[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 6·3 지방선거 종료와 함께 부동산 정책 시계도 다시 움직일 전망이다. 선거를 앞두고 부담이 컸던 세제 개편 논의가 재개될 것으로 예상되는 가운데, 서울 주요 도시개발사업도 선거 결과에 따른 정책 방향성을 토대로 추진에 속도를 낼 것으로 보인다.

◆ 선거 전 주춤했던 부동산 정책…실거주 중심 개편 힘받나

4일 부동산 업계에 따르면 다음 달 공개될 세제개편안에는 주택 보유와 거주 여부를 둘러싼 과세 체계 조정 방안이 담길 가능성이 거론된다. 정부·여당은 부동산 세제를 시장 안정의 마지막 카드로 남겨두겠다는 태도를 보여왔지만, 최근 서울과 수도권 일부 지역의 가격 상승세와 매물 감소가 맞물리면서 세제 정비 압박도 커지는 분위기다.

시장이 주목하는 대목은 장기보유특별공제(이하 장특공)다. 현행 제도는 1세대 1주택 고가주택에 대해 보유 기간과 거주 기간을 나눠 공제율을 적용한다. 보유 기간과 거주 기간에 각각 최대 40%씩 인정돼 장기간 보유하고 실제 거주한 경우 공제율은 최대 80%까지 올라간다.

정부 안팎에서는 이 구조를 실거주 중심으로 다시 짜는 방안이 거론된다. 단순히 오래 보유했다는 이유만으로 고가 주택 양도차익에 큰 세제 혜택을 주는 것이 적절하냐는 문제의식 때문이다. 보유 기간에 부여되는 공제 비중은 줄이고, 실제 거주 기간에 대한 혜택을 상대적으로 키우는 방식이 검토 대상에 오를 수 있다는 관측이다.

다만 장특공 개정, 특히 1주택자를 대상으로 한 제재에 대해선 의견이 분분하다. 거래 전반을 장기간 위축시킬 수 있어서다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "1주택자가 기존 주택을 팔고 다른 집으로 이사하는 경우는 대체로 현재보다 더 나은 주택으로 옮겨가는 과정"이라며 "장특공이 폐지되거나 축소되면 이 같은 갈아타기 비용에 양도소득세 부담까지 더해지는 구조가 된다"고 말했다. 

◆ 보유세·임대사업자 혜택도 도마에…"매물 잠김 우려"

종합부동산세 등 보유세 부담 조정도 변수다. 종부세는 공시가격에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산정하는 구조다. 이 비율이 높아지면 세 부담도 함께 커진다. 공정시장가액비율은 법 개정 없이 시행령 개정으로 조정할 수 있다. 과거에도 세제 관련 주요 시행령 개정 내용이 세제개편안에 함께 제시된 사례가 있어 시장은 정확한 발표 내용을 예의주시하고 있다.

기업이 업무와 무관하게 보유한 부동산이나 등록임대사업자 세제 혜택 축소 여부도 관전 포인트다. 비업무용 부동산은 주택 중심의 투기 억제 기조가 토지와 일반 부동산으로 넓어지는 흐름과 맞닿아 있다. 등록임대사업자 제도는 의무임대 기간이 지난 뒤에도 일부 세제 혜택이 이어지는 구조가 쟁점으로 꼽힌다.

세제 개편 폭은 시장 충격과 조세 저항, 거래 위축 가능성을 함께 고려해 결정될 가능성이 크다. 세 부담을 높이는 조치가 단기적으로 매물 출회를 유도할 수 있다는 기대가 있다. 양도세 부담과 결합할 경우 매도자들이 오히려 시장에서 버티는 '매물 잠김'으로 이어질 수 있다는 우려도 적지 않다는 이유에서다.

김인만 김인만경제연구소장은 "2028년 총선을 앞둔 여당 입장에서는 보유세 부담을 급격히 높이는 것이 상당히 부담스러운 선택일 수밖에 없다"며 "보유세와 양도세를 모두 높이는 방식보다는 보유세는 강화하되 양도세는 낮춰 팔 수 있는 출구를 열어주는 전략이 더 효과적"이라고 말했다.

박용석 알투코리아 부동산경제연구소장은 "최근 서울과 수도권 일부 지역을 중심으로 매매가격 상승세가 확대되고 매물 감소세도 나타나고 있다"며 "지방선거 이후 비거주 주택자 대출 규제, 세제 개편, 토지거래허가구역 보완 등 규제 정비 가능성이 커지면서 향후 매매시장은 정책 방향에 따라 변동성이 확대될 것으로 예상된다"고 말했다.

◆ 오세훈 재당선에 용산 개발 탄력 받나…주택 물량 조율은 변수

서울에서는 오세훈 시장 재당선으로 주요 도시개발사업의 연속성에도 힘이 실릴 전망이다. 대표적으로 용산국제업무지구는 서울시가 추진해온 국제업무·업무복합 중심의 고밀 복합개발 기조가 유지될 가능성이 크다. 용산정비창 일대 대규모 유휴부지를 글로벌 기업의 아시아·태평양 거점과 업무·상업·문화 기능이 결합된 복합지구로 조성하는 프로젝트다.

쟁점은 주택 공급 규모다. 서울시는 국제업무 기능을 중심에 두고 주거 비중은 제한적으로 두는 구상을 세웠다. 정부는 도심 유휴부지를 활용한 주택 공급 확대를 강조하며 용산국제업무지구 내 주택 물량을 기존 계획보다 늘리는 방안을 제시해왔다. 이 과정에서 서울시가 검토해온 6000~8000가구 수준과 정부의 1만가구 공급 구상이 맞물리며 용산은 업무 거점 조성과 도심 공급 확대가 충돌하는 대표 사업지로 떠올랐다.

오 시장은 선거 과정에서도 용산국제업무지구를 주택 공급 중심으로 전환하는 데 부정적인 입장을 보여왔다. 주거 물량을 대폭 늘리면 국제업무지구라는 사업 목표가 흐려지고 교통·교육 등 기반시설 부담이 커질 수 있다는 판단에서다. 대규모 주택 공급을 위해 지구단위계획 변경과 학교·교통 대책 보완이 필요해질 경우 사업 일정이 늦어질 수 있다는 점도 부담이다.

용산국제업무지구는 글로벌 비즈니스 허브라는 기존 방향을 유지하되, 주택 공급 물량과 공공성 확보 방식을 두고 정부와 서울시가 추가 협의를 이어가는 형태가 될 것으로 보인다. 용산구청장 선거에서 국민의힘 김경대 후보가 당선된 점도 서울시 구상에는 우호적인 요인으로 꼽힌다. 김 당선인은 선거 과정에서 용산국제업무지구 조성 지원과 지역 정비사업 속도전을 주요 공약으로 내세웠다.

대형 도시개발사업은 정치 환경 변화에 따라 방향이 흔들릴수록 사업 리스크가 커진다는 지적도 나온다. 공동성 성균관대 행정학과 명예교수는 "도시개발 사업에서의 정치적 위험은 특혜 의혹이나 반대 여론 등으로 사업 정당성이 약화되고 공공부문의 관심과 계획이 바뀌는 것"이라고 말했다.

서민호 국토연구원 연구위원도 "민관공동 도시개발사업의 계획 변경 과정에서 변경된 사업의 목적과 내용이 당초 사업목적·방향에 부합하는지, 반복적인 실시계획 변경이 사업 방향의 큰 틀을 훼손하지 않는지 검토해야 한다"고 꼬집었다.

chulsoofriend@newspim.com