평균 월세 인상액, 오피스텔 5.9만원·빌라 7.5만원
전세 매물 축소·월세 가격 상승 전망...임차인 부담 우려
[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 서울 오피스텔과 빌라 건물에서 계약 갱신 시 월세를 상향하는 구조가 이어지고 있다. 올해 서울 오피스텔 10채 중 8채, 빌라 10채 중 7채 이상이 계약 갱신 과정에서 월세가 오른 것으로 나타났다. 임차인의 계약갱신청구권 사용으로 인상폭은 하락했지만 향후 임대사업자에 대한 정부 규제가 본격화될 시 임차인 월세 부담이 더욱 가중될 것이라는 우려가 나온다.
3일 뉴스핌이 국토교통부 실거래가시스템을 분석한 결과 올해 1월 1일~2월 26일 서울시 오피스텔 10채 중 8채, 빌라 10채 중 7채 이상이 갱신 계약 시 월세가 인상된 것으로 나타났다.
서울 오피스텔 월세 갱신 계약 중 월세가 인상된 비중은 81.3%였다. 지난해 1월 1일~2월 26일(80.1%), 2024년 1월 1일~2월 26일(84%) 등과 유사한 수준이다. 서울 연립·다세대 월세 갱신 계약 중 월세 인상 건의 비중은 75.8%였다. 2024년 1월 1일~2월 26일 68%에서 지난해 1월 1일~2월 26일 75.9%로 오른 후 70% 중반대가 유지되고 있다.
월세 인상액은 줄었다. 오피스텔 갱신 계약 시 평균 월세 인상액은 5만9000원으로 나타났다. 2024년 1월 1일~2월 26일 7만원, 2025년 1월 1일~2월 26일 6만1000원보다 하향됐다. 연립·다세대도 하락 곡선을 그렸다. 2024년 1월 1일~2월 26일 9만5000원→2025년 1월 1일~2월 26일 8만6000원→2026년 1월 1일~2월 26일 7만5000원으로 변화했다.
보증금이나 월세를 기존 계약 대비 5% 내에서만 인상이 가능하도록 하는 계약갱신청구권을 사용한 임차인이 늘어났기 때문으로 보인다. 2024~2026년 1월 1일~2월 26일 계약 갱신 거래 중 오피스텔과 연립·다세대에 대한 계약갱신청구권 사용 비율을 보면 3년 연속 증가세다.
오피스텔과 연립·다세대 계약 갱신 시 월세 인상을 요구하는 임대인 비중이 줄지 않고 있으며, 인상 폭을 계약갱신청구권을 통해 방어하는 임차인이 늘고 있다는 의미다. 본래 갱신 계약에서는 월세를 인상하는 사례가 감액이나 금액 유지보다 많았다. 그러나 현재 시장 상황이 과거와 다른 점은 비아파트 시장의 월세 평균 시세가 가파르게 오르면서 추가 인상 시 임차인 부담이 매우 과중해진다는 것이다.
한국부동산원에 따르면 지난달 서울 오피스텔과 연립·다세대 월세가격지수는 각각 104.1, 103.3을 기록했다. 오피스텔은 2023년, 연립·다세대는 지난해 처음으로 100을 돌파한 후 월세가격지수 상승세가 이어지고 있다.
다양한 요인이 오피스텔과 연립·다세대 월세 가격을 끌어올리고 있다. 비아파트는 매매가 상승폭이 제한적이기 때문에 매매 수요보다 임차 수요가 높다. 앞서 2022년 수도권 빌라 대규모 전세 사기 이후 임차인의 비아파트 전세 선호가 줄었다. 전세에서 이탈한 비아파트 임차인들이 월세로 쏠렸다. 지난해 정부 대책에 정책자금 전세대출 한도 하향, 전세대출 보증 비율 축소 등이 포함되면서 임차인의 전세를 얻기 어려운 여건이 됐다. 정부의 다주택자 규제 정책에도 서울 아파트 매매가 하락 폭이 더뎌 임차인의 '내 집 마련' 문턱은 여전히 높다. 이로 인한 비아파트 월세 수요 증가가 임대료 인상으로 이어지는 양상이다.
최근 정부는 임대사업자에 대한 추가 규제 가능성을 거론하고 있다. 다수 임대인은 정책 불확실성에 대비해 월세 인상 등을 통해 최대한 수익을 확보해 놓고자 하는 분위기다. 앞서 지난해 6·27 대책과 9·7 대책에서 다주택자 및 임대사업자의 주택 구입에 대한 대출 규제가 강화되면서 임대인의 유동성이 악화된 상황이기도 하다. 임차인에게 계약갱신청구권이라는 보호 장치가 있지만, 이는 1회만 사용할 수 있다. 앞서 이미 계약갱신청구권을 사용한 임차인은 다음 계약에서 임대인의 월세 인상 요구에 직면할 가능성이 높다. 서울 주택 공급 가뭄이 심화된 가운데, 향후 임차인의 월세 부담 과중과 주거 불안정이 우려된다는 목소리가 나온다.
김인만 부동산경제연구소장은 "서울 아파트 입주 물량 감소, 다주택자 규제 정책, 수도권 인구 집중 현상 등으로 2028년까지 비아파트 월세 상승이 이어질 것"이라며 "다주택자 및 임대사업자에 대한 규제는 전세 매물 축소와 월세 가격 확대를 유발하는 부작용을 낳을 수 있다"고 말했다. 이어 "아직 정부가 임대사업자와 관련해 어떤 정책을 내놓을지 구체적으로 밝히지 않았지만 이 방향성에 따라 비아파트 시장도 달라질 것"이라고 덧붙였다.
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