[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 주택 공급 확대 방안의 하나로 리모델링 시장 활성화가 거론되면서 정부와 서울시도 각종 지원책 마련에 나서고 있다. 그러나 사업지별로 수익성과 사업 여건이 달라 추진 속도에는 뚜렷한 온도 차가 나타나고 있다.

사업성이 높은 지역에서는 대형 건설사들이 수주전에 뛰어들거나 인허가 절차에 속도를 내는 반면, 일부 사업지는 사업비와 이주비 조달 부담 등으로 사업을 철회하거나 시공사 선정이 지연되고 있다. 이에 정부와 서울시가 지원책을 내놓더라도 사업장별 수익성 격차와 자금 조달 문제를 해소하지 못하면 실질적인 주택 공급 확대로 이어지기는 쉽지 않다는 지적이 나온다.

◆ 정부·서울시 지원책에 리모델링 활성화 기대감

4일 부동산 업계에 따르면 정부와 서울시 리모델링 활성화에 나서고 있으나 사업지별 사업 추진에는 온도차를 보이고 있다.

한국리모델링융합학회 자료를 보면 지난 9월 기준 전국 150개 단지, 12만980가구에서 리모델링 사업이 추진되고 있다. 이 가운데 조합설립 단계에 있는 단지는 15곳이며, 이주 또는 공사 단계에 진입한 곳은 13곳이다. 특히 조합설립인가를 받은 단지는 올해 상반기에만 6곳으로, 지난해 연간 1곳에 그쳤던 것과 비교해 크게 늘었다.

실제 사업 추진에 속도를 내는 단지도 나오고 있다. 서울 구로구 신도림우성5차는 지난해 11월 건축심의를 접수한 지 49일 만에 심의를 통과한 데 이어, 행위허가도 신청 후 102일 만에 받아 인허가 절차를 신속하게 진행하고 있다.

이 같은 움직임에는 정부와 서울시의 리모델링 활성화 정책도 영향을 미친 것으로 풀이된다. 국토교통부는 지난 8월 리모델링 인허가 동의율을 기존 75%에서 70%로 낮추는 내용의 주택법 시행령 개정안을 입법예고했다. 해당 개정안은 내년부터 시행될 예정이다.

이와 함께 전용면적 85㎡ 초과 가구의 세대 분할을 허용하고, 2개 이상 단지의 통합 리모델링을 통한 조합 설립도 가능하도록 했다. 안전성 검토기관에 한국부동산원 등을 추가해 관련 절차를 효율화하는 방안도 추진된다. 정부는 이 같은 제도 개선을 통해 리모델링 사업의 행정적 부담을 줄이고 사업 추진 속도를 높인다는 방침이다.

서울시는 리모델링 촉진책 세부 방안을 내놓을 예정이다. 촉진책에는 사전자문제도 폐지와 통합심의 도입 등 인허가 절차를 간소화하는 방안이 거론되고 있다. 사전자문제도는 건축심의 전 단계에서 서울시 도시·건축 공동위원회가 사업계획을 검토하는 제도다. 현장에서는 사업 지연 원인으로 작용하고 있다고 지적하고 있다.

서울시는 이른 시기에 리모델링 촉진책을 내놓는다는 계획이다. 서울시 관계자는 "촉진책 관련해서 건의가 들어온 사항 등에 대해 전반적으로 내부 검토가 이뤄지고 있다"며 "이른 시일내에 결론을 내놓도록 할 예정이다"고 말했다.

이외에도 시장에서는 현행 주택법상 최대 3개층, 가구수는 기존의 15% 이내로 제한된 수직증축 범위 확대와 수직증축 인허가 과정에서 2단계로 이뤄지는 안전성 검토를 완화하는 방안도 요구하고 있다.

대형 건설사들도 리모델링 수주에 적극적으로 나서는 모습이다. 포스코이앤씨는 지난달 24일 서울 동작구 이수신동아4차 리모델링 공사 수주권을 확보했다. 총 공사비는 약 5264억원 규모다.

삼성물산과 현대건설은 각각 '넥스트 리모델링'과 '더 뉴 하우스'라는 리모델링 모델을 제시하며 사업 추진에 속도를 내고 있다.

◆ 리모델링 활성화 대책에도 사업 지연·철회... 낮은 사업성·자금 부담 원인

정부와 서울시 지원책에도 일부 사업지에서는 사업성 문제 등으로 인해 사업이 지연되거나 리모델링을 철회하는 곳들도 나오고 있다.

한국리모델링융합학회가 지난 9월 기준 집계한 결과 9곳 사업지는 조합 해산이나 사업 철회 또는 재건축으로 선회한 것으로 나타났다.

리모델링 사업을 철회하는 데에는 사업성이 낮거나 사업 또는 이주비 조달 부담이 원인으로 작용한 것으로 보인다.

목동1단지와 9호선 신목동역 사이에 위치한 목동 한신청구아파트는 지난달 30일 시공사 선정을 위한 재입찰 현장설명회를 열었으나 참여 건설사가 없어 유찰됐다. 조합 측은 우선협상대상자 선정 등 시공사 선정 절차를 밟을 예정이다.

목동 재건축이 이뤄지는 상황에서 삼성물산과 포스코이앤씨 등 참여 가능성이 거론됐으나 조합이 내건 회사 신용등급 조건 등이 높아 참여하지 않은 것으로 업계는 보고 있다.

서울 성동구 응봉신동아아파트는 2021년 리모델링조합을 설립했으나 지난달 22일 조합설립인가를 취소했다.

이를 두고 일각에서는 정부와 서울시 리모델링 지원책이 나오더라도 주택 공급 확대 효과가 크지 않을 것이란 예상도 나온다.

송승현 도시와경제 대표는 "재건축 규제 완화가 많이 이뤄져 상대적으로 리모델링 사업 수익에 한계가 있어 보인다"며 "수직증축 완화가 대안이 될 수 있으나 안전 문제도 고려해야 하는만큼 정부와 서울시에서 큰 폭의 완화가 있기는 어려울 수 있다"고 말했다. 

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