강남·창동상계·잠실 신규 개발가능지역 지정
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 테헤란로 주변과 삼성동 GBC를 비롯한 서울 강남구 삼성동·청담동·역삼동·학동 일대 준주거 및 상업지역과 잠실종합운동장이 '도심'지역으로 새로 지정돼 글로벌 업무단지 개발이 추진될 예정이다. 또 '신경제 중심지'로 육성할 예정인 동북권의 창동·상계지구와 송파구 잠실역 일대는 '광역중심'으로 지정돼 도시정비형 재개발 사업을 추진할 수 있게 됐다.
도시정비형 재개발사업구역내 준주거지역과 상업지역은 주거비율을 늘려 주택 공급을 확대하고 용적률도 조례 기준보다 10% 높여 각각 최대 440%와 880%까지 높여 지을 수 있다. 이와 함께 기존 도시정비형 재개발사업지구인 영등포(도심)는 무제한, 그리고 마포 공덕역 일대는 150미터(m)까지 높이가 완화된다.
18일 서울시에 따르면 지난 17일 열린 제15차 도시계획위원회에서는 이같은 내용을 담은 '2030 도시·주거환경정비기본계획(도시정비형 재개발사업부문)' 변경안을 수정가결했다.
'도시정비형 재개발사업'은 용도지역상 상업·준주거·준공업지역 중 토지의 효율적 이용, 도심기능 회복이 필요한 지역을 대상으로 추진하는 사업이다. 이번 기본계획 변경안은 지난달 14일 발표한 도시정비형 재개발사업 대상 확대 및 높이 규제 철폐를 내용으로 하는 '규제철폐 139호'의 법적 실행을 위한 핵심 절차다. 과감한 규제 개선을 통해 민간개발사업을 확대하고 이를 토대로 ▲고밀복합도시 조성 ▲노후지역 도심기능 회복 ▲시민중심 녹색도시를 구현하는 것이 목표다.
이번 기본계획 변경안의 주요 내용은 ▲정비가능구역 확대 ▲높이 기준 완화 ▲용적률 체계 개편 ▲의무 비주거비율 완화 ▲시니어주택․숙박인프라 공급 확대다.
◆ 강남·창동상계·잠실 정비가능구역 추가…영등포 무제한-공덕 150m 높이 건축 가능
먼저 도시정비형 재개발사업 대상 지역을 확대한다. 이에 따라 동북권 ▲창동·상계와 동남권 ▲강남 ▲잠실까지 확대한다. 동북권은 서울아레나 등 문화·창업거점과 연계한 주변지역 개발을 추진할 방침이며 동남권은 대규모 개발을 통한 글로벌기업 유치 등으로 도시경쟁력을 높일 것으로 기대하고 있다.
아울러 지역 정비 활성화를 위해 최소 필지, 저밀 이용, 신축 비율 기준을 삭제하고 법정기준 노후도가 확보된 경우에는 정비구역으로 지정하는 등 중심지 고도화에도 힘쓴다.
정비가능구역에서 사업 추진하려면 사업지 주변 현황 및 계획예정사항 등을 포함하는 통합마스터플랜을 수립해야 하며 이를 토대로 주변 지역과의 유기적 연계성 및 정합성을 판단하게 된다.
도심부 외에서 중심지 위계를 고려해 기준높이를 완화하는 한편 최고높이를 철폐해 다양한 경관 창출 및 유연한 건축계획 수립을 유도한다.
도시정비형 재개발사업은 주요 중심지에서 추진되는 사업임에도 불구하고 그간 중심지 위계를 고려하지 않고 타사업에 비해 낮은 높이가 지정됨에 따라 건폐율을 최대화하는 건축계획이 이뤄졌다. 이는 지상부 오픈스페이스 부족, 다양한 경관 창출에 지장을 줬다.
이에 기존 도시정비형 재개발사업구역인 영등포 도심은 기준높이를 삭제해 여의도 도심과 연계해 새로운 성장거점으로 발전을 유도한다. 또 광역중심 및 마포공덕 지역은 기준높이 150m, 다른 지역은 기준높이 130m를 일괄 설정하는 것으로 규제를 완화했다.
◆ 준주거지역 440%-상업지역 880%까지 용적률 상향…시니어주택 도입시 용적률 인센티브
지구단위계획에 비해 낮은 도시정비형 재개발구역 용적률 체계도 합리적으로 변경한다. 우선 도시정비형재개발구역내 일반상업지역과 준주거지역 허용용적률을 지구단위계획과 동일하게 조례용적률의 1.1배로 상향한다.
이에 따라 일반상업지역의 경우 공공기여 추가 부담 없이 용적률이 80% 개선되는 효과를 볼 수 있다. 준공업지역 역시 작년 11월 개정된 '준공업지역 제도 개선사항'을 반영해 사업 실행력을 강화한다.
허용용적률 상향에 맞춰, 도심부 외부지역에서 개방형녹지 조성에 따른 용적률 인센티브 최대값을 100%에서 150%로 상향하고 저출산·고령화 대책시설로서 산후조리원 및 예식장 도입에 따른 인센티브(최대200%), 정비사업 내 주거‧산업 세입자 대책 수립에 따른 인센티브(최대200%)를 신설한다.
이밖에 공공성이 낮고 이행담보가 어려운 항목을 삭제하고 유사항목을 통합하며 시민체감도가 높은 전신주 지중화 등의 보행환경개선 시 인센티브를 50%에서 100%로 상향하는 등 여건변화에 맞춘 개선도 병행했다.
상업지역에서 비주거비율을 축소해 주택공급 촉진을 유도한다. 지난 5월 규제철폐 1호로 발표한 상업지역 비주거비율(20%→10%) 완화를 반영해 그간 지역별로 차등 적용하던 비주거비율을 10%로 일괄 적용한다. 이를 토대로 상업지역 등 중심지에서도 주거공급을 촉진하는 주거-상업 복합개발을 유도하고자 한다.
'시니어주택 활성화'를 위해 다양한 인센티브를 도입해 고령친화도시를 실현한다. 지상연면적 20% 이상의 노인주거복지시설 및 공공지원민간임대주택(고령자) 도입 시 최대 200% 용적률을 부여하고 도시계획위원회를 통해 최대 30m까지 높이도 완화해준다.
고령화사회 진입에 따른 사회적 여건 변화를 반영하고 도시정비형 재개발사업이 추진되는 도심부 등은 교통·의료 등 고령자 거주에 적합한 인프라를 갖추고 있는 입지 특성을 활용해 시니어주택을 적극 유도한다.
또한 증가하는 서울 관광수요를 반영해 숙박 인프라를 확충하기 위한 인센티브도 확대한다. 현재 시는 관광 활성화를 위해 도심부에서 3성급 이상 호텔 건축시 허용용적률 인센티브를 100%까지 부여하고 있는데 이번 규제완화로 인센티브 부여 기준을 도심부 이외 지역까지 확대한다는 계획이다. 관광숙박시설을 계획할 때는 건폐율 완화 및 도시계획조례에 따른 상한용적률 완화도 명시해, 관광 활성화를 위한 실행전략을 마련했다.
도시계획위원회 수정가결사항은 주민 재공람(14일) 후 10월 중 고시될 예정이다. 고시 이후 변경된 내용을 반영해 재개발사업이 추진된다.
조남준 서울시 도시공간본부장은 "규제철폐안의 실행을 위한 법정절차를 신속하게 마무리해 시민들을 위한 체감도 높은 개선방안을 마련했다"며 "시민과 공공이 함께 새 도시공간을 조성함으로써 서울시의 글로벌 도시경쟁력 강화를 실현할 것"이라고 말했다.
donglee@newspim.com
