트 재건축을 가로막는 주요한 요소다. 번번이 무산되는 정비 계획 속에서 어떻게 소유자 간의 갈등이 생기는지, 역할을 위임받은 대리인이 자신의 이익을 더 생각하게 되는 '본인-대리인 문제(Principal-agent problem)'가 재개발·재건축 현장에서 빈발하는 이유가 무엇인지를 깊숙이 파고든다. 조합 설립을 앞둔 은마아파트의 다음 과제로 저자는 '시공사 간택전'을 예상한다. 조합으로부터 선택받기 위한 건설사들의 구애와 공사비 문제는 은마아파트가 앞으로 넘어야 할 산이다.

조합과 건설사는 "서울을 대표하는 최고급 랜드마크 아파트 단지 준공"이라는 공동의 목표를 위한 동맹으로 원팀이 되어 움직이는 것처럼 보이지만, 사실 이 연합은 애초에 동상이몽인 경우가 많다. 재건축을 통해 돈 버는 방식이 다르기 때문이다. 시공사는 공사를 수행하며 공정 진행률에 따라 공사비를 받는다. (????중략????) 반면 조합은 최종적으로 완성된 건물을 사용하거나 분양함으로써 이익을 얻는다. (????중략????) 정확히는 시장 가치가 정해질 때 재건축에 따른 이익을 실현하거나 평가받는다고 볼 수 있다. 이익을 취하는 방식과 시점의 차이는 시공사-조합 사이의 가장 큰 갈등 요인이다. (74~75쪽)

신도시는 대중들에게 토지 보상과 투기, 비리 문제로 인식돼 왔다. 책에선 정부와 집권당이 바뀔 때마다 다수의 정치인을 검찰 포토라인에 세운 것은 '기존 정권에서 진행했던 주요 건설·토목 사업'임을 지적하며 신도시 사업의 문제를 차례로 짚는다. 택지 공급에 대한 계약 방식과 계약 금액, 사업의 정당성, 민간 사업권에서 발생하는 잡음을 두고 저자는 아파트 도입이 본격화되던 1970년대 개척 시대의 이야기를 꺼내 그 맥락을 추적한다. 특히 토지 분양 과정에서 공정성을 위해 대두되는 추첨, 분양가 상한제, 공모 방식들이 가지는 한계를 알기 쉽게 제시해 독자들의 이해를 돕는다.

■ '서울링'은 서울시 예산 한 푼 없이 세워질 수 있을까?

재개발과 도시재생은 오랜 시간 정쟁으로 대립각을 세워 온 도시 계획이다. 저자는 왜 어떤 지역엔 재개발이 진행되고 어떤 지역엔 도시재생이 이뤄지는지, 계획의 배후엔 누가 있는지를 파헤친다. 그는 이를 힘센 국가들의 대리전 양상인 '내전'에 비유해 이야기를 풀어나간다. 특히 보수 정치인과 진보 정치인의 논리를 따라 서술한 점이 인상적이다. 이와 동시에 재개발을 추구하는 보수 정치인들의 모순, 진보 정치인들이 도시재생에서 오판한 지점 등을 동시에 꼬집는다.

보수주의 철학의 기본은 개인의 자유에 대한 존중이다. 하지만 재개발 과정에서 보이는 이들의 행동은 개인의 선택에 대한 존중이나 자율성·다양성보다는 공공의 이익이나 대의, 도시 전체의 효용을 더 중요시하는 경향이 있다. 노후화된 빌라촌에 거주하는 100명의 세입자와 주민들보다는 재개발 이후 아파트에 입주할 중산층 50가구가 경제적 측면과 정치적 이해관계, 도시의 이미지 모든 측면에서 더 나은 방향이라 판단하는 것이다. (133쪽)

그들에게 도시재생은 훌륭한 묘수였다. 기존 거주민과 경제적 약자들을 내쫓으며 약자들을 약탈하는 방식으로 구성되어 온 도시 개발의 역사를 바꿀 수 있는 정책으로 보였다. (????중략????) 취지만 보면 완벽하지만, 도시재생은 만병통치약이 아니다. 도시재생을 옹호하는 정치인들은 크게 두 가지를 간과했다. 도시재생이 아주 오래 걸리는 장기전이라는 점, 외부로부터의 지지를 얻기 어려운 정책이라는 점이다. (136~139쪽)

책의 백미는 민간 투자 사업을 분석한 6~7장이다. 조감도 발표와 동시에 모두에게 충격을 안긴 '서울링'을 비롯해, GTX 등 다양한 사회 간접 자본(SOC)이 문제없이 서울시의 랜드마크가 될 수 있을지 살핀다. 고도 성장기의 뉴딜을 지나, 인프라는 대부분 민간 투자 사업의 형태로 진행된다. 저자는 임대형 민자 사업(BTL)과 수익형 민자 사업(BTO)의 차이를 분석하며 민간 건설사와 공공의 입장 차를 드러낸다. 민자 사업은 공공의 재무적 부담이 적고 효율적이지만 공공의 보조금 역시 만만치 않게 사용될 수 있다. 저자는 다양한 사례와 함께 성공적인 민자 사업을 위한 공공-민간의 역할·관계를 고민한다.

만약 수요 예측에 실패해 수백억 원의 적자가 발생하고 운영에 난항을 겪는다면 어떻게 될까. 제아무리 세계의 유일무이한 대관람차라고 해도, 매달 운영 적자가 누적되는 상황에 수십 년간 민간 사업자가 울며 겨자 먹기로 운영할 수 있을 리 만무하다. (????중략????) 만약 민간 사업자가 운영을 포기하거나 파산할 경우, 서울시가 서울링을 필수 기반 시설이 아니라는 이유로 방치할 수 있을까. 자칫 세금을 축내며 시민의 삶에는 별 도움 되지 않는 애물단지로 전락할 수 있다. 최악의 시나리오에 대한 대안 또한 미리 고민해야 한다. (192쪽)

도시 계획은 강제적이고 파생되는 갈등은 무수하다. 부동산 개발 열기 속에 알부자도, 주거 난민도 탄생한다. 정치가 과거와 같은 방법론으로 도시 계획을 반복한다면 세계가 주목하는 미래 도시로 거듭나는 것은 요원하다. 도시 경쟁력의 지표가 다양하듯 도시를 그리는 새로운 관점이 필요하다. 정치의 극한, 도시 계획에 어떤 힘의 논리가 작용하든 그것의 영향을 받는 것은 모든 시민이다. 《재개발의 정치학》은 그 구조를 들여다보며 자본의 논리가 아닌 사회 구성의 조건을 반추할 것을 제안한다.

김민석 저 ■ 북저널리즘 시리즈 96, 216쪽, 14,000원

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