수도권·서울·도심·강남권 비중 역대 최고
허가·착공 동반 감소로 공실 리스크 완화 / 금리 2.5%까지 인하—투자 여건 개선 vs 경기 불확실성의 제약
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 상업용 부동산 시장이 거래 감소와 가격 하락의 이중 압력 속에서 침체 흐름을 이어가고 있다. 다만 금리 인하와 공급 축소가 맞물리며 우량 자산 중심의 보수적 회복 기대감은 형성되는 모습이다.
7일 KB경영연구소에 따르면 2025년 전국 상업용부동산 거래량은 전년 대비 8.4% 감소한 4만2000여건으로 전망된다. 2021년 이후 4년 연속 줄고 있으나 감소 폭은 축소되는 양상이다. 지역별로는 수도권 2만4000건, 비수도권 1만9000건으로 각각 전년 대비 6.4%, 10.9% 줄어들 것으로 보인다.
상반기 평균 거래가격은 ㎡당 558원으로 전년 대비 3.4% 하락했다. 2021년 단기 고점(㎡당 595만원) 이후 4년 연속 내림세다. 지역별로 수도권 ㎡당 711만원(-3.4%), 비수도권 ㎡당 358만원(-6.2%)으로 하락세다. KB경영연구소 부동산연구팀 관계자는 "금리 인상과 경기 둔화로 2022년부터 거래가 줄었고, 2023년엔 가격까지 내려가며 본격 침체기에 진입한 이후 올해도 경기 불확실성 탓에 하방 압력이 이어지고 있다"고 말했다.
올 2분기 거래총액 기준 수도권(80.2%)과 서울(56.2%), 서울 도심·강남권(40.9%)이 차지하는 비중은 2006년 실거래 공개 이후 최고치를 기록했다. 자산 유형별로 오피스 비중은 1분기 14.9%에서 2분기 31.3%로 급증하며 경제 불확실성 속에 서울 핵심 권역·오피스로 수요가 집중되는 모습이다.
공급의 경우 건축허가면적은 276만㎡로 최근 5년 평균의 63%에 그쳤다. 착공면적은 55.4%인 176만㎡로 동반 감소했다. 근린생활·판매·업무·숙박·창고시설 모두 최근 5년 평균을 크게 하회해 향후 과잉공급에 따른 공실·임대료 하락 위험은 완화될 것으로 예상된다.
기준금리는 2023년 3.5%에서 올 7월 2.5%까지 내려온 가운데 내년에는 1% 후반까지 떨어질 가능성도 열려 있다. KB경영연구소 부동산연구팀 관계자는 "이는 자금조달 부담 완화·수익률 개선을 통해 투자 확대 요인으로 작용한다"며 "다만 수출 부진·내수 회복 지연·대외 불확실성 등 경기 리스크는 임대 수요와 수익률에 하방 압력으로 남아 시장 회복 속도를 제약할 수 있다"고 말했다.
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