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[전문] 엘리엇, "삼성전자 가치 저평가..지배구조 바꿔야"

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삼성전자 이사회에 공개 서한

[뉴스핌=황세준 기자] 미국 해지펀드 엘리엇매니지먼트의 계열사인 블레이크캐피털과 포터캐피털이 '삼성전자 가치 증대를 위한 제안사항' 제목의 서신(레터)를 삼성전자 이사회 앞으로 보냈다.

10쪽짜리 레터는 삼성전자를 사업회사와 지주회사로 분할, 지주회사를 삼성물산과 합병, 30조원 규모의 특별 현금 배당 실시, 삼성전자 사업회사 미국 나스닥 상장, 지주회사와 사업회사에 각각 독립성이 보장되는 최소 3명의 사외이사 추가 등의 요구사항이 담겼다.

아래는 레터 전문이다.

 

<제목 : 삼성전자 주식회사(삼성전자)의 이사진에 보내는 서신>

삼성전자 가치 증대를 위한 제안 사항

삼성전자 이사진 귀중

서론
저희는 삼성전자의 주주로서3 본 서신 및 동봉된 프레젠테이션 자료에 기재된 바와 같이 삼성전자의 기업구조 개편, 주주환원, 투자자 접근성 및 기업 경영구조 개선에 관한 방안(삼성전자 가치 증대를 위한 제안 사항)을 제안합니다. 본 서신에 담긴 저희의 제안은 그간 삼성전자의 주주가치를 끌어 내렸던 것으로 보이는 요인들에 대응하기 위하여 구체적으로 고안된 것입니다.

삼성전자는 한국을 대표하는 기업인 동시에 세계적인 테크놀로지 회사로서의 지위를 구축함에 있어서 대단한 역량을 발휘해 왔습니다. 근래 발생한 갤럭시 노트7의 배터리 문제는 안타깝지만, 그럼에도 불구하고 삼성전자는 여전히 시장 점유율과 수익성 측면에서 시장 우위를 점하고 있습니다.

삼성전자의 핵심 사업인 반도체, 모바일, 디스플레이 및 가전제품 분야에서의 강점은 전세계의 소비자와 투자자들이 높이 평가하는 바입니다. 특히, 이러한 성과들에 대한 창업주 가족과 삼성전자 경영진의 공로는 찬사를 받아 마땅합니다.

그러나, 이와 동시에 삼성전자의 주주들은 오랜 기간동안 주가 저평가에 직면하고 있습니다. 삼성전자 보통주는 현금 차감 후 1년 이익 예측치의 6배 수준에서 거래되고 있는 바, 이는 동봉된 프레젠테이션 자료에 상세하게 기술된 바와 같이 글로벌 경쟁 기업들의 상당수가 지속적으로 유지하고 있는 현금 차감 후 1년 이익 예측치의 11배에 해당하는 주가에 비해서도 현저하게 저평 가되어 있고, 코스피의 12개월 선행 주가수익비율 11배와도 대조됩니다.

다시 말해, 삼성전자의 괄목할 만한 성과가 시장이 평가하는 주식의 가치에 제대로 반영되지 못하고 있으며, 이러한 문제점에 대한 해결 방안이 필요하다는 것입니다.

저희는 몇몇 글로벌 투자 은행이 발표한 것을 비롯하여 삼성그룹의 기업구조를 합리화하는 방안에 대하여 공개적으로 제기된 여러 견해들에 대해 알고 있습니다. ‘삼성전자 가치 증대를 위한 제안 사항’을 공표하는 목적은 모든 이해관계자로 하여금 이러한 제안 사항들을 충분하고 적절하게 평가할 수 있도록 하기 위함입니다. 저희는 ‘삼성전자 가치증대를 위한 제안 사항’들이 현실화 된다면, 모든 삼성전자 주주(개인, 기관, 국내 및 해외 주주)들 뿐만 아니라 삼성전자의 경영진과 다른 이해관계자들 모두에게 상당하고 지속적인 이익을 가져다 줄 것으로 믿습니다.

삼성전자에게 지금은 곧 새롭게 구성될 리더쉽을 통해 빛나는 업적을 지속할 수 있는 매우 중요한 시점이자 훌륭한 기회입니다. 저희는 지금이야말로 주주 가치를 향상시키고, 기업경영구조 및투명성을 개선할 기회이며, 이를 통해 삼성전자가 일류 사업 분야에 걸맞는 주가를 달성할 수 있는 때라고 믿습니다. 저희는 삼성전자의 이사진이 이러한 기회를 꼭 놓치지 않기를 진심으로 바랍니다.

삼성전자 가치 증대를 위한 제안 사항
타당성 – 주요 가치 잠식 요소에 대한 대응

저희는 ‘삼성전자 가치 증대를 위한 제안 사항’이 창업주 가족의 지배 지분을 유지하면서도 삼성그룹의 현재 기업구조를 단순화하여 삼성전자 주주들에게 보다 나은 주주환원 및 기업지배구조와 더불어 주주 가치 향상을 가져다 줄 것으로 믿습니다. 

불필요하게 복잡한 삼성그룹 구조 및 구조 개편 가능성을 둘러싼 지속적인 불확실성

저희가 보기에 삼성그룹의 기업구조는 과거로부터 비롯된 자사주 보유, 여러 순환 출자 및 상호 출자 고리 등으로 인해 불필요하게 복잡합니다. 폭넓은 그룹 차원에서의 기업구조 개편 가능성을 둘러싸고 지속되는 불확실성은 아무런 도움이 되지 않습니다.

저희는 삼성전자 및 계열회사의 기업구조 개편 가능성을 둘러싼 현재의 불확실성에 대해 적절한 해결책이 필요하다고 생각합니다.

삼성전자가 보유중인 자사주의 가치를 실현하고, 강력하고 안정된 삼성그룹의 사업구조를 확립함으로써 모든 삼성전자 주주들이 명확하고 지속적인 이익을 누릴 수 있을 것으로 예상되는 바, ‘삼성전자 가치증대를 위한 제안 사항’은 이를 달성하도록 고안되었습니다.

삼성전자의 최적화되지 못한 자본 관리 및 하위권에 속하는 주주환원
삼성전자는 현재 심각한 자본 과대화 상태에 있으며 보유중인 자사주는 재무제표상 (시장 가치가 아닌) 원가로 반영되어 있습니다. 

저희는 최근 삼성전자 경영진이 단행한 11조4천억원 상당의자사주 매입 및 소각 결정8을 통해 보여진 주주환원 노력이 시장에 도움이 될 뿐 아니라 호의적 으로 받아들여진 것으로 판단합니다. 그러나, 다른 한편으로, 이러한 노력이 2016년 6월 30일 기준으로 77조원으로 늘어난 현금대차 (cash balance)와 잔여 자사주 등을 고려했을 때 삼성전자의 과도하고 비효율적인 자본 구조를 해소하기에는 충분치 않다고 생각합니다.

동봉된 프레젠테이션이 보여 주는 바와 같이, 재무제표상의 비효율성이 삼성전자의 자기자본이익률을 압박하였고, 비교하자면 이는 해당 산업 부문에서 수년 간 최저치에 해당하는 수치입니다. 배당수익률 및 배당지급률 역시 마찬가지입니다.

이와 같은 자본과대화 상태를 유지하는 것에 대한 정당한 사유는 없어 보입니다. 특히 삼성전자가 현재 보유하고 있는 현금은 향후 투자 기회를 위해 필요한 자본 유동성과 글로벌 기업으로서의 현 지위를 유지 및 향상시키기 위해 필요한 자본 수준을 현저하게 초과합니다. 특히 삼성전자가 활발히 창출하고 있는 잉여현금흐름의 수준을 고려한다면 더욱 그렇습니다.

또 저희의 제안과 같이 삼성그룹 기업구조 합리화의 일환으로 삼성전자의 잔여 자사주의 가치가 실현되지 않는다면, 더이상 가치를 잠식하지 않도록 2016년 삼성 자사주 매입 취지에 걸맞게 전량 소각되어야 합니다

삼성전자 핵심 사업에 대한 효과적인 해외 증시 상장 부재

삼성전자는 그 핵심 사업의 규모와 글로벌 시장에서의 영향력에도 불구하고 현재 (KRX 상장 외) 해외 증시 상장으로 인한 효과를 누리지 못하고 있습니다. 해외 증시 상장의 부재와 이로 인한 시장 유동성 저하는 투자자 접근성을 방해하며 삼성전자 주식의 시장 가치를 끌어내리고 있다고 생각합니다.

삼성그룹의 부실한 기업경영구조

세계적인 기업들을 키워낸 삼성그룹의 역량에도 불구하고, 보다 나은 기업경영구조 수립을 촉구하는 목소리를 내는 것은 저희 뿐만이 아닙니다. 예를 들어 지난 해 열띤 논쟁의 대상이었던 삼성물산 주식회사와 제일모직 주식회사9의 합병에 관련하여 여러 시장 참여자들이 삼성그룹의 기업경영구조 개선을 촉구한 바 있습니다.

글로벌 경영을 선도하는 삼성전자의 입지에 맞추어 이사회 구성을 개편하는 것을 시발점으로 기업경영구조를 개선함으로써 삼성전자의 이해관계자들은 큰 혜택을 누리게 될 것으로 믿습니다.

핵심 방안 및 구체적인 효과
위와 같은 문제점들을 해결하기 위한 목적으로 고안된 ‘삼성전자 가치 증대를 위한 제안 사항’은 삼성전자와 그 계열회사들이 합의에 기초하여 이행할 몇 가지 핵심적인 요소들을 수반하고 있습니다.

삼성그룹 기업구조 개편

삼성그룹 기업구조 합리화의 일환으로 삼성전자가 보유중인 자사주의 가치를 실현하는 방안

삼성전자를 상장지주회사(“삼성 홀드코(Samsung Holdco)”)와 별도의 상장사업회사(“삼성 옵코(Samsung Opco)”)로 분할(“분할”).

삼성 홀드코가 보유한 자사주를 활용하여 삼성 옵코에 대한 보유 지분을 증대할 수 있는 방안으로, 삼성 홀드코가 삼성 옵코의 모든 주주들을 대상으로 삼성 옵코 발행 주식에 대한 공개매수를 실시하고(“공개매수”), 그 공개매수의 대가는삼성 홀드코가 보유하는 자사주를 활용하여 지급함.

그 후 그룹 차원에서의 기업구조 합리화와 지배권 강화를 통해 이해관계자의 이익을 증대시키기 위해 삼성 홀드코와 삼성물산 주식회사(KRX 종목코드028260:KS)(“삼성물산”) 간의, 삼성물산을 존속 회사로 하는, 공정한 주식 교환 방식 합병(“삼성 홀드코 합병”) 진행.

위와 같은 분할, 공개매수 및 삼성 홀드코 합병 절차는 주식 양도소득에 대한 조세 부담을 최소화하면서 삼성그룹의 기업구조 및 지배구조를 단순화하고 삼성전자가 보유중인 자사주의 가치를 실현하는 방안입니다.

삼성 옵코의 특별 현금 배당 및 지속적인 주주환원

2016년 삼성 자사주 매입과 더불어 주주환원의 일환으로써, 삼성 옵코가 30조원 또는 보통주 1주당 245,000원10 규모의 특별 현금 배당을 실시하고, 국제적 기업 기준에 걸맞도록 향후 지속적으로 잉여 현금흐름의 75%를 주주들에게 환원한다는 선언을 통해 삼성전자의 자본 관리 및 주주환원 정책의 변혁을 실행하여야 합니다.

삼성 옵코의 나스닥11 상장 (KRX 상장 외)

삼성전자가 주주들에게 삼성 옵코의 나스닥 상장(KRX 상장에 추가하여)을 추진하겠다는 선언을 통해 투자자들의 삼성그룹에 대한 인식을 제고하고 투자 접근성을 확대하여야 합니다. 해외 상장은 삼성전자 운영사업의 규모나 글로벌 위상을 고려하였을 때 이미 오래 전에 이루어졌어야 하는 것이며, 이러한 해외 상장으로 인해 해외 투자자들의 접근이 한층 용이해질 것이고, 지속 가능한 주주 가치를 창출하는 데 기여할 것입니다.

삼성 홀드코와 삼성 옵코의 이사회 구성 개선

삼성그룹의 기업경영구조에 대한 항구적인 개선을 위한 방안으로서, 삼성 홀드코와 삼성옵코의 이사회가 주주 구성원을 보다 적절히 대표할 수 있도록 구성하여야 합니다. 특히 적절한 국제적인 경영 이력을 보유한, 그리고 변화의 일환으로 다양성을 확보할 수있는 최소 3인의 독립적인 이사를 각 회사의 이사로 추가 선임하는 것이 모든 이해관계자들에게 진정한 이득이 될 것으로 믿습니다.

채택 가능한 추가 절차

이러한 핵심 개선 사항들이 실현된 후에는 두 개의 상장지주회사 아래에 삼성그룹 사업 분야 중 금융 부문과 산업 부문의 지분이 추가적으로 분리되거나 축소될 여지가 있을 것입니다. 이는 그룹에 남은 순환 출자나 상호 출자 고리를 해소하는 것을 포함하여 삼성과 같은 기업집단을 대상으로 산업 자본과 금융 자본을 분리하고 투명성을 제고하도록 하는 금융당국의 계속되는 규제 요구에 대응하는 방안이기도 합니다.

독립적 애널리스트들의 견해

독립적인 리서치 애널리스트들은 삼성전자 가치 증대를 위한 제안 사항에 기재된 몇몇 방안들에
대해 이미 개별적으로 논평한 바 있습니다.

“잉여현금흐름 (FCF) 수준은 갈수록 높아지는 설비 투자 비용에도 불구하고 향후 2년간증가할 것입니다. 결과적으로 현금 배당 증가 외에도 자사주 매입 및 소각이 매년 예상됩니다. 이에 더하여, 전 분기 대비 6% 증가한 2016년 2분기의 64조9천억에 달하는, 계속증가 추세에 있는 순 현금대차 (net cash balance)를 고려했을 때, 삼성전자는 장래에 다시 한번 ‘특별’ 자사주 매입/소각 프로그램을 단행해야 할 것입니다.”—맥쿼리, 2016년 7월 28일

“가치를 실현하는 방안 중 하나는 지주회사와 사업회사로의 분리입니다 . . . . 장점으로는 (i) 그룹 차원의 이슈보다 사업 전략에 집중할 수 있도록 기업경영구조의 합리화; (ii) 투명성 향상 및 지주회사에게 득이 되는 높은 배당의 가능성; 그리고 (iii) 비핵심 자산 처분및 재평가를 통한 수익 등이 있을 수 있습니다.”—모건스탠리, 2016년 7월 2일

“시장의 낮은, 심지어 부정적인 기대치를 고려했을 때, 자발적으로나 주주들의 요구에 의해서 주주환원 정책을 향상시킨다면 상당 수준의 목표가 재산정 및 상향 조정 가능성이높아 보입니다.”—씨티은행, 2015년 10월 27일

“삼성전자가 보유한 비영업자산의 가치는 적극적인 주주환원 및 기업구조 개편을 통해 보다 명확해져야 합니다.”—바클레이즈, 2015년 10월 7일

“회사의 미흡한 자본관리로 인하여 현재 시가총액의 44%에 육박하는 현금 및 투자자산의 가치가 상당히 평가절하 되어 있는 것으로 판단됩니다. 하지만 기업구조 개편이 대략 완료될 시점에는 삼성전자가 자사주 매입과 좀더 높은 배당을 통해 주주 환원을 증대시킬 수 있으리라 예측하며, 이는 주가에도 긍정적인 효과를 미칠 것으로 보입니다.”—JP 모건, 2015년 6월 15일

“사업회사가 배당을 통해 영업 이익을 분배할만한 유인이 더해지면, [새로 설립될] 삼성전자 사업회사의 모든 투자자들에게 이익이 될 것으로 예상됩니다. 전반적으로 높아지는배당률 및 주요 가치 잠식 요소 (투명성 결여, 상호 출자구조, 일관성 있는 배당 정책 도입의 지연, 현금 적체로 인한 자본 비율 과대화)들의 해소를 통해 다양한 측면에서 가치 상승이 예상됩니다.”—크레디트 스위스, 2015년 1월 12일

“저희의 사례 연구에 비추어 볼 때, 삼성그룹이 지주회사로 기업구조를 개편한다면 주가에긍정적인 영향을 미칠 가능성이 높습니다. LG그룹의 가치는 (지주회사로) 개편한 후 첫6개월간 38.5% 증가했으며 SK그룹의 가치 역시 지주회사로 재상장 후 34% 증가하였습니다.”—도이치 뱅크, 2014년 11월 3일

결론
저희는 ‘삼성전자 가치증대를 위한 제안 사항’이 삼성전자의 이해관계자들에게 매우 현실적이고 가시적인 이익을 가져다 줄 것으로 믿고 있으며, 귀하께서 ‘삼성전자 가치증대를 위한 제안 사항’을 이러한 관점에서 심도 있게 검토함으로써 삼성전자 이사로서의 의무를 다하여 주실 것을 요청드립니다. 저희는 압도적 다수의 삼성전자 주주들이 ‘삼성전자 가치증대를 위한 제안 사항’에 대한 충분하고 공개적인 검토를 환영하고 지지할 것이라 믿습니다.

저희는 이러한 제안을 통해 삼성그룹이 주주들의 목소리에 귀를 기울일 의향을 가지고 있다는 긍정적이고 강력한 신호를 시장에 보내는 기회가 될 것이라고 기대하고, 또한 믿고 있습니다. 이와같은 시장에 대한 신호는 삼성전자의 괄목할 만한 사업 실적과 주가 간의 격차를 해소하는 현실적인 방안을 제시하는 동시에, 장기적 기업구조 개편이라는 중대한 목표를 달성하기 위해 필요한 주주들의 지지를 확보하는 등 막대한 긍정적 효과를 가져다 줄 것입니다. 이사진의 리더쉽을 통해 삼성은 새롭고 더욱 성공적인 시대를 열어갈 수 있을 것입니다. 감사합니다

 

[뉴스핌 Newspim] 황세준 기자 (hsj@newspim.com)

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이재용이 완성한 韓·日 반도체 동맹 [서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 이재용 삼성전자 회장이 이건희 선대회장에게 물려받은 일본 재계 네트워크를 인공지능(AI) 반도체 시대의 사업 동맹으로 재편하고 있다. 선대부터 이어진 일본 주요 기업 최고경영자들과의 교류를 직접 챙겨온 이 회장은 최근 삼성전기와 스미토모화학 계열 동우화인켐의 유리기판 합작을 계기로 인적 신뢰를 핵심 소재 공동 개발과 생산 협력으로 확장했다. 과거 일본의 선진 기술을 배우고 부품을 안정적으로 공급받기 위해 시작된 삼성의 대일 협력이 이 회장 체제에서는 AI 반도체 공급망을 함께 설계하는 전략적 파트너십으로 진화하고 있다는 평가다. 이재용 삼성전자 회장 [사진 = 뉴스핌DB] ◆ 스미토모와 손잡고 반도체 핵심 '글라스 코어' 공동 생산 15일 삼성과 재계에 따르면 삼성전기는 지난 2일 일본 스미토모화학의 한국 자회사인 동우화인켐과 합작법인 '글라셈' 설립에 나섰다. 글라셈은 차세대 반도체 기판으로 주목받는 유리기판의 핵심 소재인 '글라스 코어'를 생산할 예정이다. 삼성전기가 지분 66%, 동우화인켐이 34%를 보유한다. 경기 평택에 생산 거점을 구축해 내년 하반기부터 공급 체계를 갖출 계획이다. 재계에서는 이번 합작을 단순한 계열사 차원의 투자보다 삼성과 일본 재계가 오랜 기간 쌓아온 신뢰 관계가 첨단산업의 공동 사업으로 이어진 사례로 보고 있다. 스미토모화학은 이건희 선대회장 때부터 삼성과 긴밀한 관계를 맺어온 대표적인 일본 소재기업이다. 양사는 반도체와 디스플레이 소재 분야에서 협력을 이어왔고, 지난 2011년에는 LED용 사파이어 웨이퍼 생산 합작사 SSLM을 설립했다. 이번에는 협력의 무대가 AI 반도체용 첨단 패키징 소재로 옮겨갔다. 유리기판은 기존 플라스틱 기판보다 표면이 평탄하고 열에 따른 변형이 적어 고성능 AI 반도체와 대형 패키지에 적합한 차세대 부품으로 꼽힌다. AI 반도체의 연산 성능과 전력 사용량이 급격히 높아지면서 칩 자체뿐 아니라 이를 연결하고 지지하는 기판과 패키징 소재의 중요성도 커지고 있다. 삼성전기는 고다층·고밀도 반도체 패키지기판 설계와 제조 기술을 합작법인에 투입한다. 동우화인켐은 정밀 유리 가공과 공정 자동화 역량을 제공한다. 양사가 각자의 기술을 결합해 글라스 코어를 공동 생산하면 삼성은 AI 반도체 패키징 경쟁의 핵심으로 떠오른 유리기판 공급망을 선제적으로 확보할 수 있다. [AI 인포그래픽=서영욱 기자] ◆ 이재용 회장이 잇는 일본 네트워크…AI 협력으로 확장 삼성과 일본 재계의 협력 중심에는 이건희 선대 회장이 1993년 출범시킨 LJF(Lee Kunhee Japanese Friends)가 있다. LJF는 삼성과 일본 주요 전자·부품·소재 기업 최고경영진이 정례적으로 만나 기술과 공급망 협력 방안을 논의하는 교류 모임이다. 일본을 대표하는 기업 경영자들이 참여하며 삼성의 핵심 해외 네트워크 가운데 하나로 자리 잡았다. 특히 이 선대 회장은 요네쿠라 히로마사 전 스미토모화학 회장과 각별한 관계를 유지했다. 양측의 신뢰는 스미토모화학 회장과 일본 경제단체연합회 회장을 지낸 도쿠라 마사카즈 회장으로 이어졌다. 일본 게이오대에서 유학한 이재용 삼성전자 회장도 LJF 정례 교류회를 직접 주재하고 일본을 수시로 방문하며 도쿠라 회장을 비롯한 현지 재계 인사들과 교류를 이어가고 있다. 재계에서는 이재용 회장이 선대부터 이어진 일본 재계 네트워크를 AI 시대에 맞는 사업 협력으로 발전시키고 있다는 평가를 내놓고 있다. 삼성전기의 유리기판 [사진=삼성전기] ◆ 산요·NEC·도레이·소니…반세기 이어진 기술 동맹삼성과 일본 기업의 협력은 반세기 넘게 이어져 왔다. 출발점은 일본의 선진 기술을 도입하기 위한 합작이었다. 삼성은 1969년 산요전기와 TV 생산법인 '삼성-산요전기'를 설립하며 전자산업 진출의 기반을 다졌다. 산요전기 창업자인 이우에 토시오와 이병철 삼성 창업회장이 와세다대 동문으로 인연을 맺은 점도 양사 협력의 계기가 됐다. 이후 삼성과 일본 기업의 협력은 기술 도입을 넘어 핵심 부품을 함께 개발·생산하고 공급망을 구축하는 단계로 발전했다. 삼성은 1970년 일본전기(NEC)와 삼성NEC를 설립해 브라운관과 전자부품 기술을 확보했다. 이 회사는 훗날 삼성SDI로 성장했다. 2000년에는 NEC와 삼성NEC모바일디스플레이를 세워 OLED 사업에 진출했다. 관련 사업은 삼성모바일디스플레이를 거쳐 현재의 삼성디스플레이로 이어졌다. 협력 범위는 반도체·디스플레이 패키징과 대형 LCD 분야로도 넓어졌다. 삼성은 1995년 도레이와 스템코(STEMCO), 스테코(STECO)를 설립해 관련 공급망을 공동 구축했다. 2004년에는 소니와 대형 LCD 패널 합작사 S-LCD를 세워 대규모 생산 투자에 나섰다. 초기 일본 기술을 배우기 위한 합작으로 시작된 협력이 기술 개발과 생산, 공급망을 함께 구축하는 전략적 파트너십으로 진화한 셈이다. 재계 관계자는 "과거 삼성과 일본 기업의 협력은 선진 기술을 배우고 핵심 부품을 안정적으로 조달하는 데 초점이 맞춰져 있었다"며 "이재용 회장은 일본 재계와 쌓아온 오랜 신뢰 관계를 단순한 교류에 그치지 않고 AI 반도체와 첨단 소재 분야의 실질적인 사업 협력으로 연결하고 있다"고 말했다. syu@newspim.com 2026-07-15 14:25
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오세훈 "李 정부 출범 후 시민 주거 힘들어져" [서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 오세훈 서울시장이 서울 부동산 시장의 현실을 설명하는 '일타강사'로 나섰다. 오 시장은 이재명 정부 출범 이후 매매·전세·월세가 모두 상승하는 '트리플 강세' 현상이 나타나고 있다고 지적했다. 수요 억제·공급 축소 기조의 정부 정책 기조를 원인으로 꼽으면서 청년, 신혼부부, 중산층 1주택자의 주거 부담이 커졌다고 주장했다. [서울=뉴스핌] 류기찬 기자 = 오세훈 서울시장이 지난 10일 오후 서울 중구 동대문디자인플라자에서 열린 '서울청년정책박람회'에 모두 발언을 했다. 2026.07.10 ryuchan0925@newspim.com 서울시는 15일 오후 '일타시장 오세훈-국무회의에서 미처 다 하지 못한 이야기: 이재명 정부 부동산 지옥, 원인 분석 보고서'를 서울시장 공식 누리집과 소셜방송 라이브서울 통해 공개했다. 영상은 약 26분 분량이다. 이번 영상은 서울 부동산 시장의 문제와 원인을 분석하는 내용이다. 후속편에서는 시장 정상화를 위한 정책 전환 방향과 서울시 대책, 정부에 건의한 구체적인 해법을 제시한다. ◆ "이재명 정부 출범 이후 매매·전세·월세 트리플 강세" 오 시장은 "정부가 틀렸고 서울시가 옳다는 뜻이 아니라, 통계와 데이터를 시민과 공유하고 해법을 함께 고민하자는 것"이라고 강의를 시작했다. 그러면서 "서울시가 모든 주택 거래와 공신력 있는 통계를 분석하고 토지거래허가대장 4만4000건을 대조하는 한편 공인중개사 약 660명의 의견을 들었다"며 "현장에서 확인한 결론은 시민들의 주거 상황이 매우 힘들어졌다는 것"이라고 밝혔다. 오 시장은 이재명 정부 출범 이후 1년간 서울 아파트 매매가격이 13.1%, 전세가격이 6.3%, 월세가 7.4% 올랐다며 매매·전세·월세가 동시에 상승하는 이례적인 '트리플 강세'가 나타났다고 설명했다. 전세가격은 11년 만에 가장 높은 상승률을, 월세는 관련 통계 작성 이후 가장 큰 상승폭을 기록했다. 또 오 시장은 지난 1년간 정부가 여섯 차례 부동산 대책을 발표했지만 주택담보대출 제한, 규제지역 확대, 다주택자 양도소득세 중과 등 수요 억제에 집중됐다고 지적했다. 특히 문재인 정부 당시와 현 정부의 대책을 비교하며 "대출 규제와 임대주택 공급 발표, 투기과열지구 지정, 양도세·보유세 강화로 이어지는 흐름이 닮았다"고 말했다. 공급 대책도 서울 주택 공급의 90% 이상을 담당하는 민간 재개발·재건축보다 공공사업에 치중돼 있다고 평가했다. 정부가 발표한 서울 공급 물량 약 3만2000가구 중 2만8000가구는 과거 발표 후 장기간 진척되지 않은 사업으로, 실질적인 신규 공급 효과가 제한적이라는 분석이다. 오 시장은 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한한 6·27 대책 이후 매수 수요가 사라진 것이 아니라 15억원 이하 아파트로 이동했다고 전했다. 대책 이후 서울 전체 거래의 78.1%가 15억 원 이하 아파트에 집중됐고 영등포, 강서, 관악, 동작, 성북, 성동 등 비강남권의 가격 상승으로 이어졌다는 설명이다. 오 시장은 전월세 시장의 혼란도 지적했다. 그는 "서울 전역의 실거주 의무 강화로 갭투자뿐 아니라 기존 세입자가 살던 전셋집까지 사라졌다"며 "전체 전세계약의 55.4%가 갱신계약일 정도로 움직이고 싶어도 움직일 수 없는 '전세 감옥'이 생겼다"고 주장했다. 이어 "과거에는 금리가 급등하면서 월세가 늘었지만 지금은 금리변화가 크지 않은데도 월세가 급증했다"면서 "자연스러운 구조 변화라기보다 정책이 미친 결과"라고 덧붙였다. 특히 전용면적 40㎡ 이하 소형 연립·다세대주택의 월세 부담이 크게 늘어 청년과 1인 가구 등 경제적 여력이 부족한 시민에게 먼저 청구서가 돌아가고 있다고 강조했다. ◆ "이주비 대출 제한·입주물량 감소로 공급 부족 현실화" 공급 측면에서는 이주비 대출 제한으로 올해 이주 예정인 정비사업구역 35곳 중 14곳의 자금 조달이 불확실하다는 시각이다. 서울시에 따르면 시공사가 보증을 거부한 사업장은 5곳, 협의 중인 사업장은 9곳이며 보증을 확보하더라도 연 4~7%의 금리를 부담해야 한다.  올해 서울 아파트 신규 입주 물량 2만7000가구 중 정비사업 물량은 1만7000가구로 약 60%지만, 내년에는 8000가구로 절반 이하로 감소할 전망이다. 오 시장은 "이자는 결국 조합원 분담금과 분양가로 전가될 수밖에 없다"며 "수요는 여섯 번의 대책으로 누르고 공급은 규제로 막은 데다 향후 3년간 공급 부족 우려가 심각하다"고 했다.  또 정부가 전세 물량 감소 원인으로 다주택자의 주택 매각과 기존 세입자의 자가 전환을 제시한 데 대해서도 서울시 분석 결과와 다르다고 밝혔다. 서울시가 주소를 대조한 결과 기존 세입자가 거주 주택을 직접 매입한 비율은 2.9%에 불과했다. 서울 아파트 평균 전세가율이 53.5%인 만큼 집값의 절반가량을 추가로 마련해야 해 자가 전환이 쉽지 않다는 설명이다. 전세를 원하는 수요는 78.3%, 매물이 부족하다는 응답은 약 70%였다. 오 시장은 "전세가 자연스럽게 사라지는 것이 아니라 원하는 시민은 여전히 많은데 매물이 없어 들어가지 못하는 것"이라며 "정부의 진단은 결과를 합리화하기 위한 것"이라고 꼬집었다. ◆ "정부 부동산 정책, 청년·신혼부부·중산층에 큰 부담" 오 시장은 잘못된 부동산 정책의 부담이 투기세력이 아닌 청년과 신혼부부, 4050세대, 등록임대사업자, 중산층 1주택자에게 돌아가고 있다고 지적했다. 서울시에 따르면 관악구 신림동 대학가의 한 원룸은 지난해 6월 보증금 1000만원·월세 40만원에서 올해 5월 월세 80만원으로 두 배 올랐다. 또 서울의 500가구 이상 아파트 850개 단지 중 47.9%인 404개 단지의 전세 매물은 2건 이하였다. 세금 부담도 중산층 1주택자까지 확대되고 있다. 종합부동산세 과세 대상은 2009년 서울 공동주택의 2.99%에서 올해 14.9%로 예상된다. 서울의 1주택자 종부세 대상자는 지난해 12만 명에서 올해 16만 명으로, 한강벨트 1주택자는 3만3000명에서 5만7000명으로 늘어날 전망이다. 오 시장은 "투기를 잡겠다던 세금이 중산층 1주택자에게 꽂히고 있다"며 "부자의 세금이 아니라 12월에 날아오는 중산층의 세금이 됐다"고 말했다. 그러면서 "서울시는 이러한 분석을 바탕으로 지난 1년간 일곱 차례에 걸쳐 18건을 정부에 건의했다"며 "정부와 대립하자는 것이 아니다. 부동산에는 여야가 없고 시민의 삶이 걸린 문제이기 때문에 현장을 가장 가까이에서 보는 서울시가 데이터를 공유하는 것"이라고 힘주어 말했다. 오 시장은 "정책 방향 전환과 서울시 대책, 정부에 건의한 구체적인 해법은 다음 시간에 풀어드리겠다"며 "부동산 지옥은 끝낼 수 있다. 시민 여러분과 함께 만들어 가겠다"고 했다. blue99@newspim.com 2026-07-15 14:54
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
이 내용에 포함된 데이터와 의견은 뉴스핌 AI가 분석한 결과입니다. 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 종목 매매를 권유하지 않습니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 주식 투자는 원금 손실 가능성이 있으므로, 투자 전 충분한 조사와 전문가 상담을 권장합니다.
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