지구계획 미확정 지역도 있어
국토부 "군부대·기업체 이전 속도내겠다"
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 3기 신도시 내 주택공급에 속도를 낸다. 기업체와 군부대 이전, 용적률 상향 등을 통해 사업 지연 요인을 하나씩 제거하겠다는 의지를 내비치고 있다.
사업 추진 10년이 지나도록 입주가 불가능할 것이란 걱정의 목소리에 대한 대응책으로도 해석된다. 다만 실효성 없이 신뢰 회복만을 목적으로 하는 단발성 조치라는 비판도 나온다.
◆ 보상 미뤄지고 공사비 오르고… 3기 신도시 '이중고' 어쩌나
8일 업계에 따르면 국토교통부는 3기 신도시 공급 속도를 높일 방안을 강구하고 있다.
이달 3일 이재명 대통령이 기자회견을 통해 "기존에 계획된 신도시가 아직 많이 남았고 공급이 실제로 안 되고 있으니 속도를 빨리할 생각"이라고 언급한 데 따른 조치다. 여기에 공급 대책으로 빈번하게 거론되던 4기 신도시는 추진하지 않겠다고 단언함에 따라 3기 신도시 사업 마무리가 급선무라고 판단한 것으로 보인다.
3기 신도시는 ▲남양주왕숙(3만394가구) ▲남양주왕숙2(1만4510가구) ▲하남교산(3만6697가구) ▲인천계양(1만7076가구) ▲고양창릉(3만8073가구) ▲부천대장(1만9046가구)의 6개 지구에 총 총 18만5796가구를 공급하는 사업이다. 2018년 문재인 정부에서 시작돼 지금까지 이어져 왔다. 2019년과 2020년 2년에 걸친 지구 지정을 마치고 모두 첫 삽을 뜬 상황이다.
문제는 사업이 계속해서 밀린다는 점이다. 당초 3기 신도시의 목표 입주 연도는 올해였다. 그러나 공사 지연 요인이 산재한 탓에 착공이 미뤄져 남양주왕숙·하남교산·고양창릉 등은 지난해 겨우 공사를 시작했다. 입주 시점도 빨라야 2028년이다.
LH(한국토지주택공사)의 연도별 입주 물량 계획에 따르면 내년과 2027년 입주 가능한 3기 신도시 주택은 각각 1285가구와 9614가구다. 합해도 6개 지구의 전체 예정 물량(17만4122가구)에 비하면 6.3%(1만899가구)에 그친다. 여기에 토지보상 합의 연기와 공사비 인상은 여전한 숙제다.
통상 토지보상은 환지와 수용 방식으로 진행된다. 환지는 토지 소유자에게 보상금을 지급하는 대신 개발 이후 해당 토지에 귀속된 모든 권리를 그대로 이전하는 방식이다. 개발하려는 곳의 땅값이 현저히 높은 경우 주로 활용된다. 사업 초기 비용이 낮다는 이점이 있으나 법적 절차가 복잡하고 이해 관계자 사이 갈등 발생 등을 이유로 오랜 시간이 소요된다.
사업 속도가 관건인 공공택지개발 사업은 주로 수용 방식으로 진행된다. 토지와 지상물에 대한 권리를 LH 사업시행자가 전면 매수하는 것이다. 사업시행자가 감정평가 기관에 의뢰해 받은 감정가를 토지 소유자에게 제시하는 식으로 협의를 추진한다. 개발 이슈가 있는 지역의 지가는 올라가기 마련이라 일반적으로 감정가는 시가보다 낮다.
만일 토지 소유자가 이를 거부하면 수용재결 절차를 통해 강제수용하게 된다. 강제수용에 불복하는 토지주는 정부에 이의를 제기할 수 있다. 이의 또한 받아들여지지 않으면 행정소송으로 가게 된다. 이 경우 시간이 최소 1년 이상 걸린다.
방희경 건국대 교수는 "공공사업에선 토지보상금 현실화를 위해서 공시지가를 상향해 달라는 요구가 발생하거나, 보상금을 줄이려는 공기업과 증액을 요구하는 토지 소유자가 대립하는 일이 빈번하다"며 "정부가 이를 방지하기 위해 수용 토지의 보상금으로 받을 토지를 출자한 리츠(REITs·부동산투자신탁) 등 참여를 유도하기도 했지만 비중이 크지 않다"고 말했다.
◆ 업계 "취지 좋지만… 실현 가능성엔 의문"
사업비 증가 또한 현재진행형이다. 인천계양 테크노밸리 A2·3블록은 사전청약을 시행한 2021년부터 본청약을 진행한 지난해까지 3년 동안 사업비가 4430억원에서 5599억원으로 26.4% 늘었다. 남양주왕숙의 경우 4개 블록 중 3개 블록에서 공사비가 인상됐다. 상승률은 각각 ▲A1블록 32.2%(2429억원→3210억원) ▲A2블록 35.3%(2152억원→2911억원) ▲B1블록 8.0%(2595억원→2802억원)다.
한국건설기술연구원이 매달 발표하는 건설공사비지수는 올 5월 기준 131.01포인트(p)로 전년 동월 대비 0.6% 증가했다. 기준선이 되는 2020년 1월보다는 30% 이상 높아진 셈이다. 이호일 대한건설정책연구원 선임연구원은 "이미 상승한 건설비용이 유지돼 사전청약과 본청약 사이의 분양가 괴리감도 커졌다"며 "분양가상한제로 인해 분양가에 반영하지 못한 총사업비 상승분은 LH의 손실 부담으로 전가될 가능성도 있다"고 말했다.
국토부는 사업 추진 속도를 높이기 위해 주택보다 이전에 소요되는 시간이 긴 군부대와 공장 등의 이주 속도를 높이기 위한 전략을 짜고 있다. 3기 신도시 내 위치한 기업은 약 1800곳으로, 이들 중 상당수는 이주단지가 조성되지 않아 아직 자리를 지키고 있다.
군부대 또한 부지 착공 속도를 늦출 수 있는 요인 중 하나다. 군부대를 이전하려면 일반적으로 이전 예정지에 대체시설을 우선 건설한 뒤 추후 도시개발을 진행하는 기부대양여 방식을 선택하기 때문이다. 초기 투입 비용이 크고 보안상 문제도 있어 이전 자체가 쉽지 않다. 국토부 관계자는 "군부대 외에 철탑 조기 이설하는 방안도 탐색 중"이라고 말했다.
2021년 2월 추가 후보지로 선정됐지만 아직 착공까지 한참 남은 광명시흥(6만7000가구)과 의왕군포안산(4만1000가구), 화성진안(3만4000가구)는 용적률 상향을 통해 사업성을 높이고 공급물량도 늘리는 방안을 고려한다.
광명시흥은 후보지 선정 3년 10개월 만인 지난해 12월 지구계획이 확정됐다. 2029년 착공, 2031년 최초 입주 계획을 세웠지만 현재로서는 지연이 불가피하다. 최초 입주 시기가 2033년으로 예상되는 의왕군포안산과 화성진안은 올 하반기 지구계획을 확정할 방침이다.
그러나 우려의 목소리는 여전하다. 공급 속도에 집중한 대책 마련은 긍정적이지만 실제 성과로 이어질지는 미지수라서다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 "공급 대책의 실질 효과는 3~5년 후에 나온다"며 "최근 인허가, 착공 물량 감소로 향후 공급이 부족해질 것이라는 우려의 목소리에 흔들리는 시장의 수요자들을 안심시키기 위해 나온 대책인 만큼 당장 불안 심리를 안정시키기 위한 정책일 수 있다"고 말했다.
광역교통망 개통과 기업체 유치도 불투명하다. 김학렬 스마트튜브 소장은 "인프라와 도로, 철도 등이 없는 상태에서 기업체가 들어가기도 어렵고 자리를 잡더라도 이를 계기로 받게 되는 별도의 인센티브가 없다 보니 기업이 진입하기 힘들다"며 "결국 또 다른 베드타운이 될 수밖에 없다"고 지적했다.
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