[서울=뉴스핌] 오상용 기자 = 저금리 시절 역대급으로 끌어다 쓴 대출 만기가 착착 도래하면서 미국의 아파트 임대 사업자들이 궁지에 몰리고 있다고 월스트리트저널(WSJ)이 현지시간 21일 보도했다.

미국의 모기지은행연합회(MBA) 자료에 따르면 아파트 임대 사업자들이 향후 10년간 갚아야 할 빚은 1조8000억 달러를 웃돈다. 올해부터 2028년까지 만기 도래하는 대출은 약 7570억 달러, 그 가운데 올해 만기를 맞는 대출만 3000억 달러에 이른다. 내년에도 2230억 달러어치 만기가 돌아온다.

코로나 팬데믹이 한창이던 2020~2021년 아파트 담보 대출 금리는 역대 최저인 3%대에 불과했지만 지금은 6~7%에 이르고 있다. 임대 사업자들은 만기도래하는 대출의 상당액을 5년 전보다 대략 2배 높은 수준에서 차환해야 하는 처지다.

팬데믹 당시 대부분의 상업용 부동산이 재택 근무 확산으로 타격을 입었지만 아파트 임대업은 임대료 상승 덕분에 투자자들의 피난처가 됐다. 뉴마크의 다세대주택 시장 리서치 담당자인 마이크 울프슨은 "상대적 낙관론, 심지어 들뜬 분위기까지 있었지만 지금 상황은 매우 빠르게 변하고 있다"고 말했다.

이제 임대 사업자들은 은행이나 매매 시장에 아파트(담보물)를 넘기거나 수백만 달러의 추가 부담을 떠안고 모기지 차환에 나서야 할 상황이다. 다세대주택 투자회사 시티뷰의 숀 버턴 최고경영자(CEO)는 "많은 사람이 결국 그동안의 대가를 치르고 있다"고 말했다.

WSJ는 "임대업자들의 재정 압박과 대출 부실화는 세입자들의 문제로도 번진다"며 "부채를 갚기 위해 사업자들이 임대료를 올리거나 추가 수수료를 부과할 수 있고, 비용 절감을 위해 건물 수리와 기타 유지·보수도 줄일 수도 있다"고 전했다.

작년 말과 올해 초 연준의 금리 인하 관측이 형성됐을 때만 해도 숨통이 트일 것이라는 기대가 일었지만 이란 전쟁이 많은 것을 바꿔 놓았다. 치솟는 금리와 인플레이션 고공행진에 연준은 9월 정책회의에서 금리 인상을 재개했다. 머니마켓은 연준이 내년 9월까지 세 차례(75bp) 더 금리를 올릴 것이라는 전망을 가격에 반영하고 있다.

은행들의 인내심도 바닥을 드러내고 있다. 베인캐피털의 부동산 부문 책임자인 라이언 코튼은 "대출기관들이 훨씬 더 공격적으로 변했다"며 "부실이 현실화하기 시작하면 상당한 혼란으로 이어질 수 있다"고 말했다.

트루아메리카 멀티패밀리 인베스트먼트의 밥 하트 CEO는 "여기서는 누구도 예외가 아니다. 많은 곳에서 '이제 시간이 다 됐다'는 상황과 마주하고 있다"고 말했다.

하트가 보유한 노스캐롤라이나주 롤리 소재 부동산 한 곳도 더는 버티기 힘든 상황이다. 그가 5년 전 해당 자산을 인수하며 끌어다 썼던 담보 대출의 만기가 다가오고 있다. 자산을 계속 보유하려면 기존 3.5% 금리의 대출을 6%대 금리로 차환해야 한다. 그는 매각을 고려하고 있다고 말했다.

만기 도래 부채의 급증과 기타 비용 상승은 업계 구조조정도 불러왔다. 다세대주택 임대사업체인 아발론베이 커뮤니티스와 에퀴티 레지덴셜은 지난 5월 690억 달러 규모의 합병에 합의했다. 고금리 대출에 대한 의존을 줄이고 임대 수입으로 프로젝트에 필요한 자금을 대는 게 낫다고 판단한 것이 합병 배경 중 하나다.

모건스탠리에 따르면 상업용 모기지담보부증권(CMBS)에 기초 자산으로 편입된 아파트 담보 대출의 연체율은 2023년 10월 1%에서 올해 7.1%로 뛰었다. 주요 부동산 대출 유형의 연체율 가운데 가장 가파른 상승 폭에 해당한다.

상업용 부동산(CRE) 및 구조화금융 분석업체 트렙에 따르면, 올해 만기 도래하는 대출 중 만기 연장이 불가능한 약 3%가 부실 상태에 빠져 있다. 이는 지난 5년 중 가장 높은 수준이다.

osy75@newspim.com