AI 핵심 요약
beta- LH가 28일 고양창릉 S-3·S-4 일반공급 청약을 시작했고 S-4 선호가 재현될지 주목됐다.
- 특공에서 분양가가 싼 이익공유형 S-3보다 향후 자산가치를 온전히 누릴 수 있는 일반공공분양 S-4에 청약이 몰렸다.
- 업계는 이익공유형 경쟁력 강화를 위해 분양가 인하와 시세차익 공유 구조를 보완해야 한다고 지적했다.
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올해 추가 공급 없어…다음 이익공유형도 시험대
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 고양창릉 S-3·S-4블록 일반공급이 시작되면서 시장의 관심이 쏠리고 있다. 앞서 특별공급에서는 일반공공분양인 S-4블록의 경쟁률이 이익공유형인 S-3블록보다 3배 이상 높게 나타난 만큼, 일반공급에서도 분양 방식에 따른 선호 차이가 재현될 것이라는 전망이 나온다.
두 단지는 같은 고양창릉지구에 들어서지만 분양가와 주택 처분 조건에서 차이가 있다. 일각에서는 초기 자금 부담이 상대적으로 낮은 이익공유형보다 향후 시세 상승에 따른 자산가치를 온전히 누릴 수 있는 일반공공분양으로 수요가 쏠리면서, 이익공유형의 분양가와 이익 배분 구조를 보완할 필요가 있다는 지적도 제기된다.
◆ 특공 67.8대 1 대 20.1대 1…가격보다 자산가치
28일 업계에 따르면 고양창릉 S-3와 S-4 특별공급에서 확인된 경쟁률 격차가 일반공급에서도 이어질 경우 이익공유형 공공분양의 시장성과 상품성을 가늠하는 분수령이 될 것이란 전망이 나온다.
한국토지주택공사(LH)는 이날부터 고양창릉 S-3·S-4블록 일반공급 청약을 진행한다. 전날 진행된 특별공급에서는 일반공공분양인 S-4에 수요가 집중됐다. S-4는 172가구 모집에 1만1666명이 신청해 평균 67.8대 1의 경쟁률을 기록했다. 이익공유형인 S-3는 320가구 모집에 6440명이 접수해 20.1대 1을 나타냈다. S-4 경쟁률이 S-3보다 약 3.4배 높았다.
두 단지는 모두 고양시 덕양구 도내동 일대에 들어서며 입주 시점도 2030년으로 비슷하다. S-3는 전용 46~84㎡, 총 1282가구이며 S-4는 전용 59~84㎡, 총 1024가구로 조성된다. 입지 차이보다는 주택형 구성과 분양 방식이 경쟁률을 갈랐다는 분석이 나오는 이유다.
분양가는 S-3가 저렴했다. 전용 59㎡는 S-3가 약 4억9000만원대, S-4는 약 6억2000만원대로 1억원 이상 차이가 난다. 전용 84㎡도 S-3는 약 7억원, S-4는 8억6000만원 안팎이다.
그럼에도 S-4에 더 많은 청약자가 몰린 것은 수요자들이 초기 가격보다 향후 자산가치를 중시했기 때문으로 풀이된다. S-3는 분양가를 낮추는 대신 처분할 때 발생한 이익 일부를 공공과 나눠야 한다. 반면 S-4는 의무기간 이후 가격 상승분을 소유자가 확보할 수 있다. S-4가 전용 59㎡ 이상으로 구성돼 실거주 면적과 환금성을 중시하는 수요를 흡수한 점도 영향을 준 것으로 분석된다.
◆ 올해 이익공유형 추가 공급 없어…분양가 더 낮춰야
LH에 따르면 고양창릉 S-3 이후 올해 추가로 예정된 이익공유형 공공분양은 없다. 이에 따라 이번 청약은 향후 공급 재개 전 이익공유형의 시장 수용성을 점검하는 사실상 마지막 성적표가 될 전망이다.
앞으로 공급될 이익공유형에서도 일반공공분양 선호가 반복될 가능성이 있다. 수도권 공공택지 청약자는 저렴한 분양가도 중요하지만 이에 못지않게 장기적인 자산가치도 중요한 판단 기준으로 삼는다. 유사한 입지에서 두 유형이 함께 공급될 경우 가격 차이가 충분하지 않다면 재산권 제약이 적은 일반공공분양으로 수요가 기울 수 있다.
이익공유형이 경쟁력을 확보하려면 일반공공분양보다 낮은 분양가격이 시세차익 공유와 LH 환매 조건에 따른 부담을 충분히 상쇄해야 한다는 목소리가 나온다. 고양창릉 S-3는 5년 의무거주 후 환매할 경우 공급가격에 감정평가액과 공급가격 차이의 70%를 더해 환매가격을 산정한다. 가격 상승분의 70%는 수분양자에게 돌아가지만 나머지 30%는 공공에 귀속된다.
산정 방식 자체는 정해져 있지만 청약 시점에는 향후 감정평가액을 알 수 없어 실제로 돌려받을 금액을 예측하기 어렵다. 일반공공분양과 비교해 어느 정도의 초기 가격 할인 효과가 있는지, 향후 주택가격이 오를 경우 수분양자에게 돌아가는 실질 이익이 얼마나 되는지를 수요자가 쉽게 비교할 수 있도록 안내할 필요가 있다는 목소리가 나온다.
업계 관계자는 "S-3도 평균 20대 1을 기록해 흥행에는 성공했지만 같은 시기 일반분양 단지와 비교하면 수요자가 중요하게 보는 기준이 분명하게 드러났다"며 "향후 이익공유형은 가격 인하뿐 아니라 분양가 할인 효과와 시세차익 공유에 따른 부담이 균형을 이룰 수 있도록 상품 구조를 전반적으로 보완할 필요가 있다"고 말했다.
min72@newspim.com
