[전주=뉴스핌] 이백수 기자 = 전북 전주시의 마지막 남은 노른자 땅인 옛 대한방직 부지 개발을 놓고 '전주판 대장동 사태'를 우려하는 특혜논란이 지속되고 있다.

30일 한승우 전주시의원은 시정질의를 통해 "지난 6월 옛 대한방직 부지 개발사업 사전협상에 대해 계획이득 환수 규모 과소계상 문제, 공공기여량 활용 문제 등 사업자를 위한 특혜성 협상안을 원점에서 다시 하라"고 요구했다.

그러나 "전주시와 ㈜자광이 합의한 최종협상 결과 용도지역의 극히 일부를 정형화하는 정도 외에는 달라진 것이 없다"며 "제2의 대장동 사태가 되지 않도록 바로잡아야 한다"고 질타했다.

◆옛 대한방직 부지 개발사업 추진 과정

옛 대한방직 전주공장 부지는 '공업용지'로 묶여 아파트로 개발할 수 없는 땅이었다.

하지만 재개발 필요성이 꾸준히 제기되자, 대한방직 측은 2015년 매각 우선협상대상자로 한양 제이알디를 선정했다.

그러나 전주시가 공업지역을 주거·상업지역으로 바꾸는 '용도변경 불가' 방침을 고수하자 매매가 무산됐다.

▲㈜자광은 2017년 전주시와 어떠한 협의도 없이 해당 이 부지를 1980억원에 매입함과 동시에 2조원을 들여 아파트를 비롯 국내 최고층 타워 등을 개발하겠다고 나섰다.

김승수 전 전주시장 당시 시민공론화위원회를 구성하며 협의점을 찾고자 했으나 결국 개발로 이어지지는 못했다.

▲우범기 전주시장은 취임 직후인 2022년 8월 ㈜자광 대표와 공개 면담을 시작으로 지난 2월 도시계획변경 협상대상지 선정에 이어 3월에는 협상 제안서를 받았다.

지난 5월에는 토지거래 허가구역 지정, 6월 공공기여량 확정에 이르기까지 속도감 있게 추진되고 있다.

앞으로 도시기본계획 변경, 도시관리계획 결정·고시 등 관련 절차를 거쳐 아파트 등을 짓게 된다. 

◆용도지역 변경 문제점...공공기여금 2380억원 터무니 없이 적다

한승우 전주시의원은 "자광의 협상 제안서에는 용도지역을 일반공업지역에서 일반상업지역과 준주거지역으로 변경하고, 470m 타워와 상업시설, 공동주택 등을 건립하는 계획이다"며 "감정평가 시행 후 토지가치 상승분 100%에 해당하는 2380억 원이라는 말도 안되는 수준의 공공기여량이 확정됐다"고 개탄했다.

이어 "대한방직 부지 면적의 약 45%(10만4344㎡)를 제2종 일반주거지역이 아닌 용적률 500%의 '준주거지역'으로 변경하는 것이 타당하냐"며 "2035 전주시 도시기본계획에 따르면 애초에 이 땅은 제2종 일반주거지역으로 개발될 계획으로 도시계획조례 개정 전인 당시로서는 230%의 용적률을 갖는 아파트로 개발되는 것이 마땅한 땅이었다"고 설명했다.

그런데 "자광은 일반상업지역이 되어야 높은 용적률을 적용받을 수 있는 걸림돌이 있음에 불구하고, 어떤 근거도 없이 주거지역을 상업용지로 바꾸겠다고 전주시에 사업제안을 했다"고 비난했다.

한 의원은 "이때 용적률 500%를 적용받기 위해 1~2층에 상가를 넣는 꼼수가 등장했다"며 "전주시가 지난해 12월 20일 도시계획조례를 변경, 자광을 위한 맞춤형 조례개정이라는 의혹을 사고 있다"고 폭로했다.

결국 "자광은 당초대로 전제 절반을 준주거용지로 변경했지만, 용적률 500%의 준주거지역이 아닌 용적률 250%의 제2종 일반주거지역으로 변경해야 특혜시비가 없다"고 잘라 말했다.

◆감정평가의 두 얼굴...고밀도 개발·감정가 하락, 아파트 신축시 '특혜'

한 의원은 "감정평가에서 준주거지역이 상업지역에 비해 낮게 평가될 것은 자명한 일이며, 이는 자광이 부담해야 할 공공기여량을 낮추면서 공동주택은 최대치로 지을 수 있는 환경을 제공해주는 특혜를 제공한 것과 다름 없다"고 거듭 주장했다.

더군다나 "수익형 건물이 들어설 수 없어 땅값이 낮게 매겨질 수밖에 없는 공개공지가 사업부지의 40%에 해당하는 상황이다"고 부연했다.

특히 "지하 건축물의 경우 현행법상 연면적과 용적률에 포함되지 않는 점을 교묘하게 이용해 '고밀도 개발'과 '토지 감정액 하락'을 꾀하려는데, 이에 대한 전주시의 보완책이 없다"고 개탄했다. 

◆도시계획조례 개정...당초 2600세대→3400세대 가능, 초과이익 환수해야

전주시는 지난해 12월 '도시계획 조례를 개정, 준주거지역의 경우 기존 350%였던 용적률이 500%로 급격히 늘어났다.

이에 따라 옛 대한방직 부지는 당초 2600세대를 지을 수 있었던 용적률 최대치가 3400세대를 지을 수 있는 상태로 바뀌며 업체의 이익이 극대화 되는 상황이 조성됐다.

자광 맞춤형 조례개정이라는 비난이유가 여기에 있다.

따라서 한 의원은 "도시계획조례 개정으로 인해 늘어난 아파트 800여 세대에 대한 이익환수 조치가 반드시 이루어질 수 있도록 협상안에 반영하라"고 요구했다. 

◆공공기여량 2380억원 환수 잘못...서울시·광주시 적용해야 특혜논란 불식

현행 국토계획법은 용도지역 변경으로 용적률이 높아지거나 건축제한이 완화되는 경우 토지가치 상승분의 범위 내에서 공공시설을 설치·제공하도록 돼있다.

또 전주시 도시계획변경 사전협상 운영지침에 따른 공공기여량은 시민공론화위원회에서 권고한 공공기여량, 즉 '토지계획 변경 후 총 부지가액의 40%'를 기준으로 하도록 명시돼 있다.

▲전주시는 사전협상 결과 평가액 6210억원 중에서 종전 평가액 3830억원을 제한 차액 2380억원을 공공기여량으로 환수키로 했다.

한 의원은 "과소 계상될 수 밖에 없는 산정 방식에 문제가 있다"며 "종전평가금액인 3830억원은 도시관리계획 결정 고시일을 기준으로 한 감정평가액이다"고 말했다.

구체적으로 "2017년 자광이 토지 매입 당시 금액은 1980억이지만 현재 자광은 수익률 100%를 달성했고, 금융비용을 제외하더라도 1000 억원 이상의 수익을 냈을 것으로 추정된다"고 설명했다.

▲서울시의 경우 종전평가는 현황평가를 원칙으로 하되 '급격한 여건변화' 등으로 인해 현황평가가 불합리하다고 판단한 경우 조건부 평가를 할 수 있도록 하고 있다.

서울시 지침에 따른다면 대한방직 부지는 7년 사이에 토지가 100% 상승은 '급격한 여건변화'에 충분히 해당, 종전 평가액은 3830억보다 훨씬 낮아져 공공기여량이 보다 늘어났을 것이나 전주시는 이를 묵과하고 있다.

▲또한 40%라는 공공기여율에 대한 문제도 있다. 도시계획 변경 후 총 부지가액의 40%를 기준으로 하는 공공기여율은 2021년 2월 시민공론화위원회의 권고사항이 반영됐다.

이또한 현재는 상황이 많이 달라졌다. 공론화위원회가 제시한 토지상승분의 시작가는 당초 매입가인 1980억원 혹은 매입가에 금융비용이 더해진 금액일 가능성이 큰데 이 경우 토지 상승분의 범위는 3000억~4000억원까지 커지게 되므로 보다 높은 공공기여율을 적용하는 것이 합당하다.

전주시 도시계획조례의 개정으로 공동주택을 전혀 건축할 수 없는 일반공업지역에서 용적률 500%를 갖는 준주거지역, 용적률 900%의 일반상업지역으로 용도지역을 변경하는 것은 공공기여율 최대를 적용하는 것이 합리적이다.

▲이처럼 공공기여량에 대한 수많은 문제와 궁극적으로 낮은 환수액에도 불구하고 전주시는 공공기여량을 '토지가치 상승분의 100%'로 결정했다고 시민들을 현혹시키고 있다.

▲광주의 일신방직 사례와 비교해봤을 때 광주시 공공기여량이 토지가치 상승분의 54.4% 수준으로 책정됐다.

광주 일신방직 토지가치 예상 상승분은 1조835억원으로 그 중 공공기여량인 54.4%는 5899억원이다.

원도심권에 위치한 전주종합경기장 부지 감정평가 가격보다 토지 이용가치가 훨씬 높을 것으로 판단되는 대한방직 부지 평가 가격이 평당 330만원이 낮게 책정되었다는 점도 수긍하기 어렵다. 

◆공공기여량 활용방안 문제...자부담 원칙 현행법 어겨

전주시는 사전협상안으로 공공기여량 2380억원 중 교통개선대책으로 홍산로 지하차도 700억원, 마전들로 교량설치 122억 등 약 1000억원의 규모의 공공기여 시설을 설치할 계획이다.

하지만 이는 '교통문제를 유발하는 자'가 부담하는 것을 우선 원칙으로 규정하고 있는 관련 규정을 어기고 있다.

공공기여 예산은 전주시에 필요한 공원이나 공공임대주택 등 별도의 계획을 수립하여 집행하는 것이 마땅하다.

한승우 의원은 "전주시는 중대한 개발사업인 만큼 그간의 의혹을 해소하고 공정하고 투명하게 진정으로 시민을 위한 사업으로 이끌어나갈 것을 제안한다"고 역설했다.

우범기 전주시장은 "공개공지 감정평가 등은 국토부 등 관련기관 질의를 통해 면밀히 검토하여 적정한 평가가 이루어 질 수 있도록 하겠다"며 "공공기여금 재산정은 현재 예비감정만 완료된 상태로 도시관리계획 결정 고시후 본 감정평가를 실시할 계획이다"고 말했다.

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