[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 입주를 앞둔 신축 아파트 단지에서 은행의 집단대출 한도가 조기에 소진되면서 잔금 마련에 어려움을 겪는 수분양자가 잇따르고 있다. 가계대출 총량 관리 과정에서 집단대출을 일부 제외해야 한다는 요구가 커지는 가운데, 하반기 입주 시장의 불안 요인으로 작용할 수 있다는 우려가 나온다.

◆ 500억원 신청분 3분 만에 종료…"잔금 어디서 구하나요"

28일 부동산 업계에 따르면 금융당국은 최근 수원 매교역 팰루시드의 잔금대출 진행 상황을 파악했다.

이 단지는 권선113-6구역을 재개발해 조성한 2178가구 규모 단지다. 입주를 3주가량 앞뒀지만 주요 은행의 잔금대출 접수 창구는 사실상 닫혀 있다. 하나은행이 배정한 500억원은 신청을 받은 지 약 3분 만에 소진됐고 KB국민은행은 100억원 한도로 15가구만 접수했다. 다른 은행과 상호금융권에서도 사업장별 한도를 대부분 채워 추가 대출이 어려운 상황이다. 

현재 전 가구 중 주택담보대출 상담 예약을 마친 가구가 약 330가구에 그쳤다. 이들 역시 대출 심사를 통과한 것이 아니라 상담 일정만 확보한 단계로 알려졌다. 입주예정자협의회는 단지 전체에 필요한 잔금대출 규모가 약 1조원에 달하는 것으로 보고 있다.

입예협 관계자는 "현재 확보된 대출 한도로는 턱없이 부족하다"며 "다음달 18일부터 입주가 시작되는 만큼 정부가 신속히 대책을 내놓고 은행들도 후속 조치를 이행해야 한다"고 말했다.

신축 아파트는 소유권보존등기와 이전등기가 마무리되기 전까지 개별 주택담보대출을 받기 어렵다. 수분양자로서는 입주 때 치러야 할 잔금을 집단대출에 의존할 수밖에 없는 구조다. 대출이 실행되지 않으면 잔금 미납에 따른 연체이자를 부담하고 입주가 미뤄질 수 있다. 기존 전세계약 만료나 주택 처분 시점에 맞춰 이사 계획을 세운 가구는 임시 거처 비용까지 떠안을 가능성이 있다.

이번 사태는 지난 23일 이재명 대통령이 주재한 부동산정책 국민 대토론회에서 공개적으로 제기됐다. 자신을 입주 예정자로 소개한 황모씨는 "2년 전 실거주 목적으로 분양받았지만 가계대출 총량 규제로 은행별 한도가 줄면서 잔금대출을 받지 못하고 있다"고 호소했다.

이 대통령은 "이미 확정된 계약인데 사후적으로 정책이 바뀌면 '그걸 믿고 계약했는데 어떻게 하라는 것이냐'는 지적은 일리가 있다"며 "경계선에 걸린 사람들에 대해서는 살펴볼 필요가 있다"고 말했다. 기존 제도에 맞춰 자금계획을 세운 실수요자가 뒤늦은 규제 변화로 피해를 보지 않도록 보완책을 검토하라는 취지다.

토론회 이후에도 대출 실행이 확정된 가구는 제한적인 것으로 파악됐다. 잔금대출 차질은 이 단지에서만 발생한 문제가 아니다. 평태시 '브레인시티 로제비앙&엘가 더퍼스트'도 은행별 집단대출 한도가 빠르게 마감되면서 입주 예정자들이 자금 조달에 어려움을 겪고 있다. 협의한 5개 은행의 한도가 사실상 소진돼 전체 1700가구 중 대출을 받을 수 있는 가구가 20% 수준에 그친 것으로 전해진다.

관련 단지 주민들은 부동산정책 국민 대토론회 온라인 의견 수렴 창구인 '국민 부동산 정책 제안' 게시판에도 집단 민원을 제기했다. 지난 14일부터 이날 정오까지 '집단대출'이 포함된 제안은 261건으로 전체 7304건의 약 3.6%를 차지했다.

◆ 총량 규제에 건설사 분양 일정도 흔들…'핀셋규제' 나오나

금융당국은 집단대출이 은행별 가계대출 총량에 포함되면서 입주 예정 단지의 잔금대출까지 위축되고 있다고 보고 보완 방안을 검토하고 있다. 현재 은행들은 올해 가계대출 증가율을 1.5% 이내로 관리해야 한다. 집단대출도 이 한도에 포함되다 보니 취급액이 늘수록 다른 주택담보대출이나 사업장에 배정할 수 있는 여력이 줄어든다.

지난달 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행의 집단대출 잔액은 한 달 새 8606억원 늘었다. 1년9개월 만에 가장 큰 증가 폭이다. 일부 은행이 연간 총량 목표를 맞추기 위해 단지별 잔금대출 한도를 축소하거나 접수를 조기에 마감하면서 입주 예정자들이 오도가도 못하는 상황이 연출된 셈이다.

현재 은행의 가계대출 관리 실적을 산정할 때 일정 요건을 충족한 집단대출을 제외하는 방안이 논의되는 것으로 알려졌다. 적용 대상과 범위, 시행 시점은 아직 확정되지 않았다.

이억원 금융위원장은 전일 총리 주재 부동산 토론회에서 "핀셋 지원으로 가계대출 관리 기조를 저해하지 않으면서 청년과 신혼부부 등 실수요자의 불편함을 해소하도록 고민 중"이라면서도 "전반적인 기조 아래 가계대출과 부동산 대출은 일관되게 엄격하게 가야 한다"며 총량 규제의 큰 틀은 유지하겠다는 입장을 분명히 했다.

업계에선 입주 물량이 몰리는 하반기에 더 큰 혼란이 올 것이란 우려가 나온다. 부동산 플랫폼 '직방'에 따르면 올해 하반기 전국 아파트 입주 예정 물량은 수도권 4만4613가구와 지방 4만1739가구를 합한 8만6352가구다. 다음달에만 전국에서 1만4342가구가 집들이를 앞뒀다.

대출 실행이 불투명해지면 건설사와 시행사의 입주율과 잔금 회수 일정에도 영향을 줄 수 있다. 향후 분양을 준비하는 건설사들이 대출 여건을 살펴 공급 시점을 조정할 가능성도 거론된다. 한 대형 건설사 관계자는 "대출 일정이 밀리면 입주에 차질이 생기고, 시공사도 분양대금을 받기 어려워져 잔금대출이 비교적 원활한 시기로 분양 일정을 미루는 일도 생길 수 있다"

전문가들은 가계부채 관리는 이어가되 이미 계약을 마친 실수요자와 신규 투자 수요를 같은 기준으로 묶어서는 안 된다고 지적한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "대출은 일정 금액 이상을 제한할지를 논의하기에 앞서 차주의 경제력과 관계없이 일률적인 기준이 적용됐다는 점을 살펴야 한다"며 "주택가격은 수요 외에도 여러 요인의 영향을 받기 때문에 대출을 막아 수요를 억제하는 방식만으로는 시장 안정 효과가 제한적일 수 있다"고 말했다.

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