분양·임대주택 한 필지 내 혼재, 갈등 촉발
시범사업 기본계획 수립 과정 놓고도 입장차
[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 리모델링 사업방식을 놓고 서울시와 마찰을 빚은 5000가구 규모의 중구 신당동 ′남산타운′이 관계기관에 사업재개를 위해 협상 조건을 제시해 그 결과가 주목된다.
지난 2018년 서울형 리모델링 시범단지 7곳 중 하나로 선정된 이 단지는 여타 시범단지와 달리 조합 설립도 이뤄지지 않았다.
갈등의 원인은 분양주택 주민들이 요구하는 단지 전체 리모델링을 위해서는 임대주택 소유주인 서울시의 동의가 필요하기 때문이다. 지난달 주민들은 서울시청 앞에서 조합 설립을 위한 서울시의 적극적인 협조를 촉구하는 집회를 열었다. 주민 측은 관계 부처와 협의를 거쳐 지지부진한 리모델링 사업을 지속적으로 추진하겠다는 방침이다.
◆ '리모델링 최대어' 조합 설립도 못 해…분양·임대주택 한 필지 내 혼재, 갈등 촉발
7일 뉴스핌 취재에 따르면 남산타운 리모델링 통합추진위원회(이하 추진위)는 최근 서울시와 중구청에 리모델링 대안책을 제시하며 협의 과정에 돌입한 상태다. 협의안이 도출되면, 이에 대해 주민 동의를 다시 받겠다는 계획이다.
남산타운은 2002년 준공된 5150가구 규모의 초대형 단지다. 단지 앞에는 서울 지하철 6호선 버티고개역이 있으며, 3호선 약수역과 5·6호선 청구역도 도보권에 있어 교통이 편리하다는 평가를 받는다.
다만 용적률이 230%로 높은 편이며 남산 경관지역 고도 제한 구역에 포함돼 재건축 가능성이 낮았다. 이에 2017년부터 리모델링 사업이 추진됐고 2018년 서울형 리모델링 시범단지에 포함되면서 사업이 본격화됐다. 시범사업 단지 중에서는 가장 규모가 컸다. 사업 방안에는 기존의 18층을 21층으로 올리는 방안이 논의됐다.
하지만 7년이 지난 현재 남산타운은 시범사업 단지 중 가장 더딘 사업 진척률을 보이고 있다. 나머지 6개 단지는 안전진단을 통과했지만 남산타운은 지난해 4월 서울 중구청으로부터 조합 인가 반려 통보를 받아 조합 설립조차 되지 않은 상태다.
핵심 문제는 분양주택(35개 동, 3116가구)과 임대주택(7개 동, 2034가구)이 한 필지 내 혼재돼 있다는 점이다. 주택법 제11조 3항에 따르면 단지 전체를 리모델링하려면 전체 가구의 3분의 2 이상 동의가 필요하다. 하지만 분양주택 비율이 60%에 불과해 단독으로 요건을 충족하기 어려운 상황이다. 결국 임대주택 소유주인 서울시의 동의가 필수적이다. 서는 이 방식에 반대 입장을 밝혔고, 중구청도 요건 불충분을 이유로 조합 설립 인가를 반려했다.
서울시는 임대주택을 제외한 동별 리모델링을 대안으로 제시했으나, 주민들은 반대하고 있다. 동별 리모델링은 단지 전체 리모델링과 달리 각 동별로 3분의 2 이상 동의를 받으면 조합 인가 신청이 가능하다. 하지만 주민들은 "단지 전체 리모델링을 준비해 왔는데 동별 추진을 요구하는 것은 부당하다"고 반발했다. 추진위 관계자는 "시범사업 단지 선정 당시 계획은 명확하게 주택 단지형 리모델링이었다"며 "동별 리모델링은 지하 주차장과 커뮤니티 시설 등 공용 공간을 개선할 수 없다"고 지적했다.
이어 "서울시는 동별 리모델링 주택조합을 설립한 뒤 공용 공간 개선을 논의하겠다는 입장이지만 이 경우 서울시 동의뿐만 아니라 상가 및 기타 복리시설 소유자의 80% 이상 동의를 받아야 해 현실적으로 어렵다"고 말했다.
◆ '주민 vs 서울시'… 시범사업 기본계획수립 놓고도 입장차
주민들은 서울시가 시범사업 추진 당시와 달리 일방적으로 사업 방식을 변경했다고 주장한다. 당시 계획안에 따르면 분양주택은 구조 변경이 가능한 주택 단지형 리모델링, 임대주택은 공공기여 방식으로 외벽 보수 및 보행로 정비를 하는 이원화 방식이었다는 것이다.
추진위 관계자는 "분양주택은 리모델링하고 임대주택은 존치하는 대신 환경을 개선하는 것이 기본 계획이었지만 서울시가 입장을 번복했다"고 비판했다.
반면 서울시는 시범사업 추진 단계부터 임대주택은 사업 계획에서 제외됐다는 입장이다. 서울시 관계자는 "리모델링 시범사업 선정은 서울시가 했지만 신청은 입주자 대표가 했다"며 "당시 입주자 대표가 임대주택을 시범사업 신청에서 제외한 것이 서류로 명확히 확인된다"고 밝혔다. 관계자는 "조합 규약에도 임대주택은 제외하는 것으로 명시돼 있다"고도 덧붙였다.
다만 장기간 공전하던 사업이 서울시와 추진위의 대책안 모색으로 돌파구를 찾을 가능성도 제기된다. 전문가들은 주민들의 의견이 적극 반영돼야 한다고 강조했다.
고준석 연세대 상남경영원 교수는 "리모델링 방식을 둘러싼 갈등이 원만히 해결돼야 한다"며 "소유주인 주민들의 의견이 충분히 반영돼야 사업이 원활하게 진행될 수 있다"고 말했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수 역시 "서울시에서 주민과의 갈등 과정을 협의를 통해서 해소하는 적극적인 해결 방안을 고안할 필요가 있다"고 말했다.
dosong@newspim.com
