[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = #1.2년 전 서울 도봉구 북한산아이파크 전용면적 84㎡를 6억 5000만원에 매입해 그해 입주한 문일석(58)씨는 12억원 양도세 면제 소식을 듣고 현재 거주하고 있는 집을 처분할 계획을 잡고 있다. 문씨는 "입주 당시(2018년)보다 6억원 가량 오른 12억원에 되팔면 양도세로 납부해야 될 금액이 없다는 소식에 처분을 고려하고 있다"고 말했다. 문 씨가 현재 거주하고 있는 아파트를 처분할 경우 기존 양도세를 3507만원을 내야 하지만 개정안을 적용할 경우 비과세 기준이 12억원으로 상향되면서 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다.

#2.5년 전 서울 마포구 공덕동 공덕파크자이(전용면적 121㎡)로 이사 온 신철한(63)씨는 현재 거주하고 있는 주택 처분을 놓고 고민이 짚어졌다. 5년 전 9억원에 사들여 최근 22억 3000만원에 팔아 시세차익 13억 3000만원을 남겼다면 현재 양도세를 1억 6104만원(지방세 1464만원 포함) 내야하지만 장기보유특별공제(5년 보유‧5년 거주자)를 적용 받을 경우 양도세는 1억 1206만원으로 떨어진다. 신 씨는 "양도세 하나만 놓고 봤을 때는 지금 처분하는 게 세금 부담을 줄일 수 있는 기회지만, 그렇다고 지금 살고 있는 처분하고 다른 지역으로 간다고 해서 종합부동산세(종부세)와 소득세 등이 낮아지는 것도 아니라 지금 어떻게 해야 될지 고민스럽다"고 말했다.

정부가 1가구 1주택자의 양도세 비과세 기준 금액을 기존 9억원에서 12억원으로 상향했다. 시장에선 서울 아파트 거래 활성화에 조금이나마 숨통이 트일 것으로 기대하고 있다.

다만 1주택자의 갈아타기 수요만으로는 물량 출회가 제한적일 수밖에 없다는 의견이 다수를 이루고 있다. 이는 정부의 고강도 부동산 대출규제와 종부세 등으로 거래절벽 현상이 심화되고 있는 상황에서 양도세 비과세 기준 상향으로 고가주액을 보유하고 있는 소유주들이 시장에 매물을 내놓기 보단 시장 상황을 지켜본 이후 결정하겠다는 이들이 늘어나고 있기 때문이다.

◆ 6억원에 산 1주택 12억원에 팔면 양도세 '0원'

7일 부동산 세금계산서비스 셀리몬을 이용해 양도세를 시뮬레이션한 결과에 따르면 3년 보유해 2년 실거주한 1가구 1주택자가 12억원에 매입한 주택을 20억원에 처분할 경우 부과할 양도세는 8462만원으로 나타났다.

이는 9억원 기준 적용에 비해 과세 대상 양도차익이 1억 2000만원 줄면서 부담할 총 양도세 규모도 4122만원으로 떨어진다.

예컨대 2년 전 서울 마포구 공덕동 공덕파크자이(전용면적 121㎡)를 9억원에 매입한 경우 9억원 이하 비과세 기준을 적용하면 약 1억 1256만원을 납부해야한다. 양도차익 8억원 중과세 대상 양도차익이 3억 2000만원이고 기본공제(250만원)를 제한 금액에 40% 세율을 적용한 금액이다.

장기 거주자 및 보유자일 경우 세금은 더 줄어든다. 3년 이상 보유해 장기보유특별공제 20%를 적용할 경우 8462만원의 양도세를 내야하지만 12억원으로 기준을 상향한다면 양도세를 3192만원만 납부하면 된다. 장기보유특별공제율 최저 기준선은 3년 보유(12%)·2년 거주(8%)자가 받는 20%다.

주택을 10년 이상 보유·거주해 장기보유특별공제 80% 혜택을 받는 대상자라면 세 부담이 더욱 가벼워진다. 현행 비과세 기준 9억원을 적용할 때 양도세는 1683만원이지만, 12억원으로 기준이 높아지면 양도세 1049만원만 내면 된다. 세 부담이 634만원으로 줄어드는 셈이다.

◆ "처분 보다 지켜보겠다는 집주인 늘어"

시장에선 일단 반기는 분위기다. 마포구 아현동 R공인중개 사무소 관계자는 "지금 당장 집을 팔겠다는 매도자는 많지 않지만 장기적으로 봤을 때는 세금 부담을 느낀 소유주들이 시장에 내놓는 효과는 기대할 수 있다"면서도 "다만 1주택자가 현재 거주하고 있는 집을 처분하고 다른 주택으로 갈아 탈 수 있는 통로가 막힌 상황에서 집주인이 집을 내놓기는 쉽지 않다"고 말했다.

실제 지난 7월 대출 규제 이후 거래절벽 현상이 두드러지고 있다. 지난달 서울 지역의 거래량은 889건으로 전달(2309건) 보다 159.73% 급감했다.

서울 아파트 가격 상승세가 6주 연속 둔화됐다. 지난달 다섯째주(29일 기준) 서울 아파트값은 전주(0.11%)보다 0.01%포인트(p) 하락한 0.10%를 기록했다. 서울 아파트값 상승률은 10월 마지막주 0.16%을 기록한 이후 ▲11월 첫째주 0.15% ▲11월 둘째주 0.14% ▲11월 셋째주 0.13% ▲11월 넷째주 0.11%를 나타내는 등 6주째 상승세가 둔화되고 있다.

서초·강남·송파·강동 등 강남4구 아파트값은 0.16% 상승했지만 4주 연속 오름폭이 축소됐다. 용산구는 정비사업 기대감이 지속되면서 이촌동 위주로 전주와 동일한 0.23% 상승률을 나타냈다.

상대적으로 대출 규제 영향을 많이 받은 노원구의 경우 0.08%로 4주째 상승세가 둔화되고 있다. 특히 강북구는 관망세가 짙어지며 0.00%로 보합 전환했다.

아파트 매수심리가 한풀 꺾였다. 지난주(11월 29일 기준) 서울 아파트 매매 수급지수는 98.0으로 3주 연속 기준선을 밑돌았다. 전주까지 서울 5개 권역중 유일하게 매도자 우위였던 종로·용산·중구 등 도심권의 수급지수도 지난주 99.0으로 떨어지면서 동북권(98.6), 서북권(97.7), 서남권(97.7), 동남권(97.5)과 함께 서울 전역의 매수심리가 100 이하로 하락했다.

◆ "취득세·다주택자 양도세 완화로 다주택자 매물 처분 유도"

부동산 시장이 위축되고 있는 상황에선 정부의 양도세 완화로는 한계가 있는 지적이다. 노원구 상계동 W공인중개 사무소 대표는 "1가구 1주택자에 대한 양도세 완화로 부동산 거래를 활성화시킨다는 것은 한계가 있는 정책"이라며 "현재 거주하고 있는 집을 처분하는 건 쉽지 않은 상황에서 양도세 완화가 가져다주는 효과는 미미하다"고 말했다.

전문가들은 양도세와 더불어 취득세와 다주택자들에 대한 양도세 완화도 함께 이뤄져야 거래절벽 현상을 완화시킬 수 있다고 보고 있다.

이번 개정안이 1주택자에게만 비과세가 적용되는 만큼 거래 활성화에는 한계가 있다는 지적이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "세금 감경효과를 노리는 1주택자들의 매물 출회를 기대하는 건 한계가 있을 것"이라며 "정부의 고강도 대출규제와 금리인상 등으로 거래량이 눈에 띄게 줄어줄고 있는 데다 다주택자가 품고 있는 주택을 시장으로 유인시킬 수 있는 대책 마련이 시급하다"고 진단했다.

이어 "다주택자들을 위한 퇴로를 열어주지 않는 상황이 지속될 경우 거래 절벽 현상만 가중될 것"이라며 "거래 활성화를 위해 양도세 장기특별공제 혜택 추가나 규제지역 양도세 중과 인하 등이 다주택자를 위한 규제 완화가 필요하다"고 덧붙였다.

거래 활성화를 위해선 취득세 완화도 뒷받침돼야한다고 지적했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "다주택자를 위한 양도세와 함께 취득세 등 추가적인 완화가 이뤄지지 않을 경우 거래활성화를 이끌어내기는 쉽지 않다"며 "양도세 면제기준보다 높은 주택이 많은 서울의 세부지역에서는 별다른 영향이 없을 가능성이 높다"고 진단했다.

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