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[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 신축 아파트 입주 전 사전점검에서는 벽지 흠집부터 타일, 창호, 수압, 배수까지 짧은 시간 안에 수십 곳을 확인해야 한다. 눈에 잘 띄는 마감 불량만 찾다가 실제 생활에 영향을 미치는 기능·누수 하자를 놓칠 수 있는 만큼 무엇부터 살펴봐야 하는지가 관건이다.

최근 하자 판정 결과를 보면 단순 균열보다 설비 기능 불량과 마감재 들뜸·탈락이 더 많이 나타났다. 공개 판정사례를 함께 살펴보면 욕실·주방처럼 물을 쓰는 공간과 창호·발코니 주변을 우선 확인하되, 결로나 방수처럼 입주 후에야 드러나는 문제는 사전점검만으로 걸러내기 어려운 것으로 분석된다.

◆ 기능불량 18%로 최다…들뜸·균열·결로 순

국토교통부에 따르면 2021년부터 2026년 2월까지 하자심사 신청은 1만 911건으로 집계됐다. 이 가운데 7448건이 실제 하자로 판정돼 하자 판정 비율은 68.3%였다. 주요 유형은 기능 불량이 18%로 가장 많았고 들뜸·탈락 15.1%, 균열 11.1%, 결로 9.9%, 누수 7.6%, 오염·변색 6.8% 순이었다.

사전점검에서 벽지나 마루의 흠집만 찾는 데 시간을 쓰기보다 실제 설비를 작동시켜 볼 필요가 있다는 의미다. 수도와 샤워기, 환기팬, 주방 후드, 인터폰, 창문과 방문 등은 육안 확인과 함께 정상 작동 여부까지 점검해야 한다.

특히 들뜸·탈락과 균열까지 합치면 전체 판정 하자의 4분의 1을 넘는다. 타일과 바닥재, 벽체처럼 눈으로 확인하거나 두드려 이상 여부를 가늠할 수 있는 부분도 사전점검의 핵심 대상인 셈이다.

◆ 욕실·주방부터 봐야…물 쓰는 공간·창호 반복 등장

2024년 하자심사·분쟁조정 사례집에는 하자심사 42건, 분쟁조정 14건, 재심의 8건 등 총 64건의 대표 사례가 담겼다. 이를 공간 중심으로 다시 보면 욕실과 주방을 비롯한 물 사용 공간과 창호·발코니 주변에서 사전점검과 연결되는 사례가 반복적으로 나타난다. 다만 64건은 대표 사례를 선별한 자료인 만큼 전체 공동주택 하자의 공간별 발생 비중을 의미하지는 않는다.

대표적으로 욕실에서는 벽타일 뒤채움 부족과 들뜸 문제가, 주방에서는 싱크대 급수량 부족이 하자로 판정됐다. 세탁실 폭이 좁아 세탁기와 건조기를 정상적으로 설치하기 어려운 사례도 분쟁조정 대상이 됐다.

공간별로 보면 결국 물을 많이 쓰는 욕실·주방·세탁공간과 외기에 직접 맞닿는 창호·발코니를 먼저 확인하는 것이 효율적이다. 거실의 작은 벽지 흠집보다 욕실 배수와 타일, 주방 수압, 창호 개폐처럼 실제 생활기능과 연결된 항목에 우선순위를 둘 필요가 있다.

◆ 사전점검에선 마감·기능 잡고…누수·결로는 입주 후 확인

공개 판정사례를 발견 방식으로 나누면 사전점검에서 가장 잡기 쉬운 것은 마감·치수·작동 관련 하자다. 욕실 타일 들뜸, 주방 싱크대 수압 부족, 세탁실 공간 부족처럼 입주 전 직접 눈으로 보거나 설비를 작동시켜 확인할 수 있는 사례가 대표적이다. 실제 싱크대 사례에서는 급수량이 분당 3.6ℓ로 측정돼 최소 기준에 미달하면서 하자로 인정됐다.

반면 결로와 누수, 단열·방수 성능 하자는 성격이 다르다. 비가 내리거나 겨울철 외부와 실내 온도 차가 커지고, 욕실·주방을 반복적으로 사용해야 증상이 나타날 수 있어 입주 전 한 차례 점검으로 확인하기 어렵다.

따라서 사전점검으로 모든 하자를 잡겠다는 접근보다 '입주 전에 확인 가능한 하자를 최대한 걸러낸다'는 관점이 현실적이다. 마감·설비·치수 문제는 사전점검에서 집중적으로 확인하고 누수·결로·단열 문제는 입주 이후 장마철과 겨울철까지 추가로 살펴보는 방식이 필요하다.

◆ 흠집은 즉시, 누수는 사용 후 확인

공개 판정사례를 하자가 드러나는 시점에 따라 나누면 유형별 차이도 뚜렷하다. 입주 직후 확인하기 쉬운 것은 도배·마루·타일 상태와 창호 개폐, 수압, 배수, 설비 미작동, 가구·가전 설치공간 등이다.

입주 후 실제 생활을 시작하면서는 급·배수 배관과 욕실 방수, 천장 누수 등 물 사용과 관련된 문제가 나타날 가능성이 커진다. 처음에는 이상이 없어 보여도 반복적인 사용이나 비가 온 뒤 천장과 벽체에 젖은 흔적이나 곰팡이가 나타날 수 있다.

결로와 일부 단열 하자는 계절까지 지나야 확인할 수 있다. 겨울철 창호와 벽체 표면에 결로가 생기거나 외벽과 맞닿은 부분에서 곰팡이가 발생하는 식이다. 사전점검이 끝났다고 하자 확인도 끝난 것이 아니라 입주 직후와 장마철, 첫 겨울까지 점검 시기를 나눠야 하는 이유다.

◆ 흠집보다 수압·배수 먼저…사전점검 10개만 꼽는다면

실제 하자 판정 유형과 공개 사례를 함께 반영하면 제한된 사전점검 시간에는 생활 기능과 연결된 항목부터 보는 것이 효율적이다. 우선 확인할 곳은 ▲주방·욕실 수압 ▲욕실·발코니 배수 ▲욕실·주방 타일 들뜸 ▲창문·방문 개폐와 잠금 ▲창호 주변 틈새·실란트 ▲환기팬·주방후드·인터폰 작동 ▲벽지·마루 들뜸과 파손 ▲천장·벽체 누수 흔적 ▲세탁기·냉장고 등 가전 설치공간 치수 ▲발코니·세탁실 등 물 사용 공간의 마감 상태다. 이는 하자 판정 빈도와 사전점검에서의 발견 가능성을 함께 반영한 우선순위다.

특히 물은 반드시 직접 틀어보는 것이 좋다. 수도꼭지를 켜 수압을 확인하고 욕실 바닥에 물을 흘려 배수가 제대로 되는지 살펴보는 식이다. 창문과 방문도 한 번 보는 데 그치지 말고 여러 차례 열고 닫으면서 간섭이나 잠금 이상 여부를 확인해야 한다.

반면 벽체 내부 단열재 누락이나 방수층 결함, 매립배관 누수, 창호의 단열성능 등은 육안점검만으로 확인하기 어렵다. 결국 사전점검에서는 눈에 잘 띄는 흠집의 개수보다 실제 생활에 영향을 주면서 그 자리에서 시험할 수 있는 수압·배수·타일·창호·설비를 먼저 확인하는 것이 중요하다.

min72@newspim.com