′최고 80%대' 양도세 부활 눈앞…매물잠김·거래급랭 우려 커져

기사입력 : 2026년01월20일 06:00

최종수정 : 2026년02월11일 14:25

소득세법 시행령에 유예 연장안 빠져
정부, 부동산 세제 기조 변화 조짐
靑 김용범, '똘똘한 한 채' 과세 강화 시사
전문가 "매물 잠김·거래 절벽 심화 우려"

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 오는 5월부터 다주택자 양도소득세(양도세) 중과 부활이 유력시된다. 그간 정부는 1월 세법 시행령 개정안에 다주택자 양도세 중과 유예 연장 방침을 관례적으로 포함해왔지만, 이번 발표에서는 연장안이 제외됐기 때문이다.

이와 함께 정부가 최근 부동산 세제와 관련해 집권 초기와 다른 입장을 내비치면서, 이번 조치가 향후 양도세뿐 아니라 취득세·보유세 등 전반적인 세제 개편으로 확장될 가능성도 제기된다.

◆ 소득세법 시행령서 '다주택자 양도세 중과 유예' 빠져

20일 관계 당국에 따르면 재정경제부는 지난 15일 소득세법 시행령 등 21개 후속 시행령 개정안을 마련했다. 이 중 부동산 시장의 주목을 받은 부분은 다주택자 양도세 중과 연장안 배제다. 정부가 '2026년 경제성장전략(경제정책방향)'에 이어 15일 발표한 소득세법 시행령에서도 다주택자 양도세 중과 유예를 제외한 것이다.

앞서 재정경제부는 경제성장전략 발표 이후 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 종료 수순에 접어들었다는 관측에 대해 "결정된 바 없다"고 일축했으나, 이번 발표를 통해 양도세 부활 가능성을 다시 시사했다.

다주택자 양도세 중과 제도는 주택 시장 과열을 막기 위해 다주택자에게 징벌적인 세율을 부과하는 제도다. 소득세법상 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 경우 기본세율(6~45%)에 추가 세율이 가산된다. 지방소득세(10%)를 포함할 경우 3주택자의 최고 한계 세율은 82.5%에 달한다.

윤석열 정부는 2022년 5월 10일 시행령 개정을 통해 이 조치를 1년간 한시적으로 유예한 뒤 매년 연장해왔다. 유예 조치의 일몰 시점이 오는 5월 9일로 예정된 가운데, 이번 소득세법 시행령에서조차 연장안이 배제되면서 중단이 유력해졌다는 분석이다.

특히 정부가 정권 초기 부동산 세제 개편에 대해 유보적인 입장을 밝힌 것과 달리, 최근 들어 정책 기조 변화를 시사하는 발언이 나오며 중과 조치 가능성에 무게가 실리고 있다 김용범 청와대 정책실장이 최근 고가 1주택에 대해 보유세와 거래세의 누진성을 강화해야 한다는 취지의 발언을 한 것으로, 이와 더불어 소득세법 시행령에서 중과세 연장안 제외는 정부의 부동산 세제 기조 변화가 본격화될 수 있다는 신호로 해석된다.

◆ 전문가들 "매물 잠김·거래 절벽 심화 우려"

문제는 양도세 중과 이후다. 제도 부활 가능성이 커지자 다수 부동산 커뮤니티에서는 일몰 전 거래를 마무리하려는 움직임이 포착되고 있다. 중과세가 부활하면 매물 잠김 현상이 발생할 가능성이 크다고 보고 있기 때문이다. 또한 매도 호가는 유지되거나 상승하는 반면, 거래량은 극도로 위축되는 '거래 절벽' 현상이 심화할 수 있다. 이 경우 서울 핵심지의 공급 부족으로 이어져 전세가 상승으로 전이될 가능성도 크다.

서울부동산정보광장에 따르면 과거 양도세 중과가 실시를 한달 앞뒀던 2018년 3월 서울 내 아파트 거래 건수는 9424건에 달했지만, 규제 직후인 4월 4499건으로 급전직하하며 47.7% 수준으로 반토막 났다.

또한 지난 2024년 국토연구원이 '부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책 대응 행태 분석 및 평가방안 연구'를 통해 2018년 1월~2022년 12월 수도권 71개 시군구 아파트 매매가격 자료를 분석한 결과, 다주택자의 양도세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격 변동률은 0.2% 증가하고, 매매거래량은 6.9% 감소하는 것으로 나타났다. 양도소득세 강화 정책이 매물을 감소시켜 오히려 집값을 밀어올렸다는 것이다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "세금 부담이 커지면 다주택자들이 매물을 내놓지 않아 매물이 잠기고, 대신 증여를 선택하는 사례가 늘어날 것"이라며 "수요는 그대로인데 공급이 막히면 결국 시장 가격은 상승하게 된다"고 전망했다.

양도세 중과 유예 조치가 연장돼야 한다는 지적도 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "다주택자들이 시장에 주택을 공급하도록 유도해 원활한 흐름을 만들려면 중과 유예 연장은 필수적"이라며 "정부가 제도 연장을 검토하지 않으면 매물 잠김이나 증여 증가와 같은 부작용이 나타나 시장 불안을 키울 수 있다"고 강조했다.

dosong@newspim.com

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