[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 무순위 청약으로 인기를 끌었던 수도권 민간분양 잔여물량이 공공임대로 전환될 전망이다. 정부는 과도한 시세차익을 줄이는 동시에 도심 내 임대주택을 신속하게 확보한다는 구상이다.

다만 연간 잔여물량 자체가 많지 않아 정책 실효성에 대한 논란이 예상된다. 이미 부채가 늘고 있는 LH의 재무 부담이 가중될 수 있다는 우려도 나온다.

◆ '줍줍' 대신 공공임대…무주택자 청약 기회 줄어드나

16일 부동산 업계에 따르면 정부가 수도권 규제지역의 민간분양 잔여물량을 LH 등이 우선 매입해 공공임대로 활용하기로 했다. 이를 두고 무주택자의 청약 기회를 줄이는 데 비해 공급 효과는 제한적이라는 지적과 함께 사업자의 미분양 위험을 낮출 수 있다는 평가가 엇갈린다.

정부가 전일 발표한 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'에는 새로운 유형인 '보편형 공공임대주택'을 도입하는 내용이 담겼다. 수도권 규제지역에서 민간분양 이후 계약 포기 등으로 잔여물량이 발생하면 LH 등이 우선 매입한 뒤 보편형 공공임대로 공급하는 방식이다.

지금까지 이들 물량은 무주택자를 대상으로 무순위 청약을 거쳐 다시 분양됐다. 청약통장이 없어도 신청할 수 있고 최초 분양가격을 적용받아 주변 시세가 오른 단지에서는 큰 시세차익을 기대할 수 있다는 점 때문에 이른바 '줍줍'으로 불렸다. 정부는 일부 물량에서 과도한 시세차익이 발생한다는 점을 제도 개편의 이유로 들었다.

새로 도입할 보편형 공공임대는 기존 공공임대보다 입지와 주택 품질을 높이고 입주 대상을 넓히는 데 초점을 맞춘다. 전체 물량의 절반 이상은 무주택 청년에게 공급하고 나머지는 무주택 일반에 배정한다. 기본 거주기간은 6년이며 출산할 때마다 기간을 연장해 미성년 자녀가 3명 이상이면 최대 20년까지 거주할 수 있도록 할 방침이다. 세부적인 입주기준과 임대료는 별도로 마련한다.

◆ "공급 영끌" vs "미분양 출구"…엇갈린 시장 평가

시장의 반응은 엇갈린다. 기존 무순위 청약을 내 집 마련의 마지막 기회로 여겼던 무주택자들 사이에서는 분양 기회를 공공이 가져가는 것 아니냐는 불만이 나온다.

무주택자라는 A씨는 "이 정책과 집값을 잡는 게 무슨 상관인지 모르겠다"며 "분양가를 높여 미분양이 나면 LH가 다 사서 임대로 만들어주는 것 아니냐"고 토로했다. 또 다른 무주택자 B씨는 "줍줍 물량이 몇 가구나 된다고 이를 임대로 돌려 공급에 얼마나 도움이 되겠느냐"며 "민간시장은 민간에 맡겨야 한다"고 지적했다.

국토부에 따르면 2025년 6월부터 올해 5월까지 수도권 규제지역에서 발생한 전용 85㎡ 이하 잔여물량은 약 1600가구다. 수도권 전체 주택 수요에 비하면 제한적인 규모인 만큼 무순위 청약을 없애면서까지 공공임대로 돌리는 데 따른 공급 효과가 크지 않을 것이라는 주장이다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "공급이 없으니 1년에 수십채가 채 되지 않는 물량으로 '공급 영끌'을 한다는 것"이라며 "청약시장 자체에 큰 변화는 없겠지만 민간분양을 기다리는 청약 대기자들의 불만은 커질 수 있다"고 말했다. 

단순히 공공임대 물량 확보가 아니라 민간 공급을 앞당기기 위한 장치라는 해석도 있다. 사업자 입장에서 분양 이후 발생한 미계약 물량을 공공이 사들이면 미분양에 대한 부담을 덜 수 있기 때문이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "미계약·무순위 물량을 공공이 매입하는 방식은 사업자에게 미분양 리스크를 줄여주는 '확정된 출구'를 제공한다는 점에서 착공 결정을 앞당기는 효과가 있다"며 "이번 대책이 전반적으로 '지어놓고 팔리지 않을 위험'을 공공이 흡수해 공급 속도를 높이는 구조를 취하고 있다는 점에서 같은 맥락으로 볼 수 있다"고 설명했다.

청약시장의 시세차익 기대를 낮추겠다는 정책적 신호라는 분석도 내놨다. 남 연구원은 "무순위 청약이 무주택 실수요자를 지원한다는 취지와 달리 단기 시세차익을 노린 수요를 불러들인다는 지적이 반복돼 왔다"며 "잔여물량 매입은 공급까지 걸리는 시간이 짧고 도심 내 임대주택을 확보할 수 있다는 점에서도 정부의 '속도 우선' 기조와 맞닿아 있다"고 말했다.

◆ 사업자 부담은 덜지만…LH 재무 악화 확대

LH가 부담할 자금 여건도 문제다. LH의 지난해 말 부채는 173조6567억원으로 전년 160조1055억원보다 8.4% 늘었다. 단기차입금은 3조6506억원에서 5조3770억원으로 47.3% 급증했다.

장기차입금도 48조8392억원에서 53조4620억원으로 9.5% 증가했다. 사채는 39조1689억원에서 43조9480억원으로 12.2% 늘었다. 이에 따라 총차입금은 109조5016억원으로 1년 새 12.4% 증가했고 차입금의존도도 41.7%에서 44.0%로 높아졌다.

앞으로도 재무부담이 빠르게 줄기는 어려울 전망이다. LH의 '중장기 재무관리계획' 내년에는 212조7000억원, 2028년 226조9000억원까지 부채가 늘어날 것으로 예상된다.

3기 신도시와 임대주택 공급에 필요한 사업비 투입이 계속되는 데다 신축매입임대와 공공주택 공급 확대에 따른 추가 자금 지출도 예정돼 있다. 여기에 민간분양 잔여물량 매입까지 더해질 경우 LH가 부담해야 할 정책사업 자금은 한층 커질 수 있다.

김규완 한국신용평가 애널리스트는 "2019년까지 자체 사업구조조정을 통해 부채총액이 감소했지만 이후 3기 신도시, 임대주택 건설 등 정책사업 누적과 공사비 상승 등으로 부채규모가 증가해 과중한 재무부담이 지속되고 있다"며 "향후에도 신축매입임대와 공공주택 공급 확대 등 대규모 정책사업에 대한 투자자금 지출이 예상돼 과중한 재무부담이 이어질 전망"이라고 말했다.

chulsoofriend@newspim.com