절세 매물 일부 출회…토허제에 막혀 '물량 한계'
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예를 추가로 연장하지 않겠다는 방침을 재확인하면서 부동산 시장의 긴장감이 다시 높아지고 있다. 다만 5월 9일까지 체결된 계약에 한해 중과 면제를 검토할 수 있다는 언급이 더해지면서, 그동안 관망세를 이어오던 다주택자들의 매도 전략은 한층 복잡해질 것으로 보인다.
변수는 거래 여건이다. 현재 서울 전 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있는 상황에서 매도까지 상당한 시간이 소요될 수밖에 없다는 점이 부담으로 작용하고 있다. 특히 전세를 끼고 있는 주택은 매각 자체가 제한적이어서, 절세 목적의 매물이 일부 출회되더라도 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것이라는 관측이 나온다. 오히려 다주택자들이 매도 대신 증여나 장기 보유를 선택하며 관망 기조를 유지할 가능성에 무게가 실린다.
◆ 계약일 기준 완화 시사…셈법 복잡해진 다주택자
26일 업계에 따르면 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되지만 절세 매물이 대거 시장에 나오기에는 한계가 있을 것이란 관측이 나온다.
이재명 대통령은 전날 X(옛 트위터)를 통해 "다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료되는 것은 작년 2월에 이미 정해진 것"이라면서도 "지난 4년간 유예 반복을 믿게 한 정부의 잘못이 있으니 5월 9일까지 계약한 것은 중과세 유예를 해주도록 국무회의에서 의논해 보겠다"고 언급했다.
이 대통령이 계약일 기준 완화 가능성을 직접 언급하면서 그동안 사실상 매도가 어려웠던 다주택자들에게는 선택지가 확대된 셈이다. 기존 제도상으로는 5월 9일까지 잔금 납부와 소유권 이전까지 모두 마쳐야 중과를 피할 수 있어 물리적으로 거래가 쉽지 않았다. 하지만 계약 체결 시점으로 기준이 완화될 경우 매도 시기를 저울질하던 다주택자들이 매물을 검토할 여지가 생길 수 있기 때문이다.
다주택자 양도세 중과 제도는 문재인 정부 시절 도입됐다. 이후 윤석열 정부 출범 이후인 2022년부터 유예 조치가 시행됐고 그동안 1년 단위로 연장돼 왔다.
양도세 중과 유예가 종료될 경우 과세표준에 따라 6~45%의 기본 세율에 2주택자는 20%포인트(p), 3주택자 이상은 30%포인트 이상의 가산세율이 적용된다. 특히 3주택자 이상은 지방소득세(10%)까지 더해지면서 최고 실효세율이 82.5%에 달하게 된다.
다만 계약일 기준으로 요건이 완화되더라도 실제 매물 출회는 제한적일 것이란 전망이 지배적이다. 단기간 내 제도 변화 가능성에 대한 불확실성이 여전한 데다 집값 상승에 대한 기대감도 여전히 존재하기 때문이다. 특히 과거 세제·규제 변화 국면에서 거래가 급격히 위축됐던 경험이 반복되면서 다주택자들 사이에서는 관망세가 짙어질 것이란 전망이 나온다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "실거주 의무 부담과 향후 가격 상승 기대감 때문에 다주택자들이 매도에 적극 나서기 쉽지 않은 상황"이라며 "정책 변화에 대한 학습효과로 수요와 거래가 동시에 위축되는 거래 절벽 현상이 나타날 수 있다"고 말했다. 이어 "단기적인 시장 혼선은 불가피하지만, 중장기적으로는 시장이 우상향 흐름을 이어갈 가능성이 크다"고 덧붙였다.
◆ 절세 매물 일부 출회 가능성…토허제에 막혀 '물량 한계'
서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 있다는 점 역시 매물 출회의 주요 변수로 꼽힌다. 토지거래허가구역에서는 주택 매수자가 실거주 요건을 충족해야 해, 전세를 끼고 있는 주택은 사실상 매각이 어렵다는 한계가 있다.
다주택자들이 절세 목적에서 매물을 내놓더라도 실제 거래로 이어지기까지는 제약이 적지 않다는 분석이다. 특히 지난해 10·15 부동산 대책 이후 갭투자가 차단되면서, 전세 계약이 남아 있는 주택은 매매 대상에서 사실상 제외되는 경우가 많다. 전세를 끼고 있는 물량의 경우 매수자가 실거주 요건을 충족해야 해, 단기간 내 매도는 쉽지 않은 상황이다.
이 같은 여건 속에서 다주택자들은 매도보다는 증여나 보유 전략을 선택할 가능성이 크다는 관측이 나온다. 그 결과 매매 시장의 거래 물량은 제한적인 수준에 머물고, 주택이 시장에 묶이면서 임대차 시장의 구조적 부담이 지속될 수 있다는 우려도 제기된다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "매물이 일부 출회되더라도 기대만큼 쏟아지는 수준은 아닐 것"이라며 "토지거래허가구역에서는 전세를 끼고 매입하는 거래가 사실상 불가능해, 전세 계약이 남아 있는 동안에는 집주인이 매도를 원해도 거래가 성사되기 어려운 다주택자가 많을 수밖에 없다"고 말했다.
일각에서는 이 대통령의 발언이 시장에 혼선을 키울 수 있다는 지적도 나온다. 익명을 요구한 한 관계자는 "국무회의나 기획재정부 등 관계 부처의 충분한 검토가 필요한 사안임에도 시장에 메시지가 먼저 전달됐다"며 "거래를 막기보다는 시장을 안정시키겠다는 취지로 해석되지만, 내부 정리가 마무리되지 않은 상태에서 나온 발언이 오히려 관망 심리를 강화할 수 있다"고 말했다.
min72@newspim.com
