[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 서울 금천구 가산디지털단지에서 도보로 10분 남짓. 건물 바로 앞은 차량이 끊임없이 오가는 오거리였다. 왕복 차선 위로 쉴 새 없이 지나가는 차량들 사이로, 도심의 분주함이 고스란히 느껴졌다. 큰길가에 자리 잡은 덕에 접근성은 확실히 좋았다.

건물 1층에 들어서자 관리사무소 옆으로 'EAT-GO BOX'라는 작은 무인 편의 시스템이 눈에 들어왔다. 냉동식품과 음료, 물 등을 간편하게 구매할 수 있는 미니 편의점 형태였다. 엘리베이터는 총 3대. 지하 2층에는 피트니스룸과 대형 세탁실, 지하 1층에는 대회의실과 미디어랩, 행사장이 자리 잡고 있었다.

지상으로 올라가면 2층과 20층에는 공유 오피스와 강의실, 연구 공간이, 3층부터 19층까지는 주거 공간이 이어진다. 과거 호텔의 식당과 사무실이었던 공간은 이제 청년들의 생활 공간으로 바뀌었다. 옥상 루프탑에 오르자 시야를 가리는 높은 건물이 없어 탁 트인 하늘이 먼저 눈에 들어왔다. 어둠이 내려앉으면 형형색색 네온사인으로 물든 도심의 시티뷰가 한눈에 펼쳐질 것 같은 느낌이었다.

지난달 30일 서울 금천구 가산동에 위치한 '에스키스 가산 청년주택'. 한때 호텔이었던 건물이 청년 주거 공간으로 다시 태어난 현장을 방문해봤다. 

◆ "월세 20만원대…커뮤니티 덕에 삶이 바뀌었다"

거주 공간의 내부도 살펴봤다. 전용면적 16.65㎡ 규모로, 전형적인 원룸 형태였다. 현관문 바로 옆에는 화장실이 배치돼 있었고, 정면으로는 통창과 중간 창이 나 있어 채광을 확보했다. 창 앞에는 침대가 놓여 공간을 최대한 효율적으로 활용한 모습이었다. 현관에서 바라봤을 때 오른쪽 벽면에는 작은 책상과 냉장고, 세탁기, 주방이 일렬로 배치돼 있어 생활 동선을 압축했다. 좁은 공간이지만 생활과 취사, 세탁까지 가능한 구조로 꾸며진 점이 눈에 띄었다.

복도는 한 사람이 지나가기에 충분한 폭으로 길게 이어져 있었고, 양옆으로 동일한 구조의 세대 출입문이 일정한 간격으로 배치돼 있었다. 벽면에는 소화전과 안내문 등이 설치돼 있었으며, 천장에는 조명이 일정 간격으로 들어서 전체적으로 밝고 단정한 분위기를 유지하고 있었다.

이곳에 거주하는 청년들은 무엇보다 저렴한 '월세'를 가장 큰 장점으로 꼽았다.

한 입주민은 "전세 기준으로 월 25만원 수준에 관리비 8만원 정도"라며 "주변 시세보다 확실히 저렴해 부담이 크게 줄었다"고 말했다. 또 다른 입주민 역시 "월세 27만~29만원 수준인데 이전 원룸보다 훨씬 여유 있게 생활할 수 있다"며 "난방비나 전기세를 아끼지 않고 쓸 수 있을 정도로 삶의 질이 달라졌다"고 설명했다.

지방에서 올라와 정착한 입주민의 사례도 눈길을 끌었다. 그는 "예전에는 신림 일대에서 월 50만원대 원룸에 살았는데, 여기 입주 이후 비용 부담이 크게 줄었다"며 "그 덕분에 커리어에 집중할 수 있었고 결국 방송사 취업까지 이어졌다"고 말했다.

단순히 저렴한 주거비만의 문제는 아니었다. 입주민들은 이곳의 '커뮤니티'를 핵심 장점으로 꼽았다.

'미디어, AI 등 다양한 분야 사람들이 모여 있어 협업 기회가 많다', '미라클 모닝이나 스피치 교육 등 직접 커뮤니티를 운영하기도 한다'는 반응이 이어졌다. 실제로 일부 입주민은 AI 관련 포트폴리오를 쌓거나 창업 준비에 도움을 받았다고 전했다.

물론 아쉬움도 있었다. 중앙 제어 방식의 냉난방 시스템 때문에 개인별 온도 조절이 어렵고, 건물 앞이 대로변이라 택시 잡기가 쉽지 않다는 지적이다. 그럼에도 입주민들은 "전반적으로 매우 만족스럽다"는 평가를 내놨다.

◆ 호텔에서 청년주택으로…'주거+교육' 결합 모델

에스키스 가산은 기존 호텔을 리모델링해 만든 비주택 전환 주택이다. 코로나19 이후 경영난을 겪던 호텔을 활용해 도심 내 주택 공급을 빠르게 늘린 사례다.

사업을 추진한 나눔하우징은 입지 선정 단계에서부터 '직주근접'을 핵심으로 삼았다. 가산디지털단지는 1만3000여 개 기업과 14만 명의 종사자가 몰려 있는 대표적인 IT·AI 산업 집적지다.

특히 2인 가구 소비 데이터를 분석한 결과, 주거비와 교육비 비중이 높다는 점에 주목해 'AI 취·창업 청년주택'이라는 콘셉트를 도입했다.

이에 따라 단순 주거 공간을 넘어 교육과 취업 연계 기능이 결합됐다. KBS비즈니스 영상원은 입주민에게 AI 교육 프로그램을 무상 제공하고 있으며, 현재까지 350여 명의 교육생을 배출했다. 스타트업과의 취업 연계 프로그램도 운영 중이다.

지하 1층 강연장과 스튜디오, 지하 2층 GX룸, 지상 코워킹 스페이스, 옥상 루프탑 등 다양한 공유 공간도 눈에 띈다. 입주민들은 이 공간을 활용해 콘텐츠 제작, 강연, 네트워킹 활동을 이어가고 있다.

결국 '저렴한 임대료+교육+커뮤니티'라는 3박자를 결합한 새로운 형태의 공공임대 모델이라는 평가다.

◆ "비주택 리모델링, 도심 공급 해법 될까"

정부는 이 같은 모델을 확대해 도심 주택 공급을 늘린다는 계획이다. 국토교통부는 최근 비주택 리모델링을 통해 약 2000가구 규모의 주택을 공급하겠다는 방침을 밝혔다. 과거에는 민간 약정 방식 중심이었다면, 이번에는 LH가 직접 매입해 리모델링하는 방식도 병행한다.

매입 대상은 서울 전역과 수도권 주요 지역이며, 30년 이내 건축물 중 숙박시설·업무시설 등 용도 변경이 가능한 건물이 포함된다. 매입 가격은 감정평가액을 기준으로 하되, 공사비 등을 고려해 적정 수준에서 결정된다.

임대료는 시세 대비 30~80% 수준으로 책정된다. 청년뿐 아니라 신혼부부까지 공급 대상을 확대하는 것도 특징이다. 현장에서는 사업성뿐 아니라 현실적인 문제에 대한 질문도 이어졌다. 주차 문제, 구조 변경 비용, 기존 건물의 용도 변경 난이도 등이 대표적이다.

이에 대해 정부와 LH는 "건물별 구조에 따라 케이스별 검토가 필요하다"면서도 "주차 기준 완화, 구조 안전 검토 등을 통해 제도적 장벽은 상당 부분 해소된 상태"라고 설명했다.

또 "비어 있는 도심 건물을 활용하면 신축보다 공급 속도를 크게 단축할 수 있다"며 "질 좋은 주택을 신속하게 공급하는 것이 핵심"이라고 강조했다.

실제 에스키스 가산은 약 350억원을 투입해 181가구를 조성했다. 팬데믹 시기 호텔을 매입해 비교적 빠른 속도로 사업이 진행된 사례다.

정부는 하반기부터 공장 등 추가 시설까지 용도 변경을 허용하는 제도 개선도 추진할 계획이다. 도심의 빈 호텔이 청년 주거 공간으로 바뀐 현장. 에스키스 가산은 '비주택 리모델링'이 단순한 임시 대책이 아닌, 새로운 주거 모델로 자리 잡을 수 있을지 가늠해볼 시험대가 되고 있었다.

min72@newspim.com