[서울=뉴스핌] 김가희 기자 = 코람코자산운용 리서치&전략실(R&S실)은 올해 상업용 부동산시장이 본격적인 거래 회복 국면에 진입하고 있다고 15일 진단했다. 그러면서도 회복의 수혜는 신축·대형·고급 자산에 집중되며, 자산 간 격차가 확대될 것으로 내다봤다.

코람코자산운용이 이날 발표한 '2026년 1분기 국내 상업용 부동산시장 분석' 보고서에 따르면 올 1분기 상업용 부동산시장 투자 심리는 회복되고 있으나, 미국 기준금리 동결 장기화와 한미 금리차 확대, 중동 사태에 따른 유가·환율 불안 등으로 금리 인하에 대한 불확실성은 여전히 높다. 이러한 환경에서 실제 거래는 안정적인 임대수익과 가치 상승 가능성을 동시에 갖춘 자산에 집중되며, 자산 간 양극화가 한층 심화되고 있다.

가장 뚜렷한 변화는 오피스 시장에서 나타나고 있다. 서울 주요 업무지구(CBD·GBD·YBD)의 대형 오피스는 권역에 따라 2~5% 수준의 공실률을 유지하며 수천억원 규모의 거래가 잇따르고 있다. 기관투자자들이 유동성과 임차 안정성이 높은 자산을 선호하기 때문이다. 반면 중소형 오피스와 경쟁력이 낮은 기존 자산은 공실률 상승과 렌트프리 확대로 실질임대료가 하락하는 등 양극화가 뚜렷하다.

가장 강한 성장세가 예상되는 섹터로는 데이터센터를 꼽았다. 생성형 인공지능(AI) 확산에 따른 수요 급증 속에서, 전력계통영향평가 시행 이후 수도권 신규 개발의 진입장벽이 크게 높아졌다는 설명이다. 수도권 총 334건 신청 중 본심사 통과는 9건에 불과하며 서울은 통과 건이 없어, 입지·전력·임차인 확보 여부에 따른 자산 선별이 투자의 핵심 변수로 작용할 전망이다.

물류센터 시장은 체질 개선의 조짐을 보이고 있다. 지난해 상반기 NPL 중심이었던 거래가 하반기 정상 거래로 전환되며 회복 신호가 나타나고 있으나, 자산별 차별화는 뚜렷하다. 자동화 설비와 우수한 접근성을 갖춘 대형 물류센터는 해외 자본 중심의 선별 매입이 활발한 반면, 소형·저사양 자산과의 성과 격차는 더욱 벌어지고 있다.

호텔 시장은 2025년 외래관광객 1582만명으로 코로나19 이전 수준을 상회하며 운영 펀더멘털이 뚜렷하게 개선됐다. 서울 4~5성급 중심으로 객실 이용률과 객실당 매출의 상승세가 이어지고 있으며, 투자 목적도 과거 용도변경에서 운영 가치 기반으로 전환되고 있다. 서울 명동, 남대문, 홍대 등 핵심 거점 내 브랜드 호텔 중심의 거래가 주를 이루고 있다.

코람코는 올해 시장의 핵심을 '신축·대형 자산 중심의 선별적 회복'으로 요약했다. 금리 인하 불확실성이 남아 있는 환경에서 모든 자산의 가치가 동시에 오르는 시장은 아니라는 의미다. 자산의 규모와 입지, 임차인 경쟁력, 전력 인프라, 개발 가능성을 갖춘 우량 자산만이 거래와 가격 상승을 주도할 것으로 내다봤다.

정진우 코람코자산운용 리서치&전략팀장은 "2026년 1분기 시장은 거래 회복의 신호가 분명해지고 있지만, 실제 자금은 신축·대형·고급 자산으로 빠르게 집중되고 있다"며 "앞으로는 시장 전체의 방향보다 어떤 자산을 선택하고 어떻게 운용하느냐가 투자 성과를 좌우하게 될 것"이라고 말했다. 이어 "우량 자산은 더 강해지고 그렇지 않은 자산은 더 어려워지는 양극화가 심화되는 만큼, 데이터 기반의 정교한 분석과 선별적 투자전략이 무엇보다 중요하다"고 덧붙였다.

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