미분양 확산에 매출채권, 미청구공사 증가 불가피...유동성 부담
PF 경색에 신규사업도 발목...외형 역성장 우려
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 지방 분양사업에서 미분양 폭탄을 맞은 반도건설과 대우건설산업 등 중견 건설사의 재무구조 부실이 우려되고 있다.
주택 매수심리가 회복세를 보이고 있지만 지방은 여전히 투자수요가 부족한 상태다. 중견 건설사의 분양 단지는 브랜드 인지도, 입지 경쟁력이 떨어져 더욱 고전하는 양상이다. 금융비용 증가와 원자재 가격 상승에 수익성이 하락한 데다 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 규모가 임계치를 넘어선 만큼 미분양 확산이 중견 건설사의 위기로 이어질 것이란 관측도 나온다.
◆ 반도건설·대우산업개발, 지방서 신규분양 ′고전′
24일 부동산업계에 따르면 반도건설과 대우건설산업, 호반건설 등 주택사업 비중이 큰 중견 건설사들이 지방 분양시장에서 잇따라 대규모 미달 사태를 맞았다.
올해 첫 주택 공급에 나선 반도건설은 울산 북구 신천동에 짓는 '유보라 신천매곡'를 분양했으나 흥행몰이에 실패했다. 무궁화신탁이 시행사, 반도건설이 시공사로 참여하는 사업으로 청약 1·2순위 접수 결과 348가구 모집에 신청자가 24명에 그쳤다. 평균 경쟁률이 0.07대 1. 일반청약 전 160가구를 배정한 특별공급에 신청자가 4명에 그쳐 창약 부진이 예고되기도 했다.
입지적으로 약점이 있지만 고분양가 논란도 미분양 확산에 큰 영향을 미친 것으로 풀이된다. 주택형 84.9㎡A의 분양가는 최고 5억6500만원이다. 발코니확장과 기본 유상옵션을 포함하면 계약자가 부담해야 금액은 6억원 정도다. 주변 단지의 실거래가와 비교하면 2억5000만~3억원 정도 높은 금액이다. 초등학교를 품고 있어 입지가 더 좋은 것으로 평가되는 극동스타클래스의 전용 84㎡는 이달 2억8500만원, 신천효성해링턴플레이스는 지난달 최고 3억5700만원에 손바뀜했다.
청약 경쟁률이 극히 낮아 계약률이 더 낮아질 것으로 보인다. 통상적으로 미분양이 대거 발생한 단지는 프리미엄(웃돈) 형성이 이뤄지기 어렵다. 사업자가 미분양을 털어내기 위해 할인분양에 나서면 기존 계약자는 금전적 피해를 볼 수 있다. 일각에서는 계약 상황에 따라 단지 설계, 분양가 조정 등 사업 계획을 변경해 분양을 다시 진행할 것이란 관측도 나온다. 앞서 동탄2신도시 인스빌 리베라3·4차와 송도국제도시 웰카운티 5단지 등 초기 계약률이 부진한 단지에서 사업진행을 취소하고 상품성을 높여 재추진한 사례가 있다.
대우산업개발은 경남 김해에서 '이안 센트럴포레 장유 1·2단지'를 공급했으나 큰 호응을 얻지 못했다. 1단지는 36가구 모집에 11가구가 미달했고, 2단지는 34가구에 128가구가 잔여물량으로 남았다. 주택 수요층의 선호도가 낮은 소형 단지이고 삼문동, 장유동 일대 형성된 중심 상권에서 외곽에 위치한 것이 약점으로 작용했다는 평가다.
그동안 신규 주택사업으로 외형을 키웠던 호반건설도 미분양에 고민이 커지고 있다. 지난 19일 청약을 마친 '인천 연희공원 호반써밋 파크에디션'은 1275가구 모집에 380가구 미달됐다. 울산, 경남과 비교해 입지가 양호한 인천시 서구 연희동에 들어섬에도 청약 수요자의 눈길을 끌지 못했다. 이 단지 또한 분양가 부담이 컸던 것으로 분석된다. 주택형 84.7㎡A의 최고 분양가는 6억4000만원으로 유상 옵션비용을 제외해도 주변 인천경서아시아드대광로제비앙, 연희동 삼성 등의 최근 실거래가와 비교해 1억6000만~2억원 정도 높다.
◆ PF 연체율 상승에 신규사업 발목...외형 역성장 불가피
지방 미분양이 증가하면서 중견 건설사의 재무구조 악화가 우려된다. 대형 건설사와 비교해 지방 및 자체 사업 비중이 높아 업황에 많은 영향을 받는다. 사업의 절반 이상을 주택건축 부문에서 충당하는 상황에서 분양 실패는 곧 수익성 악화로 직결되는 셈이다.
자금 여력이 충분치 않은 중견 건설사들은 1~2곳 신규 사업의 실패로도 실적뿐 아니라 기업 유동성에 큰 타격을 받을 수밖에 없다. 공사비 회수가 막혀 잠재적 부실로 인식되는 매출채권과 미청구공사가 늘고 고금리에 금융이자 부담이 높아진다. 안정적인 수익 구조를 유지하기 어려운 것이다.
신규 사업을 예정대로 진행하기도 쉽지 않다. 사업성을 담보로 자금을 마련하는 PF가 녹록하지 않기 때문이다. 부동산 PF 대출 연체율은 올해 3월 말 기준 2.01%로 지난해 12월 말의 1.19%보다 0.82%포인트(p) 급증했다. 부동산 PF 대출 연체율은 2020년 말 0.55%, 2021년 말에는 0.37%에 불과했는데 올해 3월 말에는 2%를 넘어섰다. 사업 리스크에 금융권이 PF 투자를 줄이고 있고 미분양이 많은 건설사의 경우에는 PF 사업을 진행하기가 더 어렵다.
투자은행(IB) 관계자는 "중견 건설사들이 주요 매출처인 분양시장에서 어려움을 겪고 있어 유동성 등 재무구조 악화가 우려된다"며 "원자재 가격 상승, 고금리 부담도 커 외형 성장보다는 내실 성장을 꾀하는 사업 계획이 모색될 것으로 보인다"고 말했다.
leedh@newspim.com
