공공기여, 임대주택 비중 커져...'닭장 아파트' 우려도
거래량·집값 동향 "큰 변화 없어", 특별법 호재 이미 선반영
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "1기 신도시에 '재건축 길'이 열렸지만 사업성이 불투명하고 고밀도 개발에 주거환경 악화가 우려돼 실수요자의 관심이 미미한 상태다."(경기도 성남시 분당구 A공인중개소 대표)
정부가 재건축을 추진하는 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)에 안전진단을 면제하거나 완화하는 특례를 주기로 했지만 지역 내 기대감이 높지 않다. 사업 구상 단계로 현실화까지 10년 넘는 기간이 필요한 데다 이주단지 부족, '닭장 아파트' 논란 등도 해결해야 한다. 기준금리 인상 이후 집값이 급격히 하락한 것도 악영향을 미친 것으로 보인다.
◆ 용적률 늘어도 공공기여, 임대주택에 사업성 의문
13일 부동산업계에 따르면 정부가 이른바 '1기 신도시 특별법'을 발표한 지 일주일이 흘렀지만 시장 분위기가 차분한 상태다. 기존보다 재건축 추진이 쉬워진 것은 사실이지만 해결해야할 문제도 적지 않다. 실제 정부의 1기 신도시 특별법이 발표된 이후 전국 집값은 오히려 하락폭이 커진 상태다.
분당구 정자역 주변 A공인중개소 대표는 "1기신도시 재건축 기준을 완화하는 특별법이 공개됐지만 아파트 거래량이 늘거나 문의전화가 증가하는 분위기는 아니다"며 "안전진단과 용적률의 규제 완화에도 사업성 확보가 여전히 불투명하고 이 지역 12만여 가구의 이주 문제도 재건축에 걸림돌로 작용할 것이란 관측이 있다"고 말했다.
미금역 일대 B공인중개소 실장은 "용적률을 500%로 상향할 것이라고 하는데 소위 '닭장 아파트'로 조성돼 주거의 질이 악화될 것이란 우려감이 있다"며 "증가한 용적률에 비례해 공공기여(기부채납), 임대주택이 크게 늘어날 여지가 있어 실익이 크지 않을 것으로 보는 주민도 상당수다"고 설명했다.
정부는 지난 7일 1기 신도시 정비를 추진하기 위해 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'을 도입하기로 했다. 재건축 연한인 30년보다 짧은 20년을 특별법 적용 기준으로 삼아 도시가 노후화하기 이전에 체계적 재정비 계획을 수립할 수 있도록 했다. 용적률도 최대 500%까지 완화하고 안전진단은 면제 또는 완화키로 했다.
규제완화 정책에도 재건축 실익이나 주거환경 개선에 의문을 재기하는 목소리가 나오고 있다. 우선 이주 공간을 확보해야 한다. 1기 신도시가 대규모로 재건축을 진행하면 40만 가구 정도가 이주해야 한다. 분당이 12만6000가구로 가장 많고 일산 8만6000가구, 평촌 8만2000가구, 산본과 중동이 각각 3만6000가구다. 일시에 이주가 이뤄지면 주변 지역의 집값, 전셋값 상승에 영향을 미칠 수 있다. 신상진 성남시장도 "이주단지 문제가 해결되지 않으면 재건축 사업이 순탄치 않을 것"이라며 "성남시는 전체 면적의 73%가 개발제한구역으로 묶여 있는데, 이를 풀어서 이 문제를 해결할 필요가 있다"고 강조했다.
용적률 500%가 적용되면 주거환경이 떨어질 수 있다. 도심 주상복합 수준의 고밀도 개발로 좁은 공간에 높은 건축물을 짓다 보니 교통, 주차 혼잡 문제는 물론 좁은 동 간 거리로 인한 사생활 침해가 발생한다. 저층의 경우 채광, 조망에 불리하다. 특례를 적용하는 만큼 공공기여와 임대주택 비율 등을 두고도 주민과 지자체간 마찰을 빚을 공산이 크다.
◆ 아파트 매물 되레 늘어...주택경기 침체에 관심 '뚝'
실제 아파트 팔겠다는 매물이 일부 늘어났을 뿐 거래량에는 큰 변화가 없었다.
부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 1기 신도시 아파트 매물은 특별법 발표 전날보다 오히려 늘어난 것으로 나타났다. 지난 8일 기준 경기도 고양시 일산동구·일산서구, 성남시 분당구, 안양시 동안구, 부천시, 군포시 아파트 매물은 1만8994건으로 집계됐다. 발표가 이뤄진 전날 1만8521건 대비 2.6%(473건) 늘었다.
팔겠다는 매물은 늘었지만 매수세는 쉽게 늘지 않고 있다. 경기도부동산포털 자료를 보면 지난달 97건 거래됐던 성남시 분당구는 지난 12일 기준 13건 손바뀜해 거래량 추세가 되레 꺾였다. 고양시 일산서구는 이달 16건 거래돼 지난달(88건) 수준을 밑돌 것으로 보인다.
1기 신도시 주민들의 희망하던 규제 완화이지만 전반적인 주택경기 하락을 이겨내지 못한 셈이다. 전체 거래량은 여전히 평년 수준의 70~80% 수준에 불과하다. 경기둔화 우려와 추가적인 집값 하락이 예상돼 내집 마련을 미루는 수요가 적지 않다. 작년부터 정부가 1기 신도시 특별법을 추진키로 하면서 시장에 호재가 이미 반영된 것도 파급력이 미미한 이유다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재건축을 촉진하는 정책방향은 의미가 있으나 재건축초과이익에 대한 환수 논의 등 신도시 재정비사업의 장애요인이 여전하다는 점을 감안해야 한다"며 "용적률이 상향된 만큼 공공에 납부하는 공공기여 비율도 커지기 때문에 단지별로 의견충돌이 발생할 여지가 있다"고 말했다.
leedh@newspim.com
