[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국내 상업용 부동산 시장이 오피스와 지식산업센터(지산)로 뚜렷하게 양분되고 있다는 분석이 나왔다. 오피스는 거래와 가격이 동반 회복 조짐을 보이는 반면, 지산은 바닥권 정체 흐름이 이어지는 모습이다.

21일 상업용 부동산 전문기업 '알스퀘어'에 따르면 올 3분기 서울·분당 오피스 매매지수는 504.3포인트(p)로 전 분기 대비 1.5% 상승했다. 2001년 1분기(100포인트) 대비 약 5.04배 수준이다. 2022년 고점 이후 이어졌던 가격 정체 국면을 벗어나 회복 흐름에 진입했다는 평가다.

거래 규모도 반등 흐름이 뚜렷하다. 올해 1분기부터 3분기까지 누적 오피스 거래금액은 15조1000억원으로 집계됐다. 2023년 저점(9조6000억원) 대비 큰 폭으로 늘었으며, 2024년(13조5000억원)에 이어 2년 연속 성장세를 지속했다. 2025년 거래 규모는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 이전 수준에 근접할 가능성이 크다.

지산 시장은 여전히 조정 국면에 머물러 있다. 올 3분기 지산 매매지수는 192.2p 전 분기 대비 1.5% 하락했다. 2022년 2분기 고점 대비 약 25% 하락한 이후 뚜렷한 반등 신호가 포착되지 않는다. 부진 배경으로는 2020~2022년 저금리·주택규제 환경에서 개인 투자 수요가 과도하게 몰리며 형성된 과열 해소가 꼽힌다. 실수요 비중이 상대적으로 낮았던 만큼 가격 변동성이 커졌고, 조정 국면도 길어지고 있다는 것이다.

금리와 매매가격의 관계에서도 오피스와 지산의 차이가 확인됐다. 금리와 오피스 매매가격의 장기 상관계수는 -0.62로 비교적 강한 역상관 관계를 보였다. 지산은 금리보다 투자심리와 규제 환경의 영향을 더 크게 받는 것으로 분석됐다.

캡레이트(Cap Rate, 자본환원율) 지표에서도 오피스는 안정 구간에 진입한 모습이다. 오피스 캡레이트는 2001년 12.8%에서 올해 3분기 4.0%까지 낮아졌으며, 금리 대비 스프레드는 138bp(베이시스포인트, 1bp=0.01%p) 수준으로 글로벌 금융위기 이후 평균치(172~334bp)를 밑돌았다. 캡레이트 추가 하락 여력이 제한적인 만큼, 향후 가격 상승은 급등보다는 점진적인 흐름을 보일 가능성이 크다는 진단이 나온다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "오피스 시장은 가격과 거래 모두에서 회복 신호가 명확하지만 지산은 고점 대비 조정을 거쳐 단기 반등보다는 보다 보수적인 접근이 필요한 시기"라며 "오피스와 지산 간 디커플링(탈동조화)이 본격화되는 시점인 만큼 자산군별 차별화 전략이 요구된다"고 말했다.

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