[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부의 10·15 대책으로 존립 위기를 맞았던 '오세훈표' 소규모 정비사업인 모아타운·모아주택이 서울시의 적극적인 지원에 힘입어 일단 고비를 넘기는 모습이다.

다만 영세한 정비사업인 만큼 조합원 지분 양도가 전면적으로 금지된 현행 제도가 지속될 경우 사업 추진이 어려워질 수 있다는 게 전문가들의 지적이다. 특히 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발·재건축 정비사업 가운데 500가구 이하 사업의 권한을 자치구에 이양하는 방안이 현실화할 경우, 모아타운·모아주택 역시 자치구 사업으로 전환될 가능성이 있다. 이 경우 사업 추진 동력이 더욱 약화될 수 있다는 우려도 나온다.

◆ 오 시장, 민선 9기 시정서 모아타운·모아주택 역점…2031년까지 4만가구 착공 

28일 부동산시장 전문가들에 따르면 서울시가 오세훈시정 재출범 이후 전력을 기울이고 있는 모아타운·모아주택사업의 활성화 여부는 결국 조합원 지분 양도 금지 완화와 서울시와 정부의 지원이 없으면 어려울 것이란 진단이 나온다. 

모아타운·모아주택사업은 소규모 정비사업으로 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'에 근거하는 사업 방식이다. 이는 '도시및주거환경정비법'에 근거하는 공식 정비사업인 재개발·재건축과 근거법이 다르다. 사업기법은 주로 가로주택정비사업을 사용하며 지자체의 정비구역 지정과 추진위원회 구성 절차가 생략돼 사업을 빠르게 추진할 수 있다. 

서울시는 반지하 주택에서 침수로 인한 사고가 잇따라 발생하자 노후 저층주거지 정비 기법으로 소규모 정비사업을 적극활용하고 있다. 2022년 1월 출범한 모아타운·모아주택사업은 이후 서울시의 적극적인 사업지정에 힘입어 큰 폭으로 늘고 있는 상황이다. 올해 상반기 기준 모아주택 168곳에서 조합설립을 완료했으며 이 중 14곳(2만2000가구)은 착공했고 27곳(3만8000가구)는 사업시행계획인가 완료 후 착공을 앞두고 있다. 특히 지난달 광진구 한양연립이 준공을 마치며 '강변역 센트럴 아이파크'로 역사적인 첫 입주를 시작했다. 서울시는 이날 첫 입주를 발판으로 2031년까지 모아타운·모아주택사업으로 4만가구를 착공하겠다는 목표를 설정한 상태다. 

하지만 모아타운·모아주택사업은 약점도 적지 않은 상황이다. 100~300가구 규모의 소규모 단지가 지어지는데다 아파트 브랜드도 떨어지는 경우가 많다. 더욱이 30층 이상 고층 건축이 가능한 재개발사업과 달리 층수도 대부분의 경우 15층 내외에서 결정되고 있어 사업 수익성이 높지 않다는 문제점을 안고 있다. 

여기에 지난해 '10·15 주택시장 안정화 대책'에서 조합원 지분 양도가 제한된 점은 '치명타'로 꼽힌다. 소규모 정비사업은 재개발과 달리 조합설립인가 이후부터 조합원 지분양도가 금지된다. 사업의 중간 단계에 해당하는 조합설립인가를 받으면 이른바 '물딱지'가 되는 셈이다.

이렇게 되면 주민들은 분담금 마련이 충분치 않다면 부동산 가치 상승을 토대로 한 이주도 할 수 없는 만큼 사업을 추진해야할 이유가 크게 줄어들게 된다. 소규모정비사업이라고 해도 고급 브랜드를 유치하려면 분담금은 재개발 못지않은 수준으로 치솟기 때문이다. 이 경우 '젠트리피케이션'(원주민 내몰림현상)은 발생하지 않지만 주거환경 개선과 정비도 요원해지게 된다. 

◆ 치솟는 분담금-조합원 지분 양도 제한 '치명타'…목표 달성 지켜봐야

서울시는 정부에 조합원 지분 양도 제한을 완화해 줄 것을 지속적으로 요구하고 있지만 정부가 이를 받아들일 가능성은 지극히 낮은 상황이다. 더욱이 서울시 역시 소규모정비사업에 한정해 지분 양도제한 완화를 요구하고 있는 것은 아니기 때문에 모아주택사업의 조합원 지분 양도 완화는 어려울 것으로 진단되고 있다. 

이에 서울시는 각종 인센티브로 이를 극복하기 위해 노력하고 있다. 서울시는 민선 9기 시정 출범 직후인 지난 7월  '모아주택·모아타운 사업 활성화를 위한 제도 개선 방안'을 마련했다. 이 방안에는 ▲역세권·간선도로변 준주거지역 상향 ▲제2종 일반주거지역(7층 이하) 층수 규제 개선 ▲주민공동시설 용적률 인센티브 확대 ▲통합심의 표준처리절차 마련 등을 담고 있다. 이 방안에 따라 역세권에서는 최대 500% 용적률이 가능해지며 2종 일반주거지역에서도 13층을 넘는 고층 건축이 가능해진다. 

이처럼 서울시의 활성화 방안에도 불구하고 모아주택·모아타운사업의 활성화는 확신하기 어려운 상황이다. 분담금이 치솟고 있는 반면 소규모 단지의 가치는 올라가기 어려울 것으로 예상돼서다. 더욱이 정부·여당이 추진하고 있는 500가구 이하 정비사업 권한의 자치구 이양이 현실화되면 모아주택·모아타운사업도 자치구 관리로 들어갈 것으로 예상된다. 

모아주택·모아타운사업은 재개발·재건축과 근거법이 다르지만 같은 소규모 정비사업이란 점에서 자연스럽게 사업 권한이 자치구 중심으로 돌아갈 수밖에 없을 것이란 분석이 많다. 최근 서울시의회에서는 더불어민주당 의원의 발의로 모아주택·모아타운을 포함한 소규모 정비사업에서 자치구가 요청할 경우 서울시가 자금을 지원하는 내용의 조례안이 발의된 상태다.  

다만 최근 정부·여당과 민간 정비사업의 주택공급 효과를 놓고 잇따른 설전을 벌이고 있는 서울시는 민선 9기에서 모아주택·모아타운사업의 활성화를 거듭 강조하고 있다. 28일 첫 모아주택 입주단지인 광진구 '강변역 센트럴아이파크' 현장을 찾은 오세훈 서울시장은 "모아주택이 아니었다면 정비가 불가능했던 한양연립이 통합심의 3년여 만에 쾌적한 아파트로 탈바꿈했다"며 "2031년까지 모아주택 4만 가구를 착공해 시민의 주거 안정을 강화하겠다"고 힘줘 말했다.

서울시는 오 시장이 밝힌 대로 모아주택·모아타운의 활성화가 민선 9기 시정의 핵심분야가 될 것이라 강조하고 있다. 서울시에 따르면 지난 7월 한 차례 발표한데 이어 모아주택·모아타운 활성화 방안이 추가로 나올 것이라는 입장을 내비쳤다. 

이같은 서울시의 노력에도 모아주택·모아타운사업의 안착에 대해서는 불안감이 적지 않다. 한 업계 관계자는 "모아주택·모아타운은 결국 오세훈 시장의 적극적인 지원이 있기 때문에 가능한 사업"이라며 "오세훈 시정이 동력을 잃거나 오 시장 퇴임 이후에는 모아주택·모아타운은 사장될 가능성도 있다"고 말했다. 

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