2023년 5월 분양 저조해 공사비 회수 난항...분양 마케팅으로 5월 완판 성공
신세계건설, 시행사·SPC에 신용보강 및 자금 대여 제공...리스크 해소 기대
[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 신세계건설이 미분양으로 골머리를 앓던 서울 은평구 '연신내역 빌리브 에이센트'가 청약 개시 2년 만에 완판(완전판매)에 성공했다. 이 단지는 고분양가 논란으로 분양 초기 미분양 물량이 속출했다. 이 때문에 신세계건설은 공사대금 수령 및 시행사 한조파트너스에 대여한 자금 회수 가능성이 불투명했다. 그러나 할인분양 등 마케팅을 통해 미분양 해소에 적극적으로 나서면서 리스크를 일정 부분 덜어낸 모습이다.
8일 업계에 따르면 신세계건설이 시공한 '연신내역 빌리브 에이센트'는 지난 5월 완판됐다. 이 단지는 서울시 은평구 불광동 305-3번지 일대에 위치한다. 지하 5층~지상24층, 3개동, 오피스텔 415실로 구성된다. 연신내 복합개발 철거 및 신축공사 사업을 통해 지어졌다. 신세계건설은 지난 2023년 5월 이 사업의 시공사로 선정된 이후 한번도 이 사업장에서 공사대금을 회수한 적이 없다. 그러나 이번 완판을 계기로 향후 한조파트너스의 분양대금 확보와 신세계건설의 공사대금 수령이 점차적으로 이뤄질 것으로 전망된다.
이 사업은 그동안 신세계건설의 리스크 요인으로 평가됐다. 2023년 5월 청약을 개시했으나 분양률이 저조했다. 평균 경쟁률은 1.32대 1로 미달 수준을 겨우 벗어난 정도에 그쳤다. 주력 평형인 전용면적 84㎡에서 17실이 미달되는 등 시장의 관심을 받지 못했다. 이 단지는 ▲전용면적 67㎡ 9억 후반대~10억 초반대 ▲77㎡ 11억원대 ▲84㎡ 11억원 중반~12억원 중반대 등으로 구성됐다. 서울 시내에서 연신내역 인근의 인프라가 비교적 낙후된 반면 분양가가 높게 책정됐다는 시각이 많았다.
이후에도 미분양 물량이 해소되지 않으면서 한조파트너스는 분양대금을 확보하기 어려웠다. 이로 인해 신세계건설의 공사대금 수령도 불가능했다. 신세계건설은 이 사업과 관련해 2023년 말 미청구공사 9943만원과 공사미수금 68억원이 발생했다. 공정이 진행됨에 따라 지난해 말 공사미수금 346억원, 올해 상반기 공사미수금 567억원으로 미수령 대금의 규모가 커졌다. 이에 신세계건설과 한조파트너스는 '계약금 5% 납부 및 계약축하금 지급' 등 조건을 걸고 분양 마케팅에 나섰다.
이 사업에 신용보강과 자금 등을 투입한 신세계건설 입장에서는 피치 못할 선택이었다. 분양에서 난항을 겪으며 한조파트너스의 현금 유입이 막히자 신세계건설은 사업 진행을 위해 자금 조달을 도왔다. 2023년 6월 한조파트너스는 유동화회사(SPC) 연신내베스트제일차로부터 단기차입금 300억원을 실행한 후 지난해 10월 도래했던 만기일을 올해 10월로 연장했다. 이 대출에 대해 신세계건설은 자금보충 및 미이행시 기초자산 채무인수 의무 약정을 제공했다. 그럼에도 분양 상황이 불안했던 탓에 올해 4월부터는 추가적으로 지급보증 의무도 지고 있다.
앞서 신세계건설은 연신내베스트제일차가 발행한 300억원 규모 유동화증권을 모두 인수하며 지난해 이 SPC를 종속기업으로 편입한 바 있다. 외부 투자자의 투자 수요가 부족했던 탓이다. 사실상 신세계건설이 한조파트너스에 300억원을 빌려준 구조다. 한조파트너스는 지난해 신세계건설로부터 직접 단기차입금 56억, 장기차입금 75억원을 차입하기도 했다. 신세계건설은 대구 등 지방 다수 사업장에서 대거 미분양을 겪으며 영업이익 적자가 지속되고 있다. 이에 연신내역 빌리브 에이센트 사업에 자금이 묶여 있는 상황을 빠르게 해소할 필요성을 느낀 것으로 보인다.
연신내역 빌리브 에이센트는 2027년 5월 준공, 같은해 6월 입주를 목표로 하고 있다. 지난 6월 말 기준 공정율은 22%다. 신세계건설은 2021년 8월부터 한조파트너스가 디비손해보험, 신한캐피탈, 흥국화재 등 대주단으로부터 실행한 대출에 대해 2700억원 규모 책임준공을 제공하고 있다. 그런 만큼 공사기간을 준수하기 위해 사업에 속도를 낼 것으로 관측된다.
신세계건설 관계자는 "연신내역 빌리브 에이센트는 성공적으로 분양을 완료했다"며 "연신내베스트제일차가 발행한 300억원 규모 전자단기사채를 신세계건설이 보유하고 있었지만 지난 4월 외부 기관에 매각하면서 엑시트(자금회수)했다"고 말했다. 이어 "향후 공사를 잘 수행해서 차질 없이 이 프로젝트를 마무리하겠다"고 덧붙였다.
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