[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = "상위 2% 비율에 따라 종부세를 부과하면 기준도 모호하고 매년 부과 기준이 바뀌게 돼 시장 혼란이 빚어질 수 있다" (마포구 아현동 O공인중개사무소장)

올해 하반기 부동산시장은 여당에서 확정한 종합부동산세와 양도세 개정안 등 세금 문제가 불거질 것으로 보인다.

세 부담을 완화하기 위해 내놓은 개정안은 종부세 부과 기준을 상위 2%로 제한하고 양도세 비과세 기준은 12억원으로 상향했다. 종부세는 부과기준을 놓고 위헌 논란에 휩싸였고 양도세는 장기보유특별공제 혜택 축소로 오히려 세부담이 늘어난다는 지적이 있어 개정안 통과까지는 난항이 예상된다.

◆ '9억원→상위 2%' 종부세 부과기준 변경...시장 혼란 우려 및 위헌 논란

여당의 종부세 개정안은 1가구 1주택자에 대해 공시가격 기준 9억원인 비과세 기준을 공시가격 상위 2%로 개정하자는 것이다. 이는 올해 공시가격 기준으로 11억원대에 해당된다.

이 기준을 적용할 경우 종부세 부과 대상자는 작년보다 절반 가까이 줄어든다. 현재 기준으로 종부세 부과대상 가구수는 52만5000가구인데 개정안을 적용하면 28만4100가구만 종부세를 내게 된다.

시장 안팎에서는 오래전 기준인만큼 변경이 필요하다는 의견도 있었지만 개정 이후 큰 변화를 기대하긴 힘들다는 분위기가 역력했다. 고가주택 보유자나 강남 지역 주택 보유자에게는 비과세 기준이 개정돼도 세금 납부액에는 큰 변화가 없다.

강남구 개포동 D공인중개사무소장은 "강남 지역은 종부세나 양도세 비과세에 해당되는 사례가 거의 없는 편"이라면서 "정부가 초고가 주택 기준으로 정의한 15억원까지는 종부세를 비과세해야 한다는 의견이 많다"고 말했다.

종부세 부과기준을 공시가격 기준 상위 2%로 적용하는 것이 시장 혼란을 일으키고 법 체계에도 어긋난다는 지적도 나온다.

과세 기준과 대상이 집값에 따라 바뀌게 돼 집주인들이 세금 납부 여부를 파악하기가 어려워 예측 가능성을 떨어뜨린다. 공동주택 공시가격은 국토교통부가 매년 공시기준일(1월 1일) 기준으로 적정가격을 조사해 4월에 확정한다. 현재 부과 기준에서는 4월 납부 대상인지 알 수 있지만 상위 2% 부과로 바뀌면 과세 기준일인 6월 1일에야 최종적으로 확인할 수 있다.

조세법률주의에 어긋나 위헌적인 요소가 있다. 조세법률주의는 조세의 부과·징수는 국회에서 정한 법률에 따라야 한다는 내용으로 과세 표준과 세율 및 과세 대상이 명확히 규정돼야 한다. 상위 2% 규정은 과세 대상이 세금 납부 여부를 명확히 파악할 수 없어 위헌이 될 수 있다는 것이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "종부세를 상위 비율 기준으로 적용할 경우 조세법률주의 위반 소지가 있다"며 "종부세는 본래 상위 1%에게 부과하는 것을 목적으로 했는데, 이를 상위 2%로 올리면 세 부담을 줄인다면서 오히려 부과대상을 늘리는 꼴"이라고 말했다.

◆ 종부세 부담 감소 영향 적어...양도세는 부담 완화효과 커

종부세·양도세 개정안이 시행될 경우 종부세를 포함한 보유세 부담은 크게 줄지 않는 것으로 나타났다. 비과세 기준 상향으로 산출액의 변화는 있지만 전년도보다 150% 넘게 세금을 부과할 수 없는 상한선 영향 탓으로 보인다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)이 강남구 대치동 은마아파트와 마포구 아현동 래미안푸르지오 단지를 대상으로 시뮬레이션한 결과 대치동 은마아파트 전용면적 76.79㎡의 보유세는 비과세 기준을 11억원으로 상향해도 현재와 같은 656만3004원인 것으로 나타났다. 올해 기준 공시가격이 15억3200만원으로 비과세 적용 기준 변화 전후로 종부세 변화 영향이 나타나지 않았다.

마포구 아현동 래미안푸르지오 전용면적 59.96㎡는 올해 공시가격이 9억2500만원으로 종부세 기준 변화 시 영향을 받는다. 현재 기준으로 239만3421원의 보유세를 납부해야 하지만 상위 2% 종부세 부과로 변경될 경우 부담해야 할 보유세는 229만821원으로 10만원 정도 줄어든다.

반면 양도세는 비과세 기준을 현재 9억원에서 12억원으로 올리는 여당의 개정안을 적용하면 세 부담이 크게 줄어드는 것으로 나타났다.

우 팀장이 1가구 1주택 양도세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 오른 상황을 가정해 8억원에 구매한 아파트를 5년 보유·거주 후 18억원에 양도할 때 양도세 납부액은 9864만7431원에서 5830만3286원으로 절반 가까이 줄어드는 것으로 나왔다.

◆ 장기보유특별공제 혜택 축소에 고가주택은 양도세 부담 늘어난다

양도세 비과세 기준 상향으로 세부담이 줄더라도 장기보유공제 혜택이 같이 축소되면서 고가주택들에서는 오히려 세부담이 늘어나는 것으로 나타났다.

장기보유특별공제 혜택은 거주 및 보유기간에 따라 적용되며 거주기간과 보유기간을 기준으로 10년 이상인 경우 각각 40%씩 최대 80%까지 공제된다. 개정안에 따르면 거주 및 보유기간 10년 이상을 기준으로 양도차익에 따라 ▲5억원 미만 최대 80% ▲5억~10억원 최대 70% ▲10억~20억원 최대 60% ▲20억원 초과 최대 50%를 차등 적용하게 된다.

우 팀장이 1가구 1주택자의 양도세 비과세 기준 상향과 장기보유특별공제를 차등 적용하는 상황을 시뮬레이션한 결과 고가주택 단지에서는 현재 기준보다 양도세를 더 부담하게 됐다.

서초구 반포자이 전용면적 84.94㎡를 10년전 15억원에 매입했다가 30억원에 매도하는 경우 현재는 양도세로 6539만5000원을 납부하면 되지만 개편안을 적용할 경우 1억2936만원을 세금으로 부담해야 한다.

성동구 서울숲힐스테이트 전용면적 84.78㎡를 11억원에 매입 후 10년 뒤 22억원에 매도하는 경우 납부해야 할 양도세는 3269만7500원에서 6121만5000원으로 두 배 가까이 늘어난다.

반면 양도차익과 집값이 높지 않은 경우에는 세금 감면 효과가 나타날 것으로 보인다. 동작구 흑석한강센트레빌 전용면적 84.91㎡를 8억원에 취득 후 15억원에 매도시 양도세는 현재 838만2000원이지만 개편안 기준으로는 532만9500원으로 줄어든다.

양도차익이 클수록 장기보유특별공제 혜택 축소폭이 커지는데다 양도세 비과세 기준이 상향됐지만 고가주택은 감면혜택이 크지 않기에 이러한 결과가 나타난 것으로 보인다.

장기보유특별공제 혜택 축소에 대해 장기 주택 보유자와 고령층을 중심으로도 불만이 제기되고 있다. 주택 양도에 따른 세금 부담이 늘어나면서 상급지나 면적이 큰 곳으로 이주 자체가 힘들어진다는 것이다.

강동구 A 공인중개사무소장은 "아직 정책이 확정된 것은 아니지만 일부 1주택자 분들은 집도 마음대로 팔 수 없게 될 것이라며 우려를 표하고 있다"고 말했다.

krawjp@newspim.com