[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2026년 4월 29일 건설·부동산 시장에서는 재건축초과이익환수제의 부당함을 호소하는 조합원들의 반발과 함께 공시가격 상승에 따른 세금 압박이 시장의 핵심 화두로 떠올랐습니다. 고금리 환경 속에 상업용 부동산 투자 규모마저 작년보다 두 자릿수 감소하며 전반적인 자산 시장이 경직된 흐름을 보이고 있습니다.

◆ "미실현 이익 과세는 위헌"…재건축 조합, 재초환 폐지 목소리 확산

전국 재건축 정비사업 조합들을 중심으로 미실현 이익에 대한 과세가 사유 재산권을 침해한다는 비판이 쏟아지고 있습니다. 전국재건축정비사업조합연대는 재건축 초과이익 환수제가 실제로 이익이 발생하지 않은 상태에서 부과되는 징벌적 세금이라며, 제도의 전면 폐지를 강력히 촉구하고 나섰습니다. 이들은 원자재 가격과 공사비 상승으로 조합원들의 분담금 부담이 이미 한계치에 다다른 상황에서 수억 원대의 재초환 부담금까지 가해지는 것은 정비사업을 중단시키고 도심 내 주택 공급을 원천 차단하는 결과를 초래한다고 지적했습니다.

조합 측은 정부가 공급 활성화를 원한다면 재초환이라는 낡은 규제부터 걷어내야 한다며, 요구가 받아들여지지 않을 경우 단체 행동은 물론 헌법소원 등 모든 법적 대응도 마다하지 않겠다는 입장입니다. 이러한 움직임은 정비사업 활성화를 기대하던 시장에 새로운 변수로 작용하며 긴장감을 높이고 있습니다. 실질적인 소득이 없는 상태에서의 과세는 공정하지 않다는 주장이 힘을 얻으면서 향후 제도 개선 여부에 귀추가 주목됩니다.

◆ 1분기 상업용 부동산 투자 17% 감소…6조원 조금 넘겨

글로벌 부동산 서비스 기업 'CBRE코리아'가 발표한 1분기 상업용 부동산 시장 보고서에 따르면 서울의 총 투자 규모는 6조2536억원으로 집계되었습니다. 전년 동기 대비 17%나 급감한 수치로, 고금리 기조가 지속되면서 투자자들의 자금 조달 비용 부담이 커진 것이 직접적인 원인입니다. 부문별로는 오피스 자산이 4조1513억원의 거래량을 기록하며 전체 시장의 약 66%를 차지하며 시장을 주도했으나, 물류센터와 리테일 시장은 급격히 위축된 모습을 보였습니다.

과거 대규모 거래를 주도했던 전략적 투자자들이 관망세로 돌아서면서 대형 딜이 성사되기 어려운 환경이 지속되고 있습니다. 전문가들은 금리 불확실성이 완전히 해소되기 전까지는 상업용 부동산 시장의 거래량 회복이 당분간 쉽지 않을 것으로 분석하고 있습니다. 공실률이 낮은 오피스 자산에 대한 선호도는 여전하지만, 전체적인 투자 심리를 되살리기에는 역부족인 상황입니다. 자산 가치 하락과 금리 부담이 맞물리며 당분간 보수적인 투자 행보가 이어질 전망입니다.

◆ 서울 공시가 18.6% 인상 확정…강남권 보유세 부담 현실화 '비상'

올해 서울의 공동주택 공시가격이 전년보다 18.6% 급등하는 것으로 최종 확정되면서 주택 소유자들 사이에서 보유세 폭탄에 대한 우려가 현실이 되고 있습니다. 이번 공시가격 결정은 지난 몇 년 간의 시세 상승분과 정부의 현실화 계획이 반영된 결과로, 강남3구(강남·서초·송파구)와 한강변 일대의 고가 주택 소유자들은 지난해 대비 수백만 원에서 수천만 원 늘어난 세금 고지서를 받게 될 것으로 보입니다.

공시가격은 재산세와 종합부동산세뿐만 아니라 건강보험료 산정과 기초연금 수급 자격 등 60여 가지 행정 지표의 기준이 되는 만큼 서민 경제에도 상당한 파급력이 예상됩니다. 실수요자들은 소득은 제자리인데 세금과 각종 공공요금만 오른다며 강력히 반발하고 있으며, 자치구마다 공시가격 하향 조정을 요구하는 민원이 빗발치고 있습니다. 전문가들은 부동산 시장 전반에 심리적 하방 압력이 가중될 것이라고 내다봤습니다. 세금 부담을 이기지 못한 매물이 시장에 나올 가능성도 제기되고 있습니다.

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