[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 모아타운 대상지의 규모가 커질수록 주민 간 의견을 모으기 어려워 사업이 중단될 가능성이 높아진다는 연구 결과가 나왔다. 원래 집값이 비싸거나 전월세 보증금이 높은 곳에서는 개발에 참여하기보다 현재 주택을 그대로 보유하려는 경향도 나타났다.

22일 LH토지주택연구원은 '서울시 모아타운 대상지의 다세대·연립주택 매매 및 임대가격 특성과 사업 철회 결정요인 분석' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

연구진은 2022년 1월부터 2025년 6월까지 서울시 모아타운 64곳에서 거래된 다세대·연립주택 매매 4904건과 임대 1만7046건을 분석했다. 대상지 가운데 관리계획 승인·고시가 완료된 곳은 51곳, 계획 수립 중인 곳은 8곳, 철회 요청 또는 철회 완료 지역은 5곳이었다.

조사 결과 모아타운 구역이 넓을수록 사업 철회 가능성이 높아졌다. 구역 면적이 1000㎡ 커질 때 철회 가능성은 최대 0.57%포인트(p) 늘었다. 구역이 넓어질수록 참여 주민과 건축물이 늘어나 이해관계 조정이 어려워지기 때문이다.

모아타운은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지를 여러 구역으로 묶어 정비하는 사업이다. 대상지를 넓게 설정하면 참여하는 집주인과 건축물이 늘어나 분담금과 사업 방식 등을 두고 의견을 맞추기 힘들다.

노승한 건국대 부동산학과 교수는 "대상지를 크게 묶는 것이 반드시 빠른 사업 추진으로 이어지는 것은 아니다"라며 "사업 면적이 커질수록 이해관계자가 증가하고 주민 간 의견 조정도 복잡해진다"고 말했다.

사업 추진 단계에 따라 가격 움직임도 달랐다. 아직 세부 사업계획을 만드는 지역에서는 매매가격에 대한 영향이 가장 크게 나타났다. 사업이 본격화될 것이라는 기대가 집값에 먼저 반영된 것으로 풀이된다.

사업 철회를 요청했거나 철회한 지역의 경우 임대가격 영향이 컸다. 현재 주거환경이 비교적 양호하거나 월세·전세 수익이 안정적인 집주인은 오랜 사업 기간과 추가 분담금을 감수하면서까지 개발을 추진할 이유가 적을 수 있다는 의미다.

노 교수는 "철회지역에서 임대가격의 영향이 크게 나타난 것은 기존 주택의 사용가치와 임대수익이 사업 참여 결정에 영향을 줄 수 있다는 뜻"이라고 분석했다.

지하철역과 가까운 지역일수록 철회 가능성이 상대적으로 높게 나타난 점도 같은 맥락이다. 교통이 편리한 지역은 재개발하지 않아도 주택가격이나 임대수요가 받쳐주기 때문에 집주인이 사업 추진에 소극적일 수 있다. 교통과 주거환경이 불편한 지역에서는 정비사업을 통한 환경 개선 필요성이 더 크게 받아들여지곤 한다.

공공기관이 참여한 대상지는 그렇지 않은 곳보다 매매가격과 임대가격이 모두 높게 형성됐다. 보고서는 공공기관의 참여가 사업에 대한 신뢰를 높이고 추진 과정의 불확실성을 줄인 결과일 수 있다고 봤다.

노 교수는 "모아타운 사업은 단순히 넓은 지역을 지정하는 데 그쳐서는 안 된다"며 "사업 초기부터 주민 구성과 기존 임대수익, 분담금 부담 등을 확인하고 공공이 주민 갈등을 조정해야 한다"고 제언했다.

chulsoofriend@newspim.com