[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 지난해 초 부동산 규제 완화에 따라 반년 동안 집값이 급상승했지만 하반기 들어 거래가 줄어드는 등 관망세가 짙어지고 있다.

정부가 급증한 가계대출 관리를 위해 특례보금자리론 일반형을 중단한 데다 심리적 측면에만 기대 단기간 급반등한 집값에 대한 피로감이 커진 결과로 풀이된다. 특히 12월 들어서는 집값 조정 전망까지 나왔던 상황이다.

다만 하반기 이후 금리가 약세를 보일 것이란 전망이 우세한데다 경기 상황도 다소 나아질 것이란 관측이 있는 만큼 집값의 큰 폭 하락도 없을 것이란 진단 나온다.

1일 부동산 전문가들에 따르면 새해 부동산시장은 지난해 하반기부터 시작된 관망세가 이어질 것이란 전망이 나온다.

고금리와 경기 침체 여파가 가장 큰 이유다. 지난달 한국은행은 금융통화위원회 회의에서 기준금리를 7차례 연속 연 3.5%로 동결하기로 했다. 새해 성장률 전망 역시 2.1%로 하향하며 경기 침체 상황도 이어질 것이라고 내다봤다.

◆ 집값 등락 전문가들 의견 분분…전셋값은 '우상향'

새해 집값 등락을 두고 전문가들의 의견이 분분하다. 2023년 하반기부터 이어지고 있는 관망세가 새해까지 지속될 것이란 시각이 우세하다.

지난해 하반기 이후 주택 거래는 위축된 상태다. 서울 아파트 거래 건수는 지난해 8월 3859건으로 정점을 찍은 이후 9월 3375건, 10월 2312건 등 감소세로 돌아섰다. 11월 아파트 거래량은 12월 7일 기준 1408건에 불과하다. 거래 후 한 달 내로 신고하면 되기 때문에 새해 1월 말까지 집계 기간이 남아 있지만 이 같은 추세라면 10월 거래량에 미치지 못할 가능성이 크다. 거래가 줄면서 집값 역시 뚜렷한 하락세를 보이고 있다.

한국부동산원에 따르면 지난해 11월 마지막 주 전국 아파트 매매가격 변동률은 -0.01%를 기록하며 하락 전환했다. 전국 아파트값이 떨어진 건 지난해 6월 셋째 주 이후 23주 만이다. 수도권과 지방의 아파트값 변동률도 각각 -0.01%와 -0.02%로 하락세로 돌아섰다. 서울의 경우 28주 만에 상승세를 멈췄다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "10월부터 (아파트) 거래가 많이 줄었다"면서 "경기 상황과 고금리에 따른 수요자의 심리적 위축, 거래량, 이자부담 등을 고려하면 새해에도 굉장히 탄력을 받을 만한 요소가 적다"고 말했다.

그러면서 "주택 거래가 늘고 집값이 반등하려면 결국 경기가 좋아져야 하고 고금리 상황이 해소돼야 하는데 금리 인하나 인플레이션 완화 시점은 빠르면 2분기나 하반기로 본다"고 말했다.

하지만 원자잿값과 토지가 상승 등에 따른 분양가 인상이 집값 하락을 막을 것이란 데 무게가 실린다.

서진형 공동주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "금리 상황이 지속되면서 (금리에 대한) 부담감들이 많이 희석됐다"면서 "원자잿값, 토지가의 상승 등이 분양가 인상으로 이어지기 때문에 전체적으로 집값이 하락한다 하더라도 결국 아파트 중위가격은 올라갈 것"이라고 말했다.

고분양가 물량의 청약 결과 등에 의해 지역 간 양극화는 한층 심화될 것으로 보인다. 실제로 2023년 대출 없이 집을 사기가 쉽지 않은 수요층이 주류인 지역과 그렇지 않은 지역 간의 차이는 명확하게 나타났다.

2021년의 전 고점을 상당 부분 회복한 강남구·송파구 같은 지역들이 단적인 예다. 일부 지역에서는 오히려 전 고점을 넘어서기도 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "주택 수요와 선호가 몰리는 곳은 가격이 유지되거나 오르고, 반대인 곳은 그렇지 않게 된다. 같은 지역에서도 이런 양상은 더욱 세분화될 것"이라며 "매매량이 적더라도 가격의 향방은 그렇다"고 말했다.

전문가들은 새해 부동산 시장은 전세 시장이 견인할 것이란 데 입을 모았다.

함 랩장은 "새해 시장을 견인할 건 전세 시장인데 모든 지역이 오르긴 어렵다"면서 "서울은 그럴 수 있는데 지방은 아직 떨어지는 곳도 있고 미분양도 있다"고 말했다.

서 공동대표는 "아파트 가격이 오르면서 전세로 남고자 하는 수요가 있고 전세 사기 여파로 빌라를 꺼리는 수요가 상대적으로 고가 전세인 아파트로 이동하기 때문에 전셋값은 새해에도 꾸준히 오를 것으로 예상된다"면서 "상대적으로 보유자금이 부족한 전세 수요가 월세로 이동하면서 월세 수요도 늘어날 것으로 본다"고 말했다.

◆ 새해 최대 변수는 '금리'…재건축 시장 눈여겨봐야

새해 부동산 시장은 금리에 달렸다는 게 전문가들의 중론이다. 금리가 높을수록 대출 이자 부담이 커지기 때문에 매수 심리가 위축될 수밖에 없다.

한국은행 금융통화위원회는 지난해 11월 30일 회의를 열고 기준금리를 연 3.5%로 유지하기로 했다. 이는 2월과 4월, 5월, 7월, 8월, 10월에 이어 7차례 연속 동결이다.

업계 관계자는 "기준금리가 수차례 동결되며 고금리가 지속되고 있는 상황"이라며 "자금 계획을 세워놓은 상황에서 금리가 인상될 경우 자금 조달에 어려움을 겪을 수 있는 만큼 금리의 등락은 매수자들에게 가장 큰 영향을 미치는 요소"라고 말했다.

실제로 집값이 가파르게 오르던 2021~2022년 이른바 '영끌'로 부동산을 매수한 젊은 층은 높아진 금리에 따른 이자 부담을 견디지 못하고 급매물로 처분하기도 했다. 일각에선 새해 2·3분기에 기준금리 인하가 시작될 것이란 기대감을 보이기도 한다. 다만 인하되더라도 점진적일 것이라는 의견이 지배적이다.

업계 관계자는 "금리가 조금이라도 낮아진다면 내 집 마련 수요가 살아나 거래가 늘어날 가능성도 있다"고 말했다. 전문가들은 새해 부동산 시장 전망이 불확실한 만큼 재건축·재개발 단지를 눈여겨봐야 한다고 조언했다.

지난해 정부가 재건축 관련 규제 등을 완화하고 최근 1기 신도시 재건축 단지를 포함한 '노후계획도시 재정비를 위한 특별법'이 국회를 통과하면서 새해부턴 수도권 지역의 재건축이 급물살을 탈 것으로 기대된다.

박상우 국토교통부 장관 후보자도 첫 출근길에 부동산 시장 규제 완화와 주택 공급 확대라는 정책 방향을 밝혔다.

박 후보자는 "선행지표들이 안 좋은 신호들을 보여 조만간 주택 공급 부족 현상이 발생하지 않을까 우려를 많이 하고 계신다"며 "3기 신도시를 조기에 착수해 빨리 공급한다든지 재건축·재개발 사업 중 지체되고 있는 것들을 빨리 진행시킬 수 있도록 규제를 완화하고, 정부가 지원하는 전통적인 방법과 더불어 공급 형태를 다양화하겠다"고 말했다.

정부가 주택 공급을 늘리기 위한 방안들을 내놓고 있지만 새해 부동산에 미치는 영향은 제한적일 것이란 지적이 나온다.

함 랩장은 "부동산 시장의 가장 큰 특징은 주택 공급의 비탄력성"이라며 "수요에 맞게 빨리빨리 공급하기가 어렵고 가격 대응이 쉽지 않다. 가격적인 면에서 중장기적이라면 모를까 단기적으로 영향을 미치긴 어렵다고 본다"고 말했다.

min72@newspim.com