[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 올해 하반기 최악의 역전세난이 예고되면서 서울지역을 중심으로 나타난 집값 반등세가 한풀 꺾일 것으로 보인다.

정부의 부동산 규제완화와 대출금리 안정화 등의 영향으로 거래시장이 살아나자 '집값 바닥론이 고개를 들고 있다. 하지만 역전세난이 본격화하면 시장에 급매물이 쌓이는 만큼 주택시장이 바닥에서 짧게 회복세를 보이다 다시 하락하는 '더블딥'(double-dip) 현상이 나타날 것이란 관측이 나온다.

◆ 역전세난에 매도물량 확대 불가피...집값 하락 압박

13일 부동산업계에 따르면 전국적으로 역전세난이 불거지면 집값 하락에 대한 압력이 한층 커질 것이란 분위기가 감지된다. 역전세난은 주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주는 것이 어려워진 상황을 말한다.

이 같은 상황이 본격화하면 세입자에 보증금을 온전히 돌려주기 어려운 집주인이 늘어날 수밖에 없다. 집주인은 금융권 대출로 자금을 마련해야 하지만 기존이 이미 받은 대출이 많으면 이마저도 쉽지 않다. 결국 시장에 매물을 처분해 보증금 반환에 나서는 사례가 늘어날 여지가 있다. 주택거래가 최악의 국면은 지났지만 여전히 평년 수준을 밑돌고 있다. 이런 상황에서 매도하려는 매물이 쏟아지면 시세가 하방 압력이 커지게 된다.

투자수요 유입에도 제약이 있다. 매맷값 대비 전셋값 비율인 전세가율이 하락하면 투자에 자기자본 투입 비율이 높아져 갭투자(전세끼고 주택 매입)가 쉽지 않다. 올해 초 서울 아파트 전세가율은 52.0%로 1년 전 56.0%보다는 4.0%P(포인트) 낮아졌다. 이 수치는 2012년 5월(51.9%) 이후 약 11년 만에 가장 낮은 수준이다.

최근 전세 거래의 절반 이상은 역전세난에 빠진 상태다. 부동산R114에 따르면 올해 상반기 전세 계약을 맺은 서울 아파트의 54%에서 2년 전보다 전셋값이 하락한 것으로 나타났다. 집주인들은 2년 전에 받은 보증금에서 평균 1억원을 차액으로 내줬다.

하반기로 갈수록 역전세난이 심화할 가능성이 높다. 2021년 하반기 매매시장과 전세시장이 고점을 형성했기 때문이다. 주택경기가 급격한 시세 상승이 이뤄지지 않는다면 하반기에는 전세 거래의 70~80%가 이 같은 상황에 놓일 것으로 관측된다.

강남권은 거래 금액이 큰 만큼 보증금 반환액도 수억원에 달한다. 서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용면적 84.9㎡는 신규 전세 계약의 경우 2년 전 20억∼21억원에서 올해 상반기는 14억∼15억원 선으로 하락해 보증금 격차가 5억원 이상 벌어졌다. 동작구 흑석동 아크로리버하임 전용 59.9㎡는 2년 전 9억3000만원에 신규 전세 계약이 이뤄졌으나, 현재 7억원으로 2억3000만원 빠졌다.

◆ 경기둔화, 고금리 등 불확실성 여전..."주택 매수 신중해야"

하반기 주택경기 불확실성이 존재하는 만큼 무리하게 대출을 일으켜 내 집을 마련하기보다 시장 상황을 좀 더 지켜볼 필요가 있다.

역전세난 확산뿐 아니라 고금리에 따른 기업 부실, 경기침체 등이 맞물리면 복합적으로 주택시장을 억누를 가능성이 높다. 인플레이션 둔화로 금리인상 속도가 줄었지만, 고금리 기조가 내년 상반기까지 이어질 것으로 보인다.

주택경기 지표들도 시장이 바닥을 찍었다고 단정 짓기 어려운 측면이 있다. 서울 아파트 거래량은 작년 10월 이후 6개월 연속 증가세를 나타냈다. 이 기간에 3월 거래량이 3185건으로 가장 많았다. 다만 2020년에는 월별 최고 거래량이 1만5000건이 넘었고 2021년에도 5700건을 웃돌았던 것과 비교하면 거래량이 활기를 띠고 있다고 판단하긴 어렵다.

미분양 주택도 위험수위를 이어가고 있다. 지난해 12월 말 기준 전국 미분양 아파트는 6만8107가구로 9년 4개월 만에 최대치로 치솟았다. 20년 장기평균선(6만2000가구)을 넘어 위험 수위에 근접한 상태다. 지난 4월 말에는 전국 미분양 주택이 7만1365가구를 기록했다.

권일 부동산인포 팀장은 "정부의 규제완화 이후 주택경기가 소폭 회복하는 분위기를 보이고 있지만 역전세난이 심화하고 경기가 둔화하면 집값이 추가 하락할 가능성이 있다"며 "무리한 투자보다는 시장을 상황을 지켜보면서 주택 매수에 나서도 늦지 않을 것"이라고 설명했다. 

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