민간 재정비 사업성 저하·3기신도시 여전히 지지부진…주택공급활성화 PF 연착여부에 달려
규제완화 및 진작책 계층·지역 한정 '핀셋대책' 치중…한시적 유예 남발 정책신뢰도 떨어뜨려
[서울=뉴스핌] 김정태 건설부동산 전문기자 = 정부의 2024 경제정책방향이 지난 2일 새해 시무와 함께 발표됐다. 올해 부동산정책으로 제시한 방향은 부동산 PF연착륙, 임대차시장 리스크 관리 강화, 인구감소지역 부활 프로젝트, 주택공급활성화 등 크게 4가지다.
이 가운데 시장의 관심은 아무래도 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 연착륙과 주택공급활성화에 쏠린다. 부동산 PF 문제는 자칫 기업과 금융권의 연쇄도산으로 인해 경제위기의 뇌관으로 작동할 수 있다는 공포감이 상당하기에 시장의 민감도가 높을 수 밖에 없다. 정부는 연쇄적으로 번지는 위기를 차단하기 위해 전방위적인 유동성 공급에 나서는 대책을 마련했다. 당장 태영건설의 워크아웃이 단적인 예다. 대대적인 유동성 공급 발표가 대기업만 살리려고 한다는 비판도 있지만 최근 태영건설의 자구안에 대한 거센 압박만 봐도 예전 '대마불사(大馬不死)'와 같은 얘기는 옛말이 된지 오래다.
일단 급한 불은 꺼야겠지만 근본적인 대책의 부재를 지적하는 목소리도 높다. 일각에선 정부가 곪은 부위를 도려내야 하는 '옥석가리기'를 진작에 나섰어야 할 타이밍을 놓치고 부도 막기에 급급하다는 것이다. 이 같은 '돌려 막기식' 대응은 총선 전까지가 한계일 것이란 흉흉한 얘기도 돌 정도다.
주택공급활성화 대책만 봐도 그렇다. 민간부문의 도심공급 활성화를 위해 재건축초과이익환수법(재초환) 규제 완화와 1기신도시특별법 시행이라는 발판을 마련한 것에 대해선 긍정적이다. 하지만 최근 민간 재정비사업은 치솟는 분담금을 감당할 수 있는 상황이 아니다. 재초환 분담비율이 낮춰진다 해도 공사비 급등으로 조합원이 부담해야할 분담금 규모가 커지고 이를 감당하지 못할 경우 신속통합제도가 적용된다 해도 실질적으로 인허가 등 사업 진행이 어렵다.
지난해만 보더라도 서울 곳곳에서 재개발이든 재건축 사업장에서 공사비 갈등 때문에 시공사가 포기하거나 분담금 문제로 공사가 중단되는 사례가 속출하고 있는 게 단적인 예다. 정부가 급등한 공사비 상승분을 낮춰 민간공급활성화를 유도하려해도 실질적인 인허가의 열쇠를 쥐고 있는 지자체에서 적극적인 중재에 나서지 않는 한 정비사업(재개발, 재건축) 등을 통한 민간주택 공급 활성화는 요원해 보일 수 밖에 없다.
공공주택의 공급 활성화에 대한 기대도 높지 않다. 정부는 공공주택 뉴:홈을 올해 중 9만가구를 공급하고 사전청약도 1만가구 규모로 실시할 것이라고 제시했다. 그러나 지난해 경제정책방향에 대한 결과를 보자. 3기 신도시 조성과 함께 사전청약 등을 통해 주택공급활성화를 정부가 주도하겠다고 약속했다. 하지만 3기신도시의 토지보상이 진척은 느리다 보니 부지조성 및 주택착공이 늦어지고 있다. 사전청약은 수방사부지 등 서울 내 노른자위에 위치한 곳 중심으로 높은 경쟁률을 보이긴 했지만 세대수가 그리 많지 않아 주택공급활성화에 기여하지 못했다. 올해 주택공급 활성화는 부동산 PF 연착륙 여부에 달려 있다고 해도 과언이 아니다.
무엇보다 시장의 기대를 담은 수요진작대책이 제시되지 못한 부분은 실망스럽다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를 1년 연장하겠다는 방안이 포함되긴 했다. 또 청년·신혼부부의 맞춤형 주택 공급에 35조 규모의 대출을 확대하고 특히 신생아 특례에 파격적 수혜방안이 제시됐다. 이밖에 인구감소지역에 대한 '세컨드 홈' 활성화도 세제혜택을 통한 수요 진작책의 일환으로 볼 수 있다.
하지만 특정 계층, 특정 지역으로 한정하는 '핀셋대책'이 주택공급활성화와 부동산 PF 안정에 얼마나 실질적 효과로 나타날지는 의문스럽다. 이번 정책방향에선 악성 미분양주택에 대한 세제 혜택이나 실질적으로 도심주택공급에 효과적인 오피스텔, 도시형생활주택 등 비(非)아파트에 대한 주택수 제외 등과 같은 내용은 제시되지 않았다. 주택공급활성화가 되려면 수요도 뒷받침돼야 한다는 기본적 경제논리가 빠져 있다. 자칫 투기를 유발할 수 있다는 우려는 정부의 기우(杞憂)일 뿐이다. 그 만큼 부동산시장 뿐만 아니라 실물 경기침체가 생각보다 심각하다.
경제정책방향 발표를 보면 한시적 규제유예 남발도 문제다. 세제 중과는 물론 곧 시행할 것처럼 발표한 에너지제로건축물 인증제에 대해서도 1년 규제유예를 발표했다. 경제정책방향 자체가 임기응변식 대응하는 사례가 빈번해질수록 정부정책에 대한 신뢰도는 떨어질 수 밖에 없다. 윤석열정부는 다주택자 세제중과에 대한 근본적 개선 대책을 제시했지만 아직까지 이 약속을 지키지 못하고 있다. 이달 중 발표 예정인 부동산종합대책에는 시장이 기대하는 내용이 포함될지가 관전포인트다.
dbman7@newspim.com
