[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 전세의 월세화와 청년·신혼부부의 임차시장 의존도가 높아지는 가운데 신규 임대주택을 지속적으로 공급할 전문 사업자를 키워야 한다는 목소리가 커지고 있다. 업계에선 기업형 임대사업자를 투기 목적의 다주택자와 동일하게 규제하는 현행 구조를 바꿔야 한다는 의견이 제시된다.

◆ 청년 10명 중 8명 임차인데…민간 건설임대는 4년 새 급감

21일 국회의원회관에서 열린 '전월세 안정을 위해 즉시 공급 가능한 반영구적 민간임대주택 공급 촉진방안' 세미나에서 이 같은 주장이 제기됐다.

2024년 기준 청년가구의 임차 비중은 82.6%로 2020년 78.0%보다 4.6%포인트(p) 높아졌다. 신혼부부도 같은 기간 50.3%에서 52.4%로 늘었다. 반면 서울 민간 건설임대 신규 공급은 2020년 1만5640가구에서 2024년 3976가구로 줄었다. 2024년 임차가구 847만가구 가운데 개인 임대는 596만가구로 70.4%를 차지했고, 법인 임대는 54만가구로 6.4%에 그쳤다.

발제를 맡은 송정섭 건국대 부동산학과 교수는 가구구조 변화와 임대수요 증가에 비해 공급체계가 따라가지 못하고 있다고 진단했다. 그는 "기존 임대시장이 공공과 개인 중심으로 구성돼 신규 주택을 지속적으로 만들어낼 전문 공급주체가 부족하다"며 "기업형 임대가 신규 건설을 통해 임대주택 재고를 순증시키고 준주거·상업·준공업지역 등 도심 유휴·저이용 부지를 활용할 수 있다"고 말했다.

이를 위해서는 장기투자가 가능한 제도적 예측 가능성과, 완공 자산을 기관투자자가 인수해 개발자본을 다시 공급에 투입하는 자본 재순환 구조가 필요하다고 봤다. 송 교수는 "임대료의 상방이 지나치게 제약되면 공급 반응 자체가 약해진다"며 "임차인 보호는 유지하되 민간이 가격 신호에 반응해 탄력적으로 공급을 늘릴 수 있도록 임대료 조정 구조를 좀 더 유연하게 설계할 필요가 있다"고 말했다.

◆ 영국은 8년 만에 15만가구…장기임대 'K-BTR' 제안

조강태 맹그로브 대표는 임대가 일상화됐지만 공급 주체는 여전히 개인에 편중돼 있다고 지적했다. 국토교통부 통계에 따르면 2022년 기준 임차가구 845만가구 가운데 개인 임대가 625만가구로 73.9%를 차지했다. 기업형 임대는 34만가구로 4.0%에 그쳤다. 서울 소형·비아파트 착공은 2022년 3만2255가구에서 2025년 8222가구로 74.5% 감소했다.

영국은 임대 수요가 늘어나는 데 비해 개인 임대인 중심의 시장 구조로는 신규 공급을 충분히 늘리기 어렵다고 보고 2018년 BTR(Build to Rent)을 국가 주택정책 체계에 공식 편입했다. BTR은 처음부터 임대를 목적으로 주택을 건설해 장기간 단일 사업자가 보유·운영하는 방식으로, 개별 가구를 분양하지 않는 것이 특징이다. 

영국 정부는 세제·금융 등으로 민간 투자를 유도하는 대신 전체 물량의 일정 비율을 시세보다 저렴하게 공급하도록 해 공공성을 확보했다. 제도 도입 이후 공급도 빠르게 늘었다. 영국의 기업형 BTR 누적 공급은 2013년 3078가구에서 올해 2분기 15만6688가구로 확대됐다. 제도 도입 전과 비교해 연평균 완공 물량도 3.8배 증가했다.

조 대표는 국내에서도 장기 임대를 전제로 민간의 사업성을 보장하되 적정 임대료 등 사회적 의무를 함께 부과하는 '한국형 BTR(K-BTR)' 체계를 마련해야 한다고 제안했다.

미국에도 공급 확대가 임대료 안정으로 이어진 사례가 있다. 오스틴은 3년간 약 4만가구의 신축 공급으로 주택 재고가 33% 늘어난 반면 실질 임대료는 19% 하락했다.

조 대표는 "2018년 영국이 BTR을 제도권에 편입한 시기 한국에서는 기업형 임대사업자·기업형 임대주택 관련 지위가 삭제됐다"며 "땅은 있지만 문제는 이 땅을 가지고 사업화하기 위해 필요한 경로가 없는 것"이라고 말했다. 이어 "한국형 BTR을 만들어 누가 무엇을 어떻게 할지, 의무는 무엇인지 정확하게 정해야 한다"고 강조했다.

◆ 취득부터 보유·배당까지 '겹겹 규제'…장기투자 길 터야

이어진 토론에서도 기업형 임대사업이 하나의 산업으로 작동할 수 있도록 세제·금융·토지·회계 체계를 묶어 정비해야 한다는 주장이 이어졌다. 좌장을 맡은 이현석 건국대 부동산학과 교수는 "시장은 공공이 할 수 있는 게 2이고 민간이 할 수 있는 게 8인데 최근 논의는 공공이 어떻게 해야 할지에 치중돼 있었다"며 민간 공급 활성화를 핵심 과제로 꼽았다.

김종빈 더함 대표는 국민연금 등 연기금을 활용한 장기임대 공급 모델을 제안했다. 연기금이 토지를 매입해 투자자가 되고 그 위에 공공과 민간이 협력해 임대주택을 짓는 방식이다. 더함이 운영하는 협동조합형 공공지원 민간임대 '위스테이'를 사례로 들며 리츠 지분을 임차인과 시민이 보유하는 '국민리츠' 확대도 주문했다. 김 대표는 "기업형 임대주택을 활성화하기 위해서는 땅과 돈이 필요하다"며 "공공지원 민간임대를 돌봄 등 지역사회 인프라의 거점으로 활용할 수 있다"고 설명했다.

강명기 한일회계법인 본부장은 주택도시기금에 의존한 현행 구조와 회계기준의 불일치를 문제로 지목했다. 상법과 회계처리 기준, 법인세법, 부동산투자회사법이 감가상각비와 배당가능이익을 서로 다르게 규정하면서 장기 자본이 리츠에 들어오기 어렵다는 것이다.

그는 "한쪽에서는 양질의 임대주택을 공급해야 한다고 하면서 조세와 관련해서는 개인과 기업을 구분하지 않고 규제하는 상황이 반복되고 있다"며 "관계부처가 함께 제도를 정리해야 한다"고 말했다.

김완용 한양사이버대 재무·회계·세무학과 교수는 개인 다주택자를 억제하기 위해 만든 세제를 기업형 임대에 그대로 적용하는 것이 가장 큰 병목이라고 지적했다. 법인은 다수 주택 보유 자체가 사업인데 취득·보유·처분 단계마다 높은 세 부담을 지우면 장기임대 사업이 성립하기 어렵다는 설명이다.

김 교수는 "장기 자본 입장에서 필요한 것은 감면의 크기가 아니라 앞으로 20년간 세후 현금흐름을 오늘 정확하게 예측할 수 있느냐"라며 "기업형 장기임대를 법에 명확히 정의하고 종부세 과세체계도 별도로 설계해야 한다"고 제언했다.

최상욱 커넥티드그라운드 대표는 일본의 기업형 임대시장을 벤치마킹할 필요가 있다고 주장했다. 그는 "서울 주택은 매매가 기준 임차료를 2%도 받지 못하는데 법인 종부세 부담이 그보다 커지면 어느 기업이 사업을 할 수 있겠느냐"며 "50년, 100년 임대가 가능한 기업을 육성하는 제도를 만들어야 한다"고 말했다.

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